מבצע היוון באיזורי תעשייה בת"א: שיקולי החוכר

עיריית תל-אביב, כבעלת מגרשים שונים באיזורי תעשייה בתל-אביב, הציעה לחוכרים העומדים מספר שנים לפני סיום תקופת החכירה, להאריך את התקופה לעוד 49 שנה. העירייה יצאה במבצע הנחה העומד להסתיים ביום 16.12.2002. החוכר המתלבט אם להצטרף למבצע, ראוי שיתייחס בין יתר שיקוליו הכלכליים גם למסקנות העולות מהחישובים המוצגים להלן.

מהות עקרונות המבצע: התמורה בגין הארכת תקופת החכירה תהיה ההפרש שבין שווי זכויות החכירה בכפוף לזכויות הבנייה המוגדלות (השווי החדש), לבין שווי זכויות החוכר ליתרת השנים עד תום החכירה הראשונה המסתיימת בעוד 8 שנים (השווי הקודם).

מהות ההנחה במבצע:

א. שווי זכויות החכירה יחושבו על בסיס דמי חכירה שנתיים בשיעור 3.5% (במקום 5%) משווי הקרקע, שיהוונו בשיעור היוון שנתי של 5%, ממועד חתימת החוזה החדש ועד לתום התקופה החדשה. היינו, אם נותרו 8 שנים, תקופת החכירה בחוזה החדש תהייה 49 ועוד 8 שנים - ובסה"כ 57 שנים, ודמי החכירה המופחתים יחולו על כל התקופה.

ב. שווי זכויות החוכר יחושבו על בסיס דמי חכירה שנתיים בשיעור 5%, מהוונים ב-5% עד תום תקופת החכירה הראשונה.

נציג את ההנחה הגלומה במבצע בדוגמה הבאה, לאור הנתונים הבאים:

נותרו 8 שנים לסיום תקופת החכירה הראשונה.

זכויות הבנייה בחכירה החדשה 250% בייעוד תעסוקה/משרדים.

זכויות הבנייה בחכירה הקודמת 150% בייעוד תעשייה.

שווי במצב חדש למ"ר מבונה 10 נקודות.

שווי במצב קודם למ"ר מבונה 8 נקודות.

שווי המגרש (דונם) בבעלות מלאה במצב חדש 25 אלף נקודות.

מכאן החישוב שמתקבל בהתאם לעקרונות המבצע:

א. זכויות החכירה - ערך נוכחי ל-57 שנה: 16,400 נקודות.

ב. זכויות החוכר - 3,900 נקודות.

התשלום לעירייה - 12,500 נקודות, דהיינו 50% משווי המגרש.

אבל אל נשכח, שבחתימת החוזה מקבל החוכר תוספת של 100% בנייה, וחסך תשלום היטל השבחה בשיעור 50%. דהיינו, התשלום הריאלי עבור הארכת זכויות החכירה הוא 7,500 נקודות, המהווה 30% משווי המגרש. זאת תמורת זכות חכירה ל-49 שנים.

נשארת השאלה, האם כדאי להצטרף למבצע? יש לענות על כך תחת מספר הנחות: א' - באם תקופת המבצע תסתיים במועדה. ב' - באם תקופת המבצע תימשך עוד מספר שנים. ג' - באם מחירי הקרקעות בשוק יעלו בעוד מספר שנים.

א. אם תקופת המבצע תסתיים במועדה: ללא המבצע מתקבלים הערכים:

שווי זכויות החכירה: 23,450 נקודות.

שווי זכויות החוכר: 3,900 נקודות.

התשלום לעירייה: 19,550 נקודות, לעומת 12,500 נקודות במבצע, דהיינו הנחה של 36%.

השאלה העומדת בפני החוכר הינה, האם להצטרף למבצע ולחסוך 7,050 נקודות, שהם כ-28% משווי המגרש, או שהזמן "לא בוער", וכל עוד לא מוכרים או מממשים בנייה, לא כדי לשלם מראש.

ב. מה יקרה בעוד 3 שנים? אם המבצע יימשך, התשלום יהיה 13,600 נקודות, במחירים קבועים. סכום עתידי זה מנוכה בריבית בשיעור 7% לשנה מציג ערך נוכחי של 11,100 נקודות, לעומת 12,500 נקודות היום. המשמעות היא, שלא כדי לשלם כיום. אבל, האם המבצע יוארך?

ג. האם מחירי הקרקעות יעלו? אם המבצע לא יימשך, תקופת החכירה החדשה בעוד 3 שנים, כולל יתרת תקופה, תהייה 54 שנים. התשלום (ללא הנחות) יהיה 20,600 נקודות, דהיינו 82% משווי הקרקע בבעלות. הערך הנוכחי של התשלום בכפוף לדחייה לשלוש שנים הוא 16,800 נקודות, לעומת תשלום במבצע כיום 12,500 נקודות. דהיינו, המבצע נותן הנחה של 26%. מה יקרה אם מחירי הקרקעות בעוד 3 שנים יעלו ריאלית ב-10% בלבד? הערך הנוכחי של התשלום הדחוי יהיה 12,200 נקודות.

המסקנות העולות מהאמור לעיל, אשר על החוכר לתת דעתו אליהן, הן כדלקמן:

1. מהי התקופה בה צפוי החוכר לממש את זכויותיו במקרקעין, הן בדרך של מכירה או בדרך של בנייה.

2. האם מבצע ההיוון יסתיים בעוד כארבעה חודשים? אין ספק שתנאי המבצע יוצרים תמריץ רציני להצטרף אליו, בהנחה שהוא עומד להסתיים.

3. ברור שאם תקופת המבצע תימשך, "שום דבר לא בוער", ואין מה למהר לשלם.

4. מאידך, גם כאן התשובה איננה חד-משמעית, כי ככל שתקופת החכירה הראשונה מתקצרת ומחירי הקרקעות יעלו - הערך הנוכחי של התשלום לעירייה הולך וגדל.

ואם כך, מה יקרה בשנת 2010, בתום תקופות החכירה (בהנחה כי מחירי הקרקעות לא ישתנו במונחים ריאליים)?

שווי זכויות החכירה יהיה 22,750 נקודות, ערכם הנוכחי כיום הוא 14,260 נקודות, לעומת תשלום במבצע כיום 12,500 נקודות.

אולם, אם נניח שתוך שמונה שנים המשק כבר יצא ממיתון, ומחירי הקרקעות יעלו לפחות ב-15% ריאלית, הערך הנוכחי של התשלום לעירייה יהיה 16,400 נקודות, כלומר 31% מעל "מחיר המבצע".

לסיכום, החוכר האנליטי יקבע את מהלכיו לאור הכדאיות הכלכלית הצפויה, כאשר עליו לנתח את תחזית המימוש ומצב שוק המקרקעין העתידי.

הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי מקרקעין לשעבר.