הבן החורג הוא מועד תשלום דמי ההיתר

היטל ההשבחה, כשמו כן הוא, הינו סוג של מס הנגבה ע"י הרשות (הוועדות לתכנון ובנייה, מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה), ככל מס או היטל אחרים הנגבים על-ידי הרשויות (ולצערנו יש לא מעט כאלה וחדשים בדרך). לעומת זאת, דמי ההיתר ו/או דמי הפיצול (המשולמים לממ"י) אינם נופלים כלל בגדר של היטל או מס, זאת למרות שרבים חוטאים במחשבתם בחושבם שדמי ההיתר הינו סוג נוסף של מס - ולא כך הוא. דמי ההיתר הנם תשלום לבעלי הקרקע בגין רכישת זכויות נוספות, מעבר לזכויות החוזיות שנרכשו במעמד חתימת החוזה המקורי, ותו לא.

להלן דוגמאות להמחשת העניין: פלוני שוכר מאלמוני שטח משרדים בבניין משרדים קיים, ולאחר תקופה מעוניין לשכור שטח נוסף. בגין שטח זה הוא יידרש לשלם את מחיר השוק המלא, ואף אחד מהצדדים לא יחשוב, וגם לא לרגע קט, שלשוכר יש זכויות כל שהן בשטח הנוסף הנדרש, וכמובן שאף אחד לא יחשוב לכנות תשלום זה בשם מס.

דוגמא נוספת: על מגרש, הכולל יתרת זכויות בנייה רבות, בנוי מבנה חד קומתי ישן המוחזק ע"י דייר מוגן המעוניין לרכוש את יתרת הזכויות הקיימות. הדייר המוגן יידרש לנהל מו"מ עם בעלי המגרש, ולשלם בעבור הזכויות שווי שוק מלא. האם ניתן לראות בתשלום זה מס? התשובה לכך ברורה. אז מדוע כאשר ממ"י עושה מלאכתו נאמנה, ומבקש תשלום עבור זכויות הבעלים בקרקע, נקרא לכך מס או היטל?

עניין נוסף הינו נושא מועדי התשלום: לדעתי יש הגיון מסוים בקביעת המועד הקובע של היטל ההשבחה, ויש הגיון רב בקביעת המועד לתשלום היטל ההשבחה, שכידוע לא חד הם.

המועד הקובע לעניין היטל ההשבחה הינו מועד אישור התוכנית האחרונה המשביחה, ואילו המועד לתשלום הינו מועד מימוש הזכויות, שהוא אחד מאלו (עפ"י הגדרת החוק):

א. קבלת היתר לבנייה או לשימוש שלא ניתן היה לקבלו, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

ב. התחלת השימוש בהם בפועל עפ"י שימושים שאושרו בתוכנית המשביחה.

ג. העברת זכויות או רישום בספרי המקרקעין ("טאבו"). לכל מועדי התשלום הללו מכנה משותף שהינו - הזמן בו ביטוי תוספת זכויות הבנייה יוצא מהכוח אל הפועל.

כידוע, דמי ההיתר משולמים כאשר החוכר מעוניין לממש את האופציה העומדת לרשותו, של ניצול יתרת זכויות הבנייה הקיימות, מעבר לזכויותיו החוזיות, דהיינו הזמן בו ביטויה של תוספת זכויות הבנייה יוצא מהכוח אל הפועל. ראו זה פלא, גם מועדי התשלום של היטל ההשבחה ומועד התשלום של דמי ההיתר חד הם, למרות שמדובר מצד אחד במס ומצד שני ברכישת זכויות.

למרות שנמצא שיש הגיון במועדי התשלום של דמי ההיתר והיטל השבחה, לדעתי יהיה זה נכון יותר לשלם את דמי ההיתר במועד מימוש הזכויות עפ"י מבחני היטל ההשבחה, ולא רק במועד המימוש בדרך של בנייה. דהיינו, יש להוסיף גם את מועד העברת הזכויות בנכס, אם מועד זה חל קודם לזמן מימוש הזכויות בדרך של בנייה.

זאת מדוע? א. כדי למנוע מצב בו רוכשי הזכויות לא מודעים לטיב הנכסים שרכשו, ולפיכך ימצא ששילמו ביתר; ב. כדי להקל על העוסקים בתחום, ועל מנת להימנע מהמצב בו ימצאו "בני ישראל מתפרנסים זה מזה"; ג. כדי לקבל בזמן אמת את השתתפות ממ"י בנמוך שבין היטל ההשבחה או דמי ההיתר, ולחלקו באופן ברור ומוסכם בין הצדדים.

כידוע, בממ"י קיים נוהל של החזר מחצית מתשלום היטל ההשבחה או דמי ההיתר, אם שניהם משולמים. כיום, כאשר קיימת הפרדת מועדי תשלום היטל ההשבחה מדמי ההיתר, קיים מצב לפיו המוכר משלם את היטל ההשבחה במועד המכירה בעוד הקונה משלם את דמי היתר במועד הבנייה (שבדוגמא זו מאוחר ממועד הרכישה). במצב זה יכול להיווצר עיוות עקב אי קבלת ההחזר הנדרש, או לחילופין ויכוח בין הקונה למוכר בשאלה מי זכאי ליהנות מהחזר זה, כיוון שזה יטען זה שלי וזה יטען זה שלי.

עפ"י המצב דהיום, נמכרות זכויות חכירה הכוללות זכויות בנייה הפחותות מזכויות הבנייה עפ"י תוכניות בניין עיר החלות, מה גם שלא תמיד המוכר מודע לזכויותיו ולא תמיד הרוכש מכיר את טיב הזכויות שרכש.

בשוק משוכלל, כאשר המידע ידוע, זמין ונגיש לכולם, מחיר העיסקה אמור לבטא את שווי השוק של הנכס, כשזה מגלם בתוכו את כל מרכיבי הנכס. אך לצערי, שוק המקרקעין בארץ אינו שוק משוכלל, אלא שוק שבו רב הנסתר על הגלוי, שוק שבו לא תמיד יודע הרוכש שהוא קנה רק חלק מהזכויות הקיימות במקרקעין. לא פעם אני נפגש בלקוחות הנדרשים לשלם דמי היתר, ואין להם צל של מושג מדוע הם נדרשים לכך. תגובתם בד"כ די זהה: "לא מזמן רכשנו את הקרקע ושילמנו למוכר את כל הכסף".

לסיכום: בבואנו לבחון את שאלת מועדי תשלום דמי ההיתר, היטל ההשבחה, מס שבח ושאר המיסים, ההיטלים וכד', נמצא כי "הבן החורג" הינו מועד תשלום דמי ההיתר, ולא מועד תשלום היטל השבחה.

ההגיון העומד מאחורי תשלום כל המיסים וההיטלים במועד מכירת הזכויות הינו הגיון בריא של סגירת חשבון ואי השארת גורמי סיכון ואי ודאות לתקופה מאוחרת יותר, ואילו ההגיון העומד מאחורי תשלום דמי ההיתר נובע מנקודת מבטו של "בעל הבית" המוכר את זכויותיו הנכס.

הכותב הינו שמאי מקרקעין, כלכלן ושמאי חקלאי.