על ארנונה והיגיון כלכלי

לארנונה המוטלת על בעלי הנכסים צריך להיות היגיון כלכלי, וכאן לפנינו דוגמה מובהקת לחוסר ההיגיון שבארנונה.

הארנונה כמס - הארנונה לענייננו היא מס המוטל על בעלי נכס חדש שלא נמכר ולא אוכלס, אך לפני הקמת הבניין עמדה שם קרקע לבנייה, שגם עליה חל מס (רכוש), וחדלה להיות כן משהוקם עליה בניין שהסתיימה בנייתו, שנהיה למבנה הממוסה בארנונה. צא ולמד היגיון כלכלי מהו: קרקע לבנייה שאפילו בניין אין עליה, שאין בה כל תועלת כלכלית אליבא דניצן כיוון שלא נמכרה - אותה יש למסות, ואילו דירה שטרם נמכרה, שאופק התועלת הכלכלית שלה סמוך בהרבה, אותה יש לפטור?

בפני המחוקק המנדטורי, שפטר נכסים ריקים מארנונה, עמדה בזמנו מציאות אחרת, שונה בתכלית מהמציאות השוררת כיום. בתים נבנו בעיקרון כדי לגור בהם ולא כדי לסחור בהם, וכל שוק הנדל"ן היה שונה בתכלית השינוי ממצבו היום. האינטרס הציבורי דורש שמערכת המיסוי בכלל ומיסוי הנדל"ן בפרט תתאים את עצמה למציאות המשתנה, שבה אנשים רוכשים דירות להשקעה, לנופש, או לנכסים, ולא תמיד מפריע להם שתעמוד הדירה ריקה.

הרשות המקומית מעמידה שירותים לכלל הנכסים, לרבות אלו שאינם מאוכלסים. האם נסכים, לדוגמה, שתדירות פינוי האשפה מרחוב או תאורתו תהיה תלויה במספר הדירות המאוכלסות בו בכל רגע נתון?

מצב שוק הנדל"ן - גם אם נניח, כי אי מכירת דירות חדשות אינה באשמת היזמים, יש לזכור שבמקביל ירדו גם מחירי הקרקעות והם עדיין יורדים בכל מקום, ומשמעותית. האם יסכימו הקבלנים בשלב כלשהו לחלוק עם ראש העיר גם את רווחיהם בקניית אותן קרקעות במחירים מופחתים, תוך ניצול לגיטימי של המצב? ואם אכן תתקבל הצעתו של ניצן, ויתאפשר לקבלנים ולשאר בעלי נכסים אורך נשימה, ושוק הנדל"ן יעלה לפתע, האם אז יבואו אלו שהרוויחו מפסק הזמן בתשלום הארנונה ויתחלקו עם העירייה ברווחיהם ממכירת מלאי הדירות?

המשבר בשוק הנדל"ן רב שנים הוא, ועל כן צריך שיבוא בחשבון הכלכלי שעורכים היזמים בבואם להחליט כמה ואיפה לבנות, באיזו עלות ובאיזה מחיר למכור. עודף ההיצע (שנתון להחלטת היזמים) על הביקוש (שאותו הצרכנים קובעים, אך הוא היה ידוע כתחזית לטווח קצר בזמן קבלת ההחלטה על הבנייה), הוא המקור לבעיה, ועל כן הפתרון טמון בהקטנת ההיצע ולא בסבסודו על ידי הרשויות.

המחוקק - רב הגיונו של המחוקק שהגביל את הפטור לנכס למשך שישה חודשים בלבד, ויצר תמריץ שלילי לכדאיות אחזקת הנכס הריק. בכך העלה את נכונותו של בעל הנכס להשכירו או למוכרו, עובדה המיתרגמת מיד לקביעת מחיר ריאלי למכירה או להשכרה. כל סבסוד יזיז את נקודת פגישת העקומות למחיר גבוה יותר ולכמות קטנה יותר, וכבונוס נקבל איזורי תעשייה ושכונות רפאים שבעליהן פחות לחוצים לאכלסן. במחיר מסוים יעדיפו חלק מהבעלים לסגור את הנכס ולא להשכירו או למוכרו, אלמלא התמריץ השלילי של הארנונה.

הצעתו של ניצן חורגת מסמכויותיו, והן בלתי סבירות בעליל. נתינת פטור או הנחה מחייבת אחת משניים: הכבדת עולה של הארנונה על התושבים האחרים; קיצוץ בשירותים הניתנים לתושבים, גם לאלה הנושאים בעול הארנונה במלואה, או יצירת גירעון בתקציבי העירייה. בהטבת ממון מן הראוי שיזכה רק מי שהממון אינו מצוי בכיסו.

הכותב הוא יועץ בנושאי הכנסות עצמיות ברשויות מקומיות.