הסגת גבול היא לא רק בקרקע - אלא גם באוויר

רובנו מתגוררים בבתים משותפים, המתנשאים על פני מספר קומות. על פי חוק המקרקעין התשכ"ט - 1969, הבניינים מתחלקים לשני סוגים - סוג אחד הם אלו שנרשמו כבית משותף, כלומר ניתן להוציא בגין כל דירה נסח מלשכת רשם מקרקעין בגין תת-חלקה. בסוג זה של בניינים, יש תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות. עיקר ההוראות של תקנון מסוג זה הינן השימוש ברכוש המשותף ובהצמדות, וכן חלוקת אחוזי בנייה ואפשרויות הבנייה בעתיד.

סוג אחר של בניינים הינם בניינים אשר לא רשומים בפועל כ"בית משותף", אך "נוהגים" בפועל כבית משותף. סוג זה נקרא כלשון חוק המקרקעין כבניין שהינו ראוי להירשם כבית משותף. על סוג זה של בניינים לא חל תקנון שנחתם בין בעלי דירות, אלא חל "תקנון מצוי", הנמצא בתוספת לחוק המקרקעין.

יודגש, כי לפי סעיף 77ב' לחוק המקרקעין, מרבית ההוראות הנוגעות לבית הרשום כבית משותף חלות גם על בית הראוי להירשם כבית משותף. דא עקא, וחרף העובדה כי הבניין רשום כבית משותף עם תקנון והוראות ברורות, בתי המשפט מוצפים בתביעות בין שכנים על פרשנות של סעיף זה או אחר של תקנון המוסכם. במרבית התקנונים קיימת הוראה, אשר על פיה כל בעל דירה רשאי לבנות על החלק המוצמד לדירתו, ובלבד שהוא מקבל על כך היתר בנייה. לא פעם הבנייה היא על הגג, ומתעוררת מחלוקת על פרשנות של "בנייה על הגג". האם הפירוש הוא רק בנייה בהיקף הגג, או שמא בעל דירת הגג יכול לצאת מגבול קו הבניין ולבנות "בליטה", שתטיל צל על הדירה שלמטה, ובהקשר לכך נשאלת השאלה, האם הבליטה שמעל מהווה הסגת גבול כלפי הדירה שמתחת.

שאלה זו נידונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בפני השופטת צפורה ברון, בעניין ת.א 418/98, אבי יפרח ואח' נ' חיים נגיד ואח'.

בעניין יפרח, התובעים הינם בעלים ומחזיקים בדירות בקומה ראשונה של בניין בתל-אביב, והנתבעים הינם בעלים ומחזיקים בדירה בקומה מעל ומוצמד לדירתם הגג. לפי התקנון המוסכם, לבעלי דירת הגג "...תהא הזכות לבנות על שטחים אלה כל בנייה שימצאו לנכון, כפוף לקבלת היתרי בנייה מהרשויות המוסמכות, וכל שיבנה ע"י מי מהם בשטח הגג הצמוד לדירתו לרבות הגג והקירות החיצוניים שיווצרו כתוצאה מכל בנייה שתבנה כאמור, יהיה שייך לו ויהיה צמוד לדירתו", כלשון התקנון.

דא עקא, כי הנתבעים לא הסתפקו בבנייה מעל הגג, והחלו לבנות תוך חריגה מקו הבניין. בין הצדדים התנהלו הליכים בוועדות תכנון ובערכאות שונות, עד שלבסוף הגיעו לדיון בפני השופטת צפורה ברון. הנתבעים טענו, כי אין בבליטה משום הסגת גבול וכי לדעת הנתבעים יש לפרש את המושג "על הגג" בצורה סבירה המקיימת את מטרותיה, כך שתכלול את כל הבנייה מעל גובה תקרת הגג, גם אם היא מחוץ לשטח הגג הצמוד לדירת הנתבעת.

השופטת ברון לא קיבלה את פרשנות הנתבעים, קיבלה את התביעה והורתה להרוס את הבנייה החריגה. השופטת ברון קבעה: "יש לפרש את תקנון הבית המשותף לאור המדיניות המשפטית המגינה על בעל דירה בבית משותף, והדורשת שכל ויתור על זכות הנובעת מבעלותו בדירה בבית המשותף חייב להיות מפורש. יש לתת לסעיף הרלבנטי בתקנון המוסכם פירוש המגשים את תכליתם הכלכלית המשותפת של הצדדים, מתוך שתיוחס להם סבירות והוגנות".

בעניין זה, השופטת ברון הלכה בעקבות פסק הדין המפורסם (ע.א 5043/96 נחמיה גלמן). השופטת ברון ניתחה גם את הסוגיה של תום הלב בשימוש בזכות קניינית לפי סעיף 14 לחוק המקרקעין. סעיף זה קובע, כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין אין בהם כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".

לפני כשנה ניתן פסק דין תקדימי על-ידי בית המשפט העליון בעניין בר"ע 6339/97 רוקר נ' סלומון, אשר שם השופטים טירקל ואנגלרד ניתחו את הסוגיה, האם התנגדות לבניית השכן מכוח זכות קניינית הינה שימוש בחוסר תום לב אם לאו.

השופטת ברון, לאחר ניתוח המצב וקבלת חוות דעת של מומחים כגון אדריכלים ושמאים שקבעו את מידת הסתרת השמש והאוויר, הגיעה למסקנה, כי במקרה דנן אין לאמר כי התנגדות התובעים לבליטה מעל ראשם הינה התנגדות שלא בתום לב. כמו-כן, השופטת ברון קובעת, כי הבעלות על הגינה הצמודה לדירת התובעים מתרוממת גם עד לחלל החיצון, ולא נגמרת בתקרת דירתם.

ברון הבחינה בין מקרה זה לבין המקרה של (ע.א 782/70 שושנה רדומילסקי), שם נקבע, כי אמנם העברת אנטנה מעל רום המקרקעין הינה הסגת גבול, אך עניין של מה בכך. במקרה זה השופטת ברון קבעה, כי הבליטה שמעל דירת התובעים אינה עניין של מה בכך, והתנגדות של השכנים מלמטה הינה התנגדות עניינית.

מכאן ניתן להסיק, כי התנגדות לבנייה של השכן, כשלבנייה יש משום גריעת הנאה מדירת המתנגד, אינה נחשבת כהתנגדות שלא בתום לב.

הכותב הינו מחבר הספר: "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".