קראתי בעיון את מאמרו של שמאי המקרקעין ניקי פרימו (12.8) ומצאתי לנכון להגיב
על שנאמר בו. היטל השבחה בא למסות, בעיקר, מי שמקרקעיו הושבחו עקב אישורה של
תוכנית בניין ערים. הרציונל שמאחורי מס זה הינו, כי מי שזכה ומקרקעיו הושבחו
עקב אקט תכנוני, יחלוק עם הציבור את השבחתו. על-פי החוק הקיים, ערך ההשבחה
יקבע נכון ליום אישור התוכנית המשביחה, ומאותו יום ואילך יהא הבעלים חייב במחצית
הערך לועדה המקומית.
המחוקק איפשר לחייב בהיטל לדחות את תשלום חובו עד שיהנה מאותה תוכנית, בין
בדרך של מימוש בפועל ובין בדרך של מכירת המקרקעין, כאשר הקונה ישלם, כמובן,
על הזכויות המושבחות. אותו חוב ישא הפרשי הצמדה מיום האישור ועד ליום התשלום,
ללא ריבית.
מה קורה כאשר ישנו רצף של תוכניות משביחות לפני שמומשה מי מהן? השמאי פרימו
סקר במאמרו את הוראת החוק ואת הדעות של שופטי בית המשפט העליון, שהתייחסו,
בעניין ד"נ בית הכרם, לסוגיה זו.
כעולה ממאמרו, גם השופט מישאל חשין (התומך בשיטת "המדרגות") וגם השופט אור
(התומך, אם כי בהסתייגות, בשיטת "המקפצה") מסכימים כי המיסוי צריך להיות רק
על עליית שווי עקב תוכנית ולא על עליית ערך קרקע עקב כל גורם אחר. על כך חולק
השמאי פרימו. לדעתו, משיקולים שעיקרם שיקולי צדק חברתי, יש למסות את ההשבחה
בהתאם לערכים ביום המימוש. ולדעתו, יש להפעיל את שיטת "המקפצה" כפשוטה. קרי,
כשברצף תוכניות משביחות עסקינן, יהא התאריך לחישוב ההשבחה בגין כל התוכניות
יום אישור התוכנית האחרונה.
בכך, לדעתי, הוא שוגה, ואפרט:
1. גם לפי שיטת "המקפצה", אליבא דשמאי פרימו, יחושב הערך נכון ליום אישור התוכנית
המשביחה האחרונה, ולא לפי יום המימוש, וגם כאן יכול שלא יהא כל קשר כלכלי בין
שני הערכים כתוצאה משינויים בערכי שוק בין שתי התקופות.
2. פרשנות זו עלולה להביא לעוול ואי צדק, שבודאי לא להם התכוון המחוקק, ואסתייע
בדוגמא, הדומה לזו שהביא השמאי פרימו:
פלוני ואלמוני רכשו בשנת 1970 שתי חלקות קרקע זהות, ששווי כל אחת מהן 100,
נכון למועד רכישתה. בשנת 1980 אושרה תוכנית לשתי החלקות, המאפשרת בניית מרתפי
חניה ושווי כל חלקה עלה, כתוצאה מתוכנית זו, לכדי 120. כתוצאה מביקוש גובר
למרתפים במהלך השנים, הוכפלה השפעתה של תוכנית המרתפים, עד שבשנת 2000, תורמת
זו לתוספת של 50 (במקום 20), ושווי כל חלקה מגיע כדי 150.
בשנת 2000 אף אושרה, לאחת החלקות (נניח, זו של פלוני), תוכנית המאפשרת יציאות
לגג, וזו העלתה את שווי חלקתו ב-10 נוספים. גם פלוני וגם אלמוני, הפרוטה לא
מצויה בכיסם, ולפיכך שילמו את היטל ההשבחה רק לאחר מכירת חלקותיהם, בשנת 2001.
צא וראה כמה כל אחד מהם חייב בהיטל השבחה, על פי "שיטת פרימו". אלמוני, שבחלקתו
היתה רק תוכנית משביחה אחת, חייב 10 (כמובן בצירוף הפרשי הצמדה, ככל שהיו,
מ-1980 ועד 2000). לפלוני, לעומת זאת, יעשה כל החישוב בערכי שנת 2000, וכך
ישלם בגין שתי התוכניות בערכי 2000, דהיינו מחצית ההפרש בין 100 ל-160, כלומר
30.
ללמדך, שלפי "שיטת פרימו", בגלל תוכנית יציאות לגג, שהוסיפה לפלוני 10, יהיה
צריך לשלם היטל השבחה בשיעור 30, לעומת 15 שהיה עליו לשלם בשיטת "המדרגות".
ולזה קורא השמאי פרימו "צדק חברתי".
לדעתי, הן מדברי השופט חשין והן מדברי השופט אור עולה, כי בנסיבות אלו יש לפרש
את החוק כך, שאלמוני ישא ב-10 ופלוני ב-15, ולא להביא לידי אבסורד, כפי שמציע
פרימו.
השאלה האם יש לחייב בהיטל השבחה לפי ערכים נכון ליום אישור התוכנית, תוך מתן
אפשרות לדחות את התשלום, בצירוף הצמדה, עד ליום המימוש, או לחייב את מי שדחה
את התשלום בהתאם לערכי הקרקע ביום המימוש (ולא ביום אישור התוכנית), היא שאלה
נכבדה ולא כאן המקום לעסוק בה. אין זה מתקבל על הדעת ליצור, בדלת האחורית,
שתי מערכות חישוב, האחת כאשר יש רצף תוכניות, אזי "יוזז" התאריך הקובע קדימה
אלי יום אישור התוכנית האחרונה, תוך שהוא "בולע" את כל האירועים שהשפיעו על
שווי הקרקע עד לאותו יום, והשניה, מקום שבתוכנית בודדת עסקינן, ואזי, גם לפי
השמאי פרימו, יהא הערך יום אישור התוכנית.
ומפאת קוצר היריעה רק נזכיר, כי שיטת "המקפצה", לפי פרשנותו של פרימו, מאפשרת
לבעל המאה והידע להתחמק מאותה עליית ערך כתוצאה מתוכנית נוספת, על ידי תשלום
בגין התוכנית הקודמת ערב אישורה של זו החדשה, ושוב יצא הדל וחסר הידע נפסד.
וצדק חברתי - היכן?
יגנס-טויסטר ושות' מתמחים בתכנון ובנייה ובנדל"ן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
