הצמדה - רק מה שהוסכם במפורש

האם הסכמת הדיירים לכך שזכויות בגג הבית המשותף שייכות לדירה מסוימת, חובקת בתוכה הסכמה כי גם זכויות הבנייה על הגג שייכות לאותה דירה? בשאלה זו ובאחרות דן ביהמ"ש המחוזי בתל-אביב, השופט אמנון סטרשנוב. ג'רר שוערי, אריה בן-אאיס (להלן: "אריה") ומאיר בן-אאיס (להלן: "הרוכשים") רכשו, בסוף שנת 1982, בניין בתל-אביב. בתחילת 1983 נחתם בין השותפים הסכם שיתוף, אשר נקבע בו בסעיף 5(ב), כי גג הדירה בקומה הראשונה עם כל זכויות הבנייה והזכויות האחרות מכל מין וסוג שהוא לגביו ולגבי הגגות הנוספים שייווצרו כתוצאת מהבנייה, יהיו צמודים בלעדית לחלקיו ולשטחו של אריה בבניין.

זכויותיהם של הרוכשים במושע נרשמו בלשכת רישום המקרקעין רק בשנת 1989, אולם הסכם השיתוף לא נרשם.

יום לאחר מכן נערך הסכם בין אריה לבין כרמון אפרת ועמירם (להלן: "התובעים"), לפיו רכשו התובעים מאריה את דירת הפנטהאוז, אותה בנה אריה על גג הבניין, בהתאם לזכויותיו על-פי הסכם השיתוף.

בטרם נרשמו זכויותיהם של שלושת הרוכשים במושע, הם ביצעו מספר עסקאות למכירת חלקיהם לצדדים שלישיים (להלן: "הדיירים").

לימים, נרשם הבית כבית משותף, כולל הצמדת כל הגגות לבית התובעים.

המשותף לכל הסכמי הרכישה שבין הדיירים לרוכשים, היא העובדה, שבאף אחד מהם לא נזכר קיומו של הסכם השיתוף שנחתם בין הרוכשים, לרבות הוראות סעיף 5(ב), המותירות בידי אריה את כל הזכויות על גג הדירה לרבות "הגגות הנוספים שייווצרו כתוצאה מהבנייה".

עם זאת, קיים בכל אחד מההסכמים עם הדיירים סעיף 3ב' בפרק "הצהרות הקונה", הקובע לאמור: "הוא ער לכך שפרט לחדר המדרגות של הבית שיהווה רכוש משותף ופרט לגינה שתהא צמודה לדירה כאמור לעיל, לא יהיו לו כל זכויות שהן בחלקים אחרים של הבית שהיו נחשבים לרכוש משותף לו היה רשום הבית כבית משותף, ובפרט (לשם הסרת ספק), לא יהיו לו כל זכויות לגבי גג הבית ולגבי הגינה הצמודה לדירת המגורים שבקומת הקרקע של הבניין שכיווניה מזרח-צפון, היינו, הגינה שלכל אורך חזית הדירה האמורה".

התובעים הגישו נגד הרוכשים והדיירים תביעה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, ובמסגרתה עתרו למתן פס"ד הצהרתי, לפיו כל זכויות הבנייה על הגגות הקיימים ועל כל הגגות שייווצרו כתוצאה מבנייה על הגגות הצמודים לדירת התובעים שייכות לדירת התובעים.

לטענת התובעים, בחותמם על סעיף 3(ב) להסכם עימם, ויתרו הדיירים על כל טענה בדבר זכויות כלשהן "לגבי גג הבית..". הדיירים טוענים, כי כל שהסכימו לו בסעיף זה היה, כי הגגות הקיימים בעת החתימה על ההסכם יוצאו מכלל הרכוש המשותף - הא ותו לא.

אין חולק, קובע השופט סטרשנוב, כי הגגות הצמודים לדירת התובעים שייכים להם, ואינם מהווים חלק מהרכוש המשותף - ובכך אין הנתבעים כופרים. דא עקא, שהשאלה המתעוררת בתיק זה מתייחסת לזכויות הבנייה על הגג, להבדיל מהצמדת הגג לדירה.

פרופ' וייסמן, בספרו "דיני קניין - בעלות ושיתוף", כותב: "כבר עמדנו על כך, שהצמדת הגג כשהיא לעצמה אינה מבטיחה זכות לבנייה על הגג. על בעל הגג לקבל מאת כל בעלי הדירות שבבית הסכמה לכך שהוא יהיה זכאי להשתמש באחוזי הבנייה שהיו לבית, כי הדירות שיבנה יהיו בבעלותו, וכי הוא יהיה מוסמך לבקש בשם כל בעלי הדירות את תיקון צו הרישום".

גם על-פי ההלכה הפסוקה, אין הצמדת הגג, או חלק אחר של הרכוש המשותף, לדירה מסוימת, מקנה לבעל הדירה את הזכות האוטומטית לבנייה על הרכוש המוצמד.

המקור העיקרי, ולמעשה היחיד, לטענת התובעים בדבר זכויות הבנייה הנתונות להם על גג דירתם, הינו הסכם השיתוף שנחתם בין הרוכשים המקוריים. דא עקא, שהדיירים לא היו צד להסכם השיתוף, הוא לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין ומעולם לא גולה להם - שלא לומר הוסתר מהם - על-ידי מי מבין המעורבים בפרשה.

מוזר, קובע השופט סטרשנוב, שזכויות הבנייה על הגגות, שהוקנו לתובעים על-פי הסכם השיתוף, לא באו לידי ביטוי באף אחד מההסכמים שנחתמו עם הדיירים. השופט סטרשנוב קובע, כי פרט מהותי וחשוב זה של זכויות הבנייה של התובעים בבניין לא הובא לידיעת הדיירים, בשום צורה ואופן, וכי הם לא ידעו ולא יכולים היו לדעת על קיומו ועל תוכנו של הסכם השיתוף.

טענות התובעים, כי היה על הדיירים להבין או להסיק או לנחש מנסיבות בניית הדירה על-ידי אריה על הגג כי הזכויות הועברו לתובעים - רחוקות מלשכנע ואין להן על מה לסמוך. הדרישה מהדיירים, רובם קשי יום שהעברית השגורה בפיהם דלה, לחקור ולדרוש בנסתר מהם - כאשר התובעים עצמם או עורכי דינם אינם טורחים לציין את קיומו של הסכם השיתוף בפניהם - מוגזמת לחלוטין ובלתי סבירה.

כל שקובע סעיף 3(ב) להסכמי המכר שנחתמו עם הדיירים, הינה העובדה, שהזכויות בגג הבית ובגינה הצמודה לדירת המגורים שבקומת הקרקע הוצאו מכלל הרכוש המשותף, כאמור מפורשות בסעיף הנ"ל. לא ניתן לראות בתוכן סעיף 3(ב) הסכמה של הדיירים - ואף לא ידיעה - כי זכויות הבנייה על גג או גגות הדירה שייכות לתובעים, וכי אין ליתר הדיירים בבניין כל חלק ונחלה או זכות להתנגד לשימוש באחוזי הבנייה הללו.

מכל מקום, ההכרה וההסכמה לזכויות הבנייה על גגות הוענקו לתובעים בהסכם השיתוף ובהסכם המכר שנערך עימם. משלא היו הדיירים צד להסכמים אלה - אין לראותם כמחויבים על-פיהם, כל עיקר. גם מההיבט המשפטי אין הדין וההלכה הפסוקה עומדים לצידם של התובעים.

מקרה דומה למדי נדון בביהמ"ש העליון בע"א 5043/96 גלמן נ' הררי, פ"ד נד(3) 389. באותו מקרה המשיבים הרסו את דירתם בבית המשותף ובקשו לבנות על המפלס החדש שנוצר בעקבות ההריסה מבנה בן קומות מספר, תוך ניצול מלוא אחוזי הבנייה של הבניין.

המערערים - בעלי הדירות האחרות בבניין - התנגדו לכך בטענה, שהתקנון מתיר למשיבים לבנות על המפלס החדש קומה נוספת אחת בלבד.

השאלה שעמדה לדיון בבית המשפט העליון - בדומה לשאלה המתעוררת בענייננו - היתה: "אם היתר שניתן בתקנון של בית משותף לבנייה על גג צמוד כולל בחובו הסכמה לניצול כל אחוזי הבנייה שנותרו במגרש שעליו נמצא הבניין".

בית המשפט העליון השיב בשלילה על שאלה זו. בית המשפט העליון חזר על ההלכה הפסוקה ולפיה: ".. הצמדת גג לדירה בבית המשותף אינה כוללת בחובה את הענקת הזכות לנצל את אחוזי הבנייה שנותרו לבניין.. מאותו טעם עצמו גם אין רואים הסכמה לבנייה על גג צמוד כהסכמה להצמדה ולבנייה על גג המבנה שהוקם על הגג הצמוד".

בית המשפט העליון סיכם פסיקתו בזו הלשון: ".. גישה פרשנית זו אף מתחייבת מן הפסיקה המשקפת מדיניות משפטית המגינה על בעל דירה בבית משותף, ושלפיה ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית המשותף, בין שהמדובר בזכות ברכוש המשותף ובין שמדובר בהסכמה לבנייה (היינו, ויתור על אחוזי בנייה), חייב להיות מפורש".

התוצאה הסופית - התביעה נדחתה.

ת.א 274/97, ביהמ"ש המחוזי בתל-אביב, השופט א. סטרשנוב.

בשם התובעים: עו"ד יקירביץ.

בשם הנתבעים: עוה"ד פרץ, הלפרין, משגב ושרון.