רישום בית משותף - רק על פי המצב התכנוני הכשר

הליכי רישום בתים משותפים מתנהלים בפני המפקח על רישום המקרקעין בלשכת רישום מקרקעין, וזאת מכוח פרק ו' לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969.

המעוניין לרשום בית משותף חייב להמציא מספר מסמכים ואישורים, וזאת בנוסף להסכמת בעלי הדירות. (אמנם ניתן לרשום בית משותף גם ללא הסכמת כל הבעלים, אך סוגיה זו חורגת ממסגרת מאמרינו).

אחד מהמסמכים הדרושים לרישום בית משותף (וזאת כשהבניין בבעלות יותר מבעלים אחד), הינו אישור הרשות המקומית לרישום הבית המשותף. כאן ההזדמנות של הרשות המקומית (כמו גם רשויות המס) לוודא, כי תוך כדי הליכי רישום בית משותף לא יתבצעו העברות של דירות בין בעלים מבלי שיתפסו ברשת המס. אין זה סוד, כי בבניינים רבים בארץ קיימות חריגות בניה מסוגים שונים. מתעוררת השאלה, האם רשות מקומית רשאית לעכב הליך של רישום בית משותף בשל העובדה שהבניין נבנה בחריגה מבנייה?

שאלה זו נידונה לאחרונה בעת"מ (י"ר) 549/02 רחל שוורץ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, בפני השופטת מרים נאור.

בעניין שוורץ הנ"ל, העותרים הינם בעלי שתי חלקות צמודות. שתי חלקות הינן צרות מאוד וארוכות. בשל בעיה זו העותרים העדיפו לשלב את הבנייה של היחידות כך, שכל דירה מחלקה אחת גלשה אל תוך חלקה השנייה ומעל הדירה בחלקת השכן.

יודגש, כי לפי היתר בנייה שהמשיבה נתנה לעותרים, כל בעל חלקה היה אמור לבנות על חלקה שלו, כשבין הדירות של שתי החלקות היה אמור להפריד קיר, כלומר - כל דירה בחלקה נפרדת. בדירות, כפי שנבנו על-ידי העותרים, לא היה קיים הקיר המפריד, ובקצרה - הבנייה נעשתה שלא על פי ההיתר המקורי.

לימים העותרים ביקשו לרשום בניין זה כבית משותף אחד. הרשות המקומית סירבה לתת אישור וטענה, כי הבניין נבנה בניגוד להיתר ועל כן אין לרשום אותו כבית משותף אחד.

העותרים עתרו נגד החלטת המשיבה. השופטת נאור דחתה את העתירה.

השאלה שנידונה בפסק הדין סבה סביב פרשנות תקנה 50 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשכ"ט - 1969. תקנה זו דורשת, כי למסמכים של בית משותף יצורפו, בין היתר, "תשריט הבית, מאושר על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, או תשריט אחר הנותן, להנחת - דעתו של המפקח - תמונה נאמנה של הבית ודירותיו".

העותרים טענו, כי די בכך שהתשריט משקף את המציאות, ולעניין זה אין חשיבות האם הבניין לפי היתר או לא.

השופטת נאור קבעה, כי "אין להיענות לבקשה לרישום בית שלא על-פי ההיתר שניתן על יסוד תשריט, שיש בו שיקוף המציאות בלבד".

פסק דין זה נוקט גישה שונה ממה שנקבע בשעתו על-ידי הנשיא שמגר בעניין ע.א 402/80 אתגר הקטוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים נ' מבא החזקות ונכסים בע"מ. בעניין "אתגר" דנן, השופט שמגר קבע בשעתו, כי קיים נתק בין הליכי רישום בית משותף לבין הליכי תכנון, ושני מישורים אלו אינם תלויים זה בזה.

השופטת נאור העדיפה פרשנות של השופט זיילר על פסק דין אתגר, כפי שבוטא בעניין ת.א (י"ר) 1606/97 אפטר. בעניין אפטר השופט זיילר קבע בשעתו, כי "חזקה על המפקח שדעתו תנוח כשהתשריט שיוגש יתאים את הוראות התכנון". ייתכן שבפסק דין זה משום תחילת שינוי מדיניות משפטית בבתי משפט. פסק דין זה, המחייב תיאום בין הליך רישום בית משותף (הליך קנייני) לבין הליך היתר בנייה (הליך תכנוני), יש בו הצדקה רבה.

הדעת אינה סובלת, כי בנייה ללא הכשר תכנוני תירשם בפנקס רשמי של מדינת ישראל ובכך תקבל מעין הכשר בעיני הבריות. כיום ניתן לפצל דירה לשתי דירות ולרשום אותן כשתי יחידות נפרדות בבית משותף קיים, גם אם הפיצול ללא היתר או בניגוד לתכנית בניין עיר, והעיקר שבעלי הדירות בבניין הסכימו לכך.

אין לשכוח, כי בפסק דין שוורץ הנ"ל, העירייה נכנסה בדלת האחורית. במקרה של שוורץ, אם הבעלים של הדירות היה בן אדם אחד והיה בונה על החלקה אך בניגוד להיתר, לא היה נדרש להביא אישור עירייה ועל-ידי זה היה מצליח לרשום את הבניין עם החריגה כבית משותף. הסיבה נעוצה בכך שהליך רישום הבניין כבית משותף הוא על-ידי בעלים אחד, אזי אין חשש לביצוע עסקאות בסתר בית הדירות ועל כן אין צורך באישורי מס.

לעתים רישום בית משותף או תיקון צו בתים משותפים ללא אישור הרשות המקומית, יש בו כדי לגרום להכשלת הציבור.

לעניות דעת כותב שורות אלו, מדיניות משפטית ראויה צריכה לעודד מצב, שמצב קנייני ישקף מצב תכנוני כשר וההפך. אחרת יהיו מקרים, שלדוגמא דירה תירשם כתת חלקה בבית משותף, בשעה שמבחינת תכנון ובניה אין הכשר לדירה כזו.

הכותב הינו מחבר הספר "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".