היתר בנייה והסכמה קונסטרוקטיבית: יש גבול לכוחו של השכן

משפחת וילסקר ומשפחת לויט הן בעלי דירות הבנויות זו מעל זו, והמהוות את אחד המבנים של הבית המשותף הנמצא ברחוב מרגלית 18, חיפה (להלן: "הבית המשותף"). הבית המשותף מורכב משלושה מבנים, בני שתי קומות כל אחד. הגג מחפה על כל שתי דירות אנכיות, כשהוא צמוד לאותן הדירות. התוצאה מן האמור היא, כי הגג שמחפה על דירות וילסקר ולויט, הוא גג צמוד לדירות אלה.

לויט הם בעלי הדירה העליונה מבין שתי הדירות המהוות את מבנה ב', ווילסקר הם בעלי הדירה בקומה התחתונה. לויט הגישו בקשה להיתר בנייה, שמהותה תוספת קומה, ממ"ד ומחסן לבניין קיים (להלן: "הבנייה המתוכננת"). לאחר שהתנגדויות שהוגשו על-ידי וילסקר נדונו ונדחו, ניתן ההיתר.

וילסקר הגישו תביעה בפני המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, בה עתרו למתן סעד לפיו תיאסר על לויט הבנייה המתוכננת, מן הטעם שאינם עומדים בתנאי של סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), וכי הבנייה המתוכננת פוגעת מהותית בזכויותיהם, כמשמעותן בסעיף 71ג(א) לחוק המקרקעין.

המפקחת דחתה את התביעה, ועל כן הגישו וילסקר ערעור לביהמ"ש המחוזי בחיפה, בהרכב השופטים ביין, וסרקרוג ורזי. פסק הדין המרכזי ניתן מפי השופטת וסרקרוג.

סעיף 71ב לחוק המקרקעין קובע: "(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפא או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי בתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך זה.

"(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א), אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בנייה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.

"(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין".

לטענת וילסקר, תכלית סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין, הקובע כי בעל דירה שהורחבה ייראה כמסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין, אינה יכולה להתייחס למקרה בו טרם הרחיב הדייר האחר את דירתו בפועל. מציאת האיזון הנכון בין האינטרס הקנייני של המתנגד לאינטרס של בעל הדירה המשביח את קניינו, מורה, כי הסכמה קונסטרוקטיבית כזו יכולה להילמד רק במקום בו היתה ההרחבה בפועל של דירת המתנגד.

לעומת זאת, מדגישים לויט, שהגשת בקשה להיתר בנייה, ובמיוחד מתן ההיתר, יוצרים השתק והסכמה משתמעת לבנייה כאמור.

הוראות סעיף 71ב' הנ"ל (שהוכנסו לחוק בשנת 1995) שינו את המצב הקודם, לפיו שימוש ברכוש המשותף על-ידי מבעלי הדירות חייב הסכמה של כל בעלי הדירות. עד לתיקון החוק, כאשר בעל דירה ביקש להרחיב את דירתו, הוא היה נתון לחסדיהם של כל בעלי הדירות בבית, ללא יוצא מן הכלל, גם כאשר לעיתים הסירוב היה בלתי סביר, ולעיתים אף ניצלו את מצוקת בעל הדירה, והוצגו בפניו תנאים סחטניים למתן הסכמתם. חוסר הסבירות היה בו לפגום בעקרון תום הלב.

תיקון החוק מצביע על איזון נכון יותר בין מימוש זכות הקניין של הפרט האחד לבין שמירה והגנה על זכות הקניין של הפרט האחר, תוך הקפדה על יישומו של עקרון תום הלב באופן מימושה של זכות הקניין.

מטרת תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין היא להבהיר, שמקסום זכות הקניין של השותפים בנכס, יכול שייעשה לא על בסיס תחרות לפיה שלי - שלי, גם אם לאחר לא נותר - במידה רבה העיקרון של "כופין על מידת סדום" - אלא על בסיס שיתוף על-פי העיקרון של "זה נהנה וזה לא חסר".

ומן הכלל אל הפרט. משהגיש בעל דירה בקשה להיתר להרחיב את דירתו ולהגדיל את שטח הדירה, הביע דעתו כי הוא מבקש לפעול כך בפועל. אין דרכו של אדם להגיש בקשה להיתר, ולעבור את כל השלבים הנדרשים לצורך קבלת היתר, אם אין לו הכוונה לבצע בנייה בפועל. מה עוד, שרשאים היו וילסקר, בכל שלב של הדיון, ובטרם מתן ההיתר, להודיע על חזרתם מן הבקשה שהוגשה.

גם אם אין בכוונת מגיש הבקשה לממש ההיתר, עדיין יש לראותה כהסכמה, שהרי כוונת ההרחבה הוצאה אל הפועל, הכל בהעדר ראיות שיש בהן להצביע על כוונה חריגה אחרת. כל מסקנה אחרת תותיר בידי המתנגד אפשרות "להחזיק את בעלי הדירות האחרות כבני ערובה".

יחד עם זאת - קובעת השופטת וסרקרוג - ראוי לסייג את ההחלטה בנושא זה. ניתן אכן לראות בקשה כזו להיתר כהסכמה קונסטרוקטיבית, ואולם זאת בכפוף לכך, שמבחינה תכנונית תאושר הבקשה, וכי תינתן הסכמה לבקשתו על-ידי רוב בעלי הדירות. לכאורה, אין מניעה שבעלי הדירות בבית המשותף יסכימו לבקשת ההרחבה של האחד ויסרבו לבקשתו של האחר, הגם שבהעדר נימוקים סבירים לסירוב יוכל הנפגע לנקוט בהליך משפטי מתאים.

השאלה הנוספת היא, אם אותה תוצאה מתבקשת למקרה שיוכח, כי מדובר בתוספת בנייה של יחידה נפרדת, כטענת לויט, ולא בהרחבת דירה. גם בנושא זה יש לסייג את החלטת המפקחת.

אם אכן יוכח כי תוספת הבנייה שאושרה לוילסקר היא בגדר בנייה על הרכוש המשותף שאינה בגדר הרחבה, הרי שבמקרה כזה, התנאים הנדרשים לצורך אישור אותה בנייה הם אותה תנאים שהיו לפני תיקון 18. דהיינו, יהיה צורך בהסכמת כל בעלי הדירות. במקרה כזה, אין להסתמך על הסכמה קונסטרוקטיבית מכוח סעיף 71ב(ג) של החוק, ואולם אפשרות כזו, לצורך ההכרעה בפנינו, אינה רלוונטית, מן הטעם הפשוט, שוילסקר עצמם טוענים ל"הרחבה".

טענת וילסקר, כי הרוב הדרוש לצורך הוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה לצורך הרחבתה, נגזר מבעלי הדירות במבנה ב' בלבד אשר הגג מוצמד להן ולא מבעלי כל הדירות בכל המבנים, אין לה על מה שתסמוך. כאשר הבית המשותף כולל יותר ממבנה אחד, יש לקחת בחשבון לצורך קביעת הרוב הדרוש את כל בעלי הדירות בכל המבנים ולא רק את הדירות במבנה שבו מבקשים את ההרחבה, כפי שטענו וילסקר.

התוצאה הסופית: הערעור נדחה.

ע"א 2821/01, בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטים: ביין, וסרקרוג ורזי.

בשם המערערים: עו"ד צ. הרשקוביץ.

בשם המשיבים: עו"ד ע. אטיאס.