כשהקבלן שומר את הדירה לילד ולא רוצה לשלם ארנונה

כהן אופיר (להלן: הנתבע) הינו שותף בחברה קבלנית שבנתה בניין מגורים בחולון, במסגרת עיסקת קומבינציה. במסגרת עיסקה זו קיבל הנתבע דירה בבניין, אותה הוא ייעד למגורי בנו, לכשיתחתן (להלן: הדירה).

לבניין ניתן טופס 4 והוא אוכלס כולו, למעט הדירה שבנייתה טרם הושלמה, באשר טרם נסתיימה התקנתם של כיורים, ברזים, דלתות בחדרים, מטבח, צביעת הדירה, התקנת מפסקי חשמל, עבודות האלומיניום, וכן טרם הותקן מונה חשמל.

עיריית חולון הגישה נגד הנתבע תביעה בסדר דין מקוצר לתשלום ארנונה בגין הדירה.

הנתבע הגיש בקשת רשות להגן, בה טען, כי הימנעותו מהשלמת הדירה מהווה תכנון מס לגיטימי, ומכל מקום, כל עוד לא הושלמה הדירה, וכל עוד אינה ראויה למגורים, יש להגדירה כ"אדמת בניין" וככזו, להפטירו מתשלום ארנונה בגינה.

הבקשה נידונה בפני השופטת גנות מבית המשפט בראשון לציון.

השאלה היא, קובעת השופטת גנות, האם הימנעותו הוולונטרית של הנתבע מהשלמת הדירה מזכה אותו בפטור מתשלום ארנונה?

הקביעה, מהו יום גמר של בניית בניין, מוגדרת בספרו של ד"ר הנריק רוסטוביץ "ארנונה עירונית" (מהדורה חמישית) בצורה הבאה: "בפקודת העיריות אין כל הגדרה מהו יום גמר הבנייה של בניין, ומתי הוא הופך לנשוא לחיוב בארנונה.

"על אף העדרה של הגדרת 'גמר בנייה' בפקודת העיריות, ניתן פטור לבניין חדש על-פי סעיף 274 ב(ב) לפקודת העיריות עד לשנת הכספים 1992. סעיף זה בוטל משנת הכספים 1993, וניתן למצוא הוראה דומה בתקנות ההנחה. התנאי של היות הבניין ראוי לשימוש הוא תנאי בלעדיו אין להשית ארנונה (השווה: חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961, "גמר בנייה"), משעה שהבניין, כולו או מקצתו, נתפס לראשונה, או משעה שהוא ראוי לשימוש שיועד לו, הכל לפי המוקדם).

"יש מספר מבחנים ל'גמר בנייה' של בניין: מבחן עיקרי שהוא המבחן ה'פונקציונלי', על-פיו מגיעה בניית בניין לסיומה כאשר הוא ראוי לשימוש, כלומר: הבניין כולל את כל התשתיות החיוניות למטרה שלה הוא נועד.

"בנוסף למבחן העיקרי, קיימים שני מבחני משנה: 'פורמלי', על-פיו מגיעה בניית דירה לסיומה ביום הוצאת תעודת גמר לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (יש להבחין בין תעודת גמר לבין 'טופס 4'. טופס 4 הוא אישור לצורך חיבור למערכות תשתית כגון מים וחשמל, אשר בלעדיהן הבניין אינו ראוי למגורים), ומבחן 'מעשי', על-פיו מגיעה בניית בניין לסיומה ביום התחלת השימוש בפועל.

"לדעתנו, התנאי להשתת ארנונה הוא קיומו של המבחן הראשי. בניין שבנייתו טרם נסתיימה והוא אינו ראוי לשימוש אינו בגדר 'בניין'. זאת ועוד: אם הבניין ראוי לשימוש, אזי יש להשית בגינו ארנונה, בין אם הוצאה בגינו תעודת גמר ובין אם החלו להשתמש בו..." (עמ' 323-322).

לאור הקריטריונים אשר צוינו לעיל, קובעת השופטת גנות, ובמצב העובדתי הנתון בו הבניין מאוכלס זה למעלה משנתיים, והשלמת הדירה החסרה תלויה אך ורק ברצונו ובגחמותיו של הנתבע שהינו שותף בחברה הקבלנית אשר בנתה את הבניין - הרי שניתן לקבוע, כי הבנייה הסתיימה. זאת, שכן למחזיק ישנה אפשרות פיזית, משפטית ומעשית להנות מהתועלת הכלכלית של הדירה, אלא שהנתבע, משיקוליו הוא, העדיף שלא להשתמש בדירה למטרה כלשהי שכן הוא מייעד אותה לבנו, על מנת שתאובזר בהתאם לטעמו האישי של הבן.

בבואנו לדון בשאלת הלגיטימיות של תכנון המס, יש לאבחן בין המקרה דנן למקרה נשוא ת.א 77083/92, עיריית רמת גן נ' מנחמי בוני דוד רמת גן בע"מ ות.א (באר שבע) 2105/96 מועצה מקומית נתיבות נ' מ.ל השקעות, תק-מח 98 (3), 1137, הדנים בחיובם בארנונה של מבנים, אשר יועדו להשכרה או למכירה, כאשר האינטרס הכלכלי של בעליהם הינו לאכלסם במהירות האפשרית. אי חיובם בארנונה של אותם מבנים, אשר יועדו להשכרה או למכירה, נובע מהעובדה, כי נבנו למטרת הנבת רווחים מאכלוסם (באופן של מכירת הנכס או השכרתו), וכל עוד לא נמצאו להם דיירים (כאמור בדרך של מכירת או השכרת הנכס), הרי שהמחזיקים לא הגשימו את מטרת הבנייה, ולפיכך, נכונותן של הרשויות לדחות את תחילת חיובם בארנונה עד לאכלוסם של אותם המבנים מהווה הקלה סבירה ומתקבלת על הדעת על הקבלנים, בוני הנכסים.

שונים הם פני הדברים כאשר המדובר בנתבע, אשר הדירה מיועדת לצרכיו הפרטיים ולא אצה לו הדרך לפעול להשלמתה - וכפועל יוצא, לשלם מס בגינה.

הנתבע אינו המחזיק ובעל השליטה הבלעדי בנכס, ואין הגיון כלכלי, משפטי או אחר, שיצדיק את אי חיובו בארנונה בכל התקופה שחלפה מאז אוכלס הבניין. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר הנתבע חובש גם את כובעו של קבלן הבנייה שבנה את הבניין בו נמצאת הדירה, וכאשר אין חולק על כך שהבניין כבניין ראוי כל כולו למגורים.

התוצאה הסופית: ניתן פס"ד נגד הנתבע לתשלום הארנונה.

ת.א 1422/01 בית משפט השלום בראשון לציון.

השופטת: דליה גנות.