תוקפם של הסדרים בין שכנים

ניהול בית משותף הינו בדרך כלל בידי ועד בית, המונחה ע"י אסיפות דיירים. לא פעם בעלי הזכויות מקלים ראש בתפקיד אסיפות דיירים ופרטי כל אסיפות אלו, ומחשיבים את החלטותיהן כלא מחייבות. לפי חוק המקרקעין והתקנון המצוי הצמוד לו, לאסיפת דיירים תפקיד חיוני בניהול עניינים שוטפים של הבניין, ולהחלטותיה עשויות או עלולות להיות השלכות לגבי ניהול הרכוש המשותף של הבניין.

נשאלת השאלה, האם להחלטות אלו יכולות להיות גם השפעות על זכויות קנייניות של בעלי דירות? שאלה זו מתחדדת כשמי מהדיירים, שרכש את זכויותיו בבניין לאחר אותה החלטה, מתנער מתקפותה של ההחלטה לגביו.

סוגיה מעין זו נידונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי, בפני השופטת הילה גרסטל בעניין ה.פ 209/01, אורי מיכאליס ואח' נ' נירה ליפשיץ ואח'. בעניין מיכאליס, דובר על בניין שאינו רשום כבית משותף (יודגש, כי גם על בית שלא נרשם כבית משותף, חלות מרבית הוראות של בית שכן נרשם כבית משותף וזאת מכוח סעיף 77ב' לחוק המקרקעין). בבניין נשוא הדין ובשנת 1983, התקיימה אסיפה כללית ולפיה הוקצו חמש מקומות חניה לחמישה דיירים שהוגדרו כ"ברי-רשות". בפרטיכל האסיפה האמורה נקבע, כי אם בעלי הדירות ירצו להעניק בעלות או חכירה לברי רשות אלו, אזי הדיירים אלו ירכשו, במחיר שנקבע מראש, את החניות.

לימים, בשנת 1985, הוגשה בקשה למתן פסק דין, לפיו בעלי הדירות ביקשו לאכוף על ברי רשות רכישת החניות, או לחילופין לתת להם זיקות הנאה. ואכן ניתן פסק דין המתיר רישום זיקת הנאה על החניות. ברי רשות שקיבלו זיקת הנאה לא רשמו את זכותם זו, אך נרשמו הערות אזהרה על דירות בעלי הדירות שמכרו את החניות. דא עקא, כי לא נרשמה הערה על דירה שהמבקשת 2 רכשה לאחר-מכן. בשנת 1993 המבקשת 2 רכשה את דירתה, כשהמוכר שלה היה אחד מאלו שבשעתו ביקשו לאכוף את ההסדר על ברי הרשות.

והנה, לפתע בעלי הדירות החלו להתנער מההסדר ולהתכחש לפרטיכל של האסיפה הכללית, אך בין כל בעלי הדירות רק המבקשת 2 נשארה בחזית מול המשיבים, שהינם הזכאים לקבל את החניות. המבקשת 2 טענה, כי מאחר ועל הזכויות שלה בדירה לא נרשמה כל הערה, אשר על כן, דירתה נקייה מהחיוב כלפי ברי רשות ההיסטוריים ואינה חייבת לתת להם זיקת הנאה.

כמו כן המבקשת 2 טענה, כי מאחר וברי רשות אלו לא רשמו את זכות זיקת הנאה שלהם, אין היא מחויבת כלפיהם, באשר לרוכשי החניות יש לכל היותר זכות אובליגטורית כלפי המוכר הקודם ולא מחייבת אותה. למען השלמת התמונה ייאמר, כי בחוזה הרכישה של המבקשת 2 היה מצוין, כי הדירה אינה כוללת חניה.

השופטת הילה גרסטל דחתה את תביעת המבקשת וקבעה, כי יש בראיות ובהתנהגות המבקשת 2 בכדי להעיד, כי אמנם ידעה שיש הסדר בין השכנים לגבי החניות נשוא המחלוקת, ועל כן מבקשת 2 לא תישמע בטענה שההסדר לא מחייב אותה.

השופט גרסטל קובעת: "מהתנהגותה של המבקשת במהלך השנים עולה מסקנה אחת ברורה. המבקשת ידעה, עובר לרכישת הדירה על-ידיה, שבבניין זה לא נותרה כל חניה, לנוכח הסדרים שהשכנים הגיעו אליהם ושלוו גם בהליכים משפטיים - ולא היתה לה כל התנגדות לכך".

ולעניין העדר כל רישום או שיעבוד כגון הערת אזהרה או זיקת הנאה השופטת גרסטל קובעת: "אמנם, ערב רכישת הדירה ע"י המבקשת, לא היו רשומות זיקות הנאה לגבי חניות, לטובת המשיבים או מי מהם, ובנוסף, גם לא היתה רשומה כל הערת אזהרה על קיומו של פסק-דין המאפשר לרשום זיקת הנאה, ולא ניתן היה ללמוד מהערת האזהרה שכן היתה רשומה - על השתלשלות העניינים - אולם, משקבעתי שעובדות אלו היו בידיעת המבקשת, מלכתחילה, אין נפקות להעדר רישום מתאים - כלפיה".

לפסק דין זה של השופטת גרסטל חשיבות מעבר לנקבע בו לגבי הבניין נשוא המחלוקת. כאן למעשה, השופטת גרסטל העניקה להסדר בין דיירים ולפסק הדין שניתן בשנת 1985, מעמד של התחייבות אובליגטורית. במובן מסוים ניתן לאמר, כי גם בהנחה שהמוכר של המבקשת 2 לא היה מיידע אותה על ההסדר (עניין שהוכח ההיפך), עדיין המבקשת 2 נדחית מפני בעלי החניות, וזאת מפאת עסקאות נוגדות.

במקרה דנן הוכח, כי המבקשת 2 ידעה וגם ידעה על ההסדר. די בכך כדי לייחס לה חוסר תום לב ולשלול ממנה הגנה של סעיף 9 לחוק המקרקעין, המעדיף את הקונה השני מעל פני הקונה הראשון בתנאי כי הקונה השני נרשם כבעל זכות בפנקסי מקרקעין (וכאן אכן התקיים), וכי העיסקה הינה בתמורה (גם יסוד זה התקיים), ובנוסף על הקונה השני להיות בתום לב - ובזה המבקשת 2 לא עמדה.

מכאן ניתן להסיק, כי אין להקל ראש בהסדרי שכנים ובאי השתתפות פעילה באסיפות, באשר לעתים עלולות להיות להן השלכות עתידיות. יחד עם זאת יש להדגיש, כי אסיפת דיירים לא יכולה לשנות זכויות קנייניות ברכוש המשותף אלא בהסכמת כל הדיירים, למעט מקרים כגון הצמדות להרחבות דירות בבניין, אשר לגביהן יש הוראה מיוחדת בחוק המקרקעין עצמו.

הכותב הינו מחבר הספר "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".