כל המרחיב, מרחיבים לו

כידוע בבתים משותפים, יש לעתים אפשרות של הרחבות בנייה. יש והרחבה זו הינה בגג הבניין וזו אפשרית בדרך כלל למי שגג צמוד לדירתו. למי שהגג לא צמוד לדירתו תהיה אפשרות בנייה על הגג, ובלבד שיקבל אישור של 75% מהשכנים. במצב זה השאלה המתעוררת הינה, מה גורל גג ומה גורל אחוזי הבנייה על הגג, לפי התקנון של הבניין (לעניין זה ראה מאמר של הח"מ בעניין פסק הדין ה.פ 10215/99 - אכסנית יפו העתיקה).

המצב שונה במעט בעניין הרחבות בצדדים. כאן כל דייר רשאי להשתמש בחלק מהרכוש המשותף שליד דירתו ולנצל ביחד עם דיירים אחרים בבניין את הרחבת הבניין. ההרחבה מתבצעת ע"י שכל הדיירים בבת אחת או חלק מהם מרחיבים את דירתם. על פי רוב, בבניינים אלו, ההרחבות הן דומות ועד שטחים דומים כך שלא נוצר פער של שטחים נוספים בין דירה לדירה.

מתעוררת השאלה, מה קורה כשחלק מדיירים בנו בעבר ולפי פוטנציאל התכנוני של פעם וכעת יש פוטנציאל תכנוני אחר והדיירים האחרים שלא בנו בעבר מבקשים לבנות גם הם והשאלה מתחדדת כשיש שוני בין שתי תכניות בנין עיר, זו של העבר וזו של העתיד.

שאלה מעניינת זו התעוררה לאחרונה בוועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז ת"א (ערר מס' 5409/01 משה קשת ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א ואח'), שהתברר בפני ההרכב בראשות עו"ד ענת בירן.

במקרה של קשת, העוררים, ביקשו להרחיב את דירתם לפי תוכנית בניין עיר שחלה על האיזור. באותו בניין, חלק מהדיירים הרחיבו את דירותיהם לפני עשרות שנים ולפי הפוטנציאל המקסימלי שאז ניתן היה לבנות ולהרחיב. ואילו העוררים לא הרחיבו את דירתם בעבר וביקשו עכשיו לבצע הרחבה. דא עקא, כי במשך השנים תוכניות בניין עיר השתנו, וכעת ניתן להרחיב את הדירות בהרבה יותר מטראז' מהדירות הקודמות.

העירייה, בעקבות התנגדות של השכנים, ביקשה להגביל את העוררים מבחינת המטרים שיכולים לבלוט מקו הבניין הקיים. העירייה סברה, כי העוררים מנועים מלבנות יותר ממה שבנו שכניהם בשנים שעברו.

ועדת ערר קיבלה את עמדת העוררים באמצעות עו"ד דוד זלצמן וקבעה כי מבחינה תכנונית אין למנוע מהעוררים לאפשר ולהשתמש במירב הזכויות המוקנות על פי תכנית הרחבות החדשה. הוועדה קבעה כי: "מבחינה תכנונית, עמדתנו היא, כי יש לקבל את הערר ולאפשר לעוררים לנצל את מרב הזכויות המוקנות על פי תוכנית ההרחבה החדשה. העוררים הם ה"חלוצים" במימוש התוכנית החדשה, ויש להניח כי בעקבותיהם יבקשו גם אחרים להרחיב את דירותיהם עד למקסימום המותר. איננו סבורים כי יש הגיון תכנוני להגביל את העוררים להסתפק היום בשטח ההרחבה המצומצם שאושר לפני כארבעים שנה, שעה שכבר לפני עשר שנים אושרה למתן תוקף תכנית המגדילה את שטח ההרחבה המותר, תוך כוונה להתאים את שטחי ההרחבה לצורכי החיים המשתנים".

כמו כן, הוועדה לא קיבלה את העמדה אשר על פיה, יש להמתין עם הרחבות מעבר לקוי בניין, עד שכל הבניין כולו יבצע הרחבות לפי תוכניות החדשות. לדעת הוועדה, העוררים למעשה הם חלוצים בהפעלת תוכנית חדשה, ובאין תנאי בתקנון של התב"ע, אין להגביל זכותו של מישהו לבצע הרחבת דירה לפי הפוטנציאל המקסימלי. כמובן, הוועדה ראתה בכל אלה שהרחיבו פעם את דירתם כמי שהסכימו שהעוררים ירחיבו את דירתם גם כן.

החלטה זו של ועדת ערר, מצטרפת למגמה של הפסיקה אשר על פיה, אין להגביל זכות של מישהו מלהשתמש בניצול מירבי של יעוד תכנוני החל על המגש אלא לפי הוראה מפורשת או הסכם מראש.

מכאן נלמד, כי מי שבעצמו הרחיב או יכול היה להרחיב עד מירב פוטנציאל התכנוני של הרחבת דירתו, לא יכול להתנגד כי האחר לא יעשה פעולה דומה ולפי תוכניות שבתוקף רק בטענה שזה פוגע או מסתיר את הדירה. באותו מקרה של קשת, העירייה דרשה, כי תיבנה גם מעטפת לדירה בקומה ב' של הבניין (דירה שמעל דירת העוררים) לדרישה זו התנגד בעל הדירה בקומה השנייה.

הוועדה הביעה את מורת רוחה מדרישה זו של העירייה וקבעה, כי אין בבניית מעטפת משום השגת מטרה של מראה אחיד אלא ההפך לעתים, והתוצאה הינה בנין שאינו גמור ופוגעת בזרימת אור. הוועדה קיבלה גם את הצעת העוררים בעניין זה שיתקינו מעקה מעל גג ההרחבה שתיראה כמרפסת לדירה שבקומה השנייה. מצד שני הועדה חייבה את העוררים להגיש תוכנית מפורטת המציגה כיצד תיראה חזית הבניין תוך פירוט חומרי בניין וכולל המרפסת הנוצרת לדירה בקומה השנייה.

מכאן ניתן להסיק, כי מי שבעצמו ועל סמך תוכנית בניין עיר עשה הרחבה בדירתו אינו יכול להתנגד לבנייה של שכן שמסתמך על תוכנית בנין עיר שבתוקף. כלומר גם אם יש בהרחבה זו שוני גדול במטראז' מההרחבה הקודמת, המרחיב החדש לא חייב ליישר קו עם המרחיבים הקודמים.

הכותב הינו גם אדריכל, וכן מתמחה בדיני קניין ומקרקעין, דיני תכנון ובנייה ומינהל מקרקעי ישראל.