31% דמי היתר - הרוב מרוויח

דמי ההיתר הנם תשלומים אותם גובה המינהל עבור אישורו לתוספות בנייה, שינויי ניצול ו/או ייעוד, ועבור פיצול בקרקע עירונית. עד כה גבה המינהל 51% מהזכויות המוערכות (בקרקע לא מהוונת המינהל גבה בעבר 40%, וצפוי להפחית בהתאמה ל-25%). תמורת ההורדה הזו בתשלום, יבטל המינהל את ההחזר של 50% מדמי ההיתר או מהיטל ההשבחה, הנמוך מביניהם, כנהוג כיום. במינהל סבורים, כי סך התשלומים יישאר דומה. האמנם?

אם בוחנים את שיטת החישוב של דמי ההיתר ושל היטל ההשבחה, הרי שאם בשני המקרים יחושב התשלום לפי אותם ערכי שווי, הפחתת דמי ההיתר תוך ביטול ההחזר הנ"ל תפחית משמעותית את התשלום למינהל. הבעיה היא, שלא מדובר באותם ערכי שווי.

במציאות, המינהל גובה במקרים לא מעטים דמי היתר המחושבים לפי מחירי טבלה לא ריאליים, המוטים כלפי מטה. זאת ועוד. היטל ההשבחה משולם כשהוא מחושב ליום הקובע, יום תחילת התוכנית, ומאז הוא צמוד למדד יוקר המחיה או למדד תשומות הבנייה, הנמוך מביניהם.

במקרים בהם המועד הקובע היה בשנות הגאות, למשל בשנים 1994-6, יכול היטל השבחה, כשהוא צמוד, להגיע לממדים גבוהים משמעותית משווי הקרקע כיום, בעיצומו של מיתון ממושך. במקרה כזה, יכול היטל ההשבחה להשתוות או אף לעבור את דמי ההיתר, אשר ממילא מחושבים לפי שווי קרקע ללא פיתוח. כיצד ישפיע השינוי על התשלום כאשר היטל ההשבחה שווה או גבוה מדמי ההיתר?

במצב הקיים, דמי היתר בשיעור 51% פלוס מע"מ מהווים 59.67% משווי הזכויות הנישומות. החזר של 50% מדמי ההיתר, מביא אותנו לסך של 29.835%. במצב המוצע, דמי ההיתר יהיו במקרה זה 31% בתוספת מע"מ, כלומר, 36.27%, דהיינו הגדלת התשלום לדמי ההיתר ב-21.6% לעומת המצב הקודם.

חישוב מהיר מראה, כי גם כאשר היטל ההשבחה יהיה נמוך אך קרוב לדמי ההיתר, יהיה התשלום בשיטה החדשה גבוה יותר מאשר בישנה, בשיעורים שירדו בהדרגה עד לשוויון, כאשר היטל ההשבחה יהיה בגובה 78.4% מדמי ההיתר (הכוללים מע"מ).

ואולם, ברוב המקרים יהיה היטל ההשבחה נמוך בהרבה מ-78.4% מדמי ההיתר הכוללים מע"מ. כך ירוויחו רוב החוכרים משיטת החישוב החדשה (31%). מדובר, אם כן, בהטבה משמעותית לציבור החוכרים הנדרשים לדמי ההיתר. הכיצד? הנה הסיבות העיקריות לתחזית זו:

למינהל שיטת חישוב מוזרה לדמי היתר, שאינה מזכה את הנישום על הפסד בניין קיים, כאשר מימוש הזכויות החדשות עבורן משולמים דמי ההיתר מחייב את הריסתו. המינהל גם לא מזכה כלל בחלק מהמקרים, או מזכה חלקית בלבד במקרים אחרים, בעבור זכויות בנייה ישנות, שהיו קיימות בחוזה החכירה או בתוכניות בניין העיר, נכון למועד החתימה.

כאשר משלמים דמי היתר בגין פיצול מגרש בקרקע עירונית, לא מקבלים פיצוי עבור אבדן שטח החצר, ועל הגדלת הצפיפות ואובדן הפרטיות הכרוכים בהכנסת שכן לחצר, שהיתה פרטית.

המינהל גובה דמי היתר בבתים צמודי קרקע על כל תוספת בינוי מעל 160 מ"ר, בעוד שבמקרים רבים תוכניות מתאר ישנות מעניקות זכויות בנייה מפליגות מעל אותם 160 מ"ר, פטורות מהיטל השבחה. בהרצליה, לדוגמה, קיימות זכויות בנייה של 36% בתוספת 25 מ"ר חניה מקורה, פטורות מהיטל השבחה. דהיינו, זכויות פטורות בהיקף 205 מ"ר וכן ממ"ד (הוועדה מאשרת בפועל 40 מ"ר חניה פלוס נספח, ובסה"כ 220 מ"ר וממ"ד לכל חצי דונם).

על דמי ההיתר גובה המינהל מע"מ, בניגוד להיטל ההשבחה. לכן, הפחתת דמי ההיתר מפחיתה את מרכיב המע"מ, למי שאינם יכולים לקזזו.

ניקח לדוגמא דונם בשכונה ותיקה של צמודי קרקע בהרצליה. שווי המגרש מוערך ב-380 אלף דולר, כאשר דמי ההיתר לפיצול ישולמו על ידי הרוכש, לכשיחליט בעתיד לפצל את המגרש. היטל ההשבחה שייזקף לחצי הדונם הוא עד 10,000 דולר לכל היותר. שווי חצי דונם, לאחר פיצול, מוערך ב-250 אלף דולר, ומרכיב הפיתוח מוערך ב-30 אלף דולר.

בשיטה הקיימת (51%), דמי ההיתר אמורים להיות 112 אלף דולר, ובתוספת מע"מ: 131 אלף דולר. לאחר החזר 50% מהיטל ההשבחה, אמורים דמי ההיתר להסתכם ב-126 אלף דולר לפחות. בשיטה החדשה (31%), יהיו דמי ההיתר 68 אלף דולר, ובתוספת מע"מ כ-80 אלף דולר.

התוצאה הסופית: חסכון צפוי של 46 אלף דולר בדמי ההיתר לפיצול חצי דונם ששוויו 250 אלף דולר - חסכון של יותר מ-18% משווי המגרש המפוצל.

הכותב הנו שמאי מקרקעין, חבר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.