פערים בשומות היטל השבחה: יש סיבות

התאריך הקובע לחישוב השומה הוא יום אישורה של התוכנית. שומת מקרקעין מושתתת על ארבעה פרמטרים בסיסיים: א. המצב המשפטי הקנייני; ב. המצב התכנוני נכון לתאריך הקובע; ג. המצב הפיסי של המקרקעין בתאריך הקובע; ד. נתוני השוק נכון לתאריך הקובע.

כל שינוי באחד הפרמטרים יוביל לשינוי בשווי המקרקעין. ברור שכאשר קיימות מחלוקות בין שמאי הוועדה המקומית לתכנון לבין שמאי הבעלים ביחס למספר נתונים בסיסיים, מתרחב הפער בין שומת הועדה לבין "השומה האחרת".

ההיטל מוטל על "השבחה" המוגדרת כעליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. ראוי להתמקד במילים המרכיבות הגדרה זו.

א. עליית שווי - ההיטל מוטל על עליית שווי ולא על תוספת אחוזי בנייה. תוספת אחוזי בנייה לא בהכרח תורמת לעליית שווי. על כך מציין בית משפט - "יוצא, איפוא, שמדובר בעניין עובדתי הדורש הוכחה, שכדי לתבוע היטל השבחה יש להוכיח תחילה שאישור התוכנית אומנם גרם להשבחה של המקרקעין".

אדגים זאת בשתי דוגמאות:

1. במצב תכנוני קודם ניתן היה לבנות בניין בן 4 קומות לפי 25% לקומה ובסה"כ 100%, כאשר קומת הקרקע מסחרית. התוכנית החדשה מאפשרת בניית בניין בו 5 קומות על עמודים בצפיפות כוללת של 125%. כלומר, נוספו עוד 25% בנייה אך נשלל השימוש המסחרי בקומת הקרקע. באיזור ששווי הקרקע לחנויות בו הוא כפול משווי הקרקע למגורים, אזי למרות תוספת אחוזי הבנייה אין להצביע על השבחה.

2. התוכנית החדשה מאפשרת תוספת בנייה בשיעור 20% לעומת מצב תכנוני קודם. ברם, התוכנית מתנה את מתן היתר הבנייה באיחוד חלקות ובנייה משותפת עם בעלים אחרים, הוצאות פיתוח שונות שלא היו נדרשות בעבר וכו'.

ייתכנו מקרים שבהם התנאים הנוספים כרוכים בהוצאות ובזמן, שמשמעותו השהיה בניצול קרקע. ייתכן שהוצאות אלו אף עולות על עליית השווי הנובעת מתוספת אחוזי הבנייה, וברור, כי גם במקרה זה אין תוספת הבנייה, כשלעצמה, מהווה נתון בלעדי להערכת ההשבחה.

ב. מקרקעין - החוק מדבר על עליית שווי מקרקעין, המוגדרים כקרקע וכל המחובר אליה, ולא עליית שווי הקרקע בלבד, הגדרה שהיתה מקובלת לפני התיקון של שנת 1981. עניין זה הוא לעיתים מהותי בחישוב ההשבחה.

לעיתים על החלקה ניצב בניין שיש לו שימוש במצב התכנוני הקודם, אך בתכנון החדש שונה הייעוד והבניין סומן להריסה. לפיכך במצב הקודם שווי המקרקעין מורכב משווי הקרקע והבניין, ואילו השווי מצב החדש הוא שווי הקרקע בלבד. להגדרה בסיסית זו ישנה השפעה מהותית על ההשבחה כמודגם להלן:

מגרש א' באזור תעשייה שוויו 100 אלף דולר. על המגרש קיים מפעל ושוויים של המקרקעין (קרקע מבנה) 300 אלף דולר. ייעודו של האזור שונה למגורים ושווי המגרש (קרקע בלבד) הוא 300 אלף דולר.

מצב תכנוני קודם - הנכס הוא מגרש ועליו קיים מפעל, הממוקם באזור התעשייה. שווי הנכס - שווי המגרש בלבד 100 אלף דולר. שווי המגרש והמבנים 300 אלף דולר.

מצב תכנוני חדש - התכנון הוא לאזור מגורים. שווי הנכס הוא שווי המגרש בלבד 300 אלף דולר.

ליד המגרש נשוא השומה קיים מגרש ב' ריק בשטח זהה, ובייעוד זהה. מהו היטל ההשבחה החל על כל אחד מהמגרשים? החישוב מובא בטבלה.

התוצאה היא, שלמרות ששני המגרשים סמוכים ובעלי אותו ייעוד ואותו שטח, בעל מגרש א' (המפעל) לא ישלם היטל השבחה ואילו בעל מגרש ב' (הריק) ישלם סכום של 100,000 דולר.

בדוגמות הפשוטות דלעיל הוצגו מחלוקות הנובעות מהגדרת ההשבחה, וזאת כאשר אין מחלוקת בשאלת היקף זכויות הבנייה במצב התכנוני הקודם הנובעת מתב"ע ישנות, ובשאלת שווי המקרקעין. כאמור, ההיטל מוטל על השבחה הנובעת מאישורה של התוכנית החדשה, דהיינו, על השמאי לשחזר את זכויות הבנייה שהיו ערב אישור התוכנית המשביחה. זכויות אלו נובעות לעיתים מרצף תוכניות ישנות, הוראות מנהלתיות וכו'. על השמאי לעקוב אחרי השתלשלות התכנון עשרות שנים אחרונות ולבדוק את הוראות תקנוני התוכניות והשפעתן על שווי המקרקעין במצב הקודם.

אך בזאת לא הסתיים הדיון. נשארה שאלת השווי הבסיסי לתאריך הקובע, כאשר השמאי נדרש לעיתים לשחזר את רמת המחירים שהיתה בעבר, לפני עשור או שני עשורים.

באותה מידה מתלבט השמאי בשומת שווי קרקע חקלאית בייעוד קודם, בעת שינוי הייעוד מאזור חקלאי לאזור בנייה. זאת, הואיל וכל מחירי השוק בתאריך הקובע מבטאים כבר את השינוי, דהיינו שווי קרקע לבנייה.

ניסיתי במספר דוגמאות פשוטות להציג את המורכבות בשומת היטל השבחה ולהסביר מדוע קיימים פערים בשומות היטל השבחה. המציאות היום-יומית היא מורכבת הרבה יותר ואליה מצטרפות גם מחלוקות משפטיות בפרשנות סעיפי החוק עצמו. ראוי לציין, כי למרות המחלוקות הרבות, המוסד של "שמאי מכריע" המעוגן החוק, נותן מענה מקצועי די מהיר ורק חלק מזערי של המחלוקות מגיע לדיון בבתי משפט.

הכותב היה יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.