ועדת רבינוביץ': כל העסקאות יבוצעו בשבוע האחרון של שנת המס

באוגוסט 2001 מונתה הועדה לרפורמה במערכת מיסוי המקרקעין, היא ועדת רבינוביץ', ובין מטרותיה גיבוש המלצות לרפורמה במערכת המיסוי, שיאיצו את הפעילות בענף הנדל"ן, שנקלע למיתון.

אחת ההמלצות החשובות שגיבשה הועדה הינה הפחתת שיעור מס שבח ל-25%, "לגבי כל שבח מקרקעין שייצבר החל מהיום הקובע".

ואולם, ההמלצה לחוד ושיטת חישוב פיצול השבח לחוד.

הוועדה ממליצה, כי פיצול השבח, בין התקופה שקדמה ליום הקובע לבין התקופה שמהיום הקובע והלאה, יהיה בהתאם למשך הזמן היחסי של כל תקופה. שיטה זו לפיצול השבח, בהתאם לזמן האחזקה בנכס ולא בפרופורציה ישירה לשבח שנצבר בכל תקופה, מעודדת דחייה בביצוע עסקאות ולהקפאה עמוקה יותר של ענף הנדל"ן.

הועדה ערה לבעיה זו ולכן ממליצה על מתן שתי הטבות במס שבח, בשנתיים הראשונות לאחר המועד הקובע (להלן התקופה הקובעת).

על מנת לבחון את כדאיות ביצוע עסקאות בתקופה הקובעת, בחנו ארבע מצבים אפשריים: נכס שהוחזק שנה, שנתיים, 3 ו-4 שנים לפני המועד הקובע.

בכל אחד מהמצבים בחנו את שיעור המס במכירת הנכס בסוף ובתחילת השנים 2002, 2003, 2004 ו-2005.

כאמור, הבדיקה שערכנו מתייחסת להטבות במס שבח בלבד, ללא התייחסות להשלכות שאר המלצות הוועדה, ובין השאר בנושא מס רכישה ומס מכירה. גרף מראה את שיעורי המס השונים בכל תקופה, והוא נערך בהתאם להמלצות הוועדה, באופן שבשנת 2002 תינתן הנחה של 20% מהמס ובשנת 2003 - 10% מהמס.

התוצאה המתקבלת הינה, כי (לשם דוגמה בנכס שהוחזק שנה אחת לפני המועד הקובע), יהא שיעור המס בתחילת שנת 2002 40% ובסוף השנה 30%. בתחילת שנת 2003 יהיה המס בשיעור 33.8% ובסופה יפחת שוב ל-30%. מתחילת שנת 2004 ואילך יפחת המס לאורך כל תקופת אחזקת הנכס.

במידה ויאומצו המלצות הוועדה כלשונן, הרי שכל העסקאות תתבצענה בשבוע האחרון של שנת המס. נוצר מצב אבסורדי, בו הפרש של חודש אחד במועד ביצוע העיסקה מביא להפרש אדיר בשיעור המס.

כמובן שאין לקבל החלטות על סמך בדיקה זו ויש לבחון כל מקרה לגופו.

אפשרות נוספת להפחתת שיעור המס הינה דחייה של מספר שנים בביצוע עסקאות. אמנם יש כדאיות אמיתית בביצוע עסקאות בתום שתי שנות המס הבאות, ואולם לאחר מכן קיים תמריץ להמתין בביצוע העסקה. ככל שההמתנה תהא ממושכת יותר, יפחת שיעור המס (גם על שבח שנוצר בעבר ולפני המועד הקובע).

הוועדה שמה לנגד עיניה להוציא את ענף הנדל"ן מהמיתון בו הוא נמצא, אך בהמלצותיה היא גורמת בטווח הארוך לדיכוי היזמות ולביצוע עסקאות במועדים ספציפיים בלבד, או, לחילופין, לדחייה משמעותית של שנים רבות בביצוע עסקאות.

בטרם אימוץ ההמלצות כלשונן, יש לבחון את הנושא וההשלכות הרבות לעומק, ולשקול את האפשרות לקביעת השבח שנצבר בכל תקופה ותקופה (לפני ואחרי המועד הקובע).

יאמרו שלטונות המס, כי שיטה זו מסורבלת ויכולה להביא לעיכוב בגביית המס, עקב השגות רבות על השווי בכל תקופה. אולם, שיטה זו תביא לביצוע עסקאות במועד הרצוי לבעל המקרקעין, בהתאם לשיקולים כלכליים אמיתיים, לגביית מס אמת ולמניעת תכנוני מס.

בשיטה המוצעת קיים עיוות. לעיתים מרוויחים ממנו בעלי הקרקע ולעיתים השלטונות, ואולם לעולם לא ייגבה מס אמת. בסיס התחשיב אמנם פשוט לביצוע, אך מפספס את המטרה!

הכותב הוא ראש לשכת שמאי המקרקעין.