חישוב היטל השבחה - לפי בחירת הבעלים

במאמר זה ברצוני להוכיח, כי כל אחת משתי הדרכים הנ"ל הינה ראויה ולגיטימית, וכי השאלה הנכונה שיש לשאול היא אימתי, ובאילו תנאים, תחושב ההשבחה בדרך הראשונה ואימתי, ובאילו תנאים, ייערך החישוב בדרך השנייה.

1. הדרך הנאותה

מעל במה זו הוכרז, כי "הדרך הנאותה היא שיטת המדרגות", ובהזדמנות אחרת הוכרז כי "לשון החוק והצדק החברתי מובילים לבחירה בשיטה הראשונה (מקפצה, א.פ)". שתי ההכרזות הסותרות הנ"ל מסתמכות על פס"ד בתיק דנ"א 3768/98 בעניין קרית בית הכרם, שניתן ביום 27.06.2002 בביהמ"ש העליון, וברצוני להעיר שלוש הערות:

א. לא מצאתי בפסיקה זו העדפה של דרך חישוב ההשבחה עפ"י אחת משתי הדרכים, ואף לא מצאתי פסילה מוחלטת של הדרך האחרת. יתר על כן, אף פעם לא עלתה לדיון השאלה אם לקיים חישוב מדורג בלבד, ולשלול לחלוטין חישוב מתוכנית ראשונה לאחרונה, או להיפך.

ב. הטעם השני הינו כפיפות לחוק. לא ייתכן מצב, בו המחוקק יקבע שתי דרכים לחישוב ההשבחה, ואף יקבע תנאים שקיומם מחייב שומה בדרך האחת (חישוב מדורג), ותנאים אחרים שקיומם מחייב שומה בדרך אחרת (מקפצה), ואילו הממונים על ביצוע החוק יאמצו רק אחת משתי הדרכים, ואת האחרת יפסלו לחלוטין, כאילו השחית המחוקק דברו לריק.

ג. השאלה "מה יותר כדאי" לא תידון במאמר זה. למי שאינו רוצה להיות מופתע, מומלץ לשאול בעצתו של שמאי מקרקעין.

2. היטל בחישוב מדורג: לפי בחירת הבעלים

א. עפ"י הרישא לסעיף 4(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (להלן "התוספת"), תיקבע ההשבחה בסמוך לאחר אישור של כל תוכנית ותוכנית. כלומר, הכלל הוא חישוב ההשבחה באופן מדורג. לכלל הנ"ל יש יוצא מהכלל, ולפיו רשאית הוועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עד למימוש.

ב. עפ"י סעיף 4(4) לתוספת, אם החליטה הוועדה המקומית על דחיית עריכת השומה עד למימוש הזכויות, רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהוועדה המקומית לאפשר לו לשלם "מיד" את ההיטל החל עליו. משנתקבלה דרישה כזו, תיערך שומת ההשבחה לגבי מקרקעין אלה תוך תשעים יום מיום קבלת הדרישה.

ג. לסיכום: בידי הבעלים הכח לדרוש ולקבל חישוב שומת ההשבחה בשיטת המדרגות, בתנאי שהבעלים יוציא כח זה אל הפועל במועד המתאים.

3. מתוכנית ראשונה לאחרונה - גם כן לפי בחירת הבעלים

א. מי שהזניח את האפשרות לבחור בשומות מדורגות עפ"י סעיף 4(4) לתוספת, הרי הוא כמי ש"הזמין לעצמו", יתכן בהיסח הדעת, את חישוב ההשבחה מתוכנית ראשונה לתוכנית אחרונה עפ"י סעיף 4(5) לתוספת. בעלים שהעדיפו לנקוט בדרך של "שב ואל תעשה" עלולים להיקלע למצב שלא ציפו לו. בעוד הבעלים יושבים ואינם עושים, רשויות התכנון ממשיכות לעשות את מלאכתן, ולאשר "מספר תוכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה".

או אז, מתעוררת השאלה כיצד תחושב ההשבחה בגין אותן תוכניות. על שאלה זו עונה סעיף 4(5) לתוספת בזו הלשון: "תהא ההשבחה ההפרש בין שווים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התוכנית הראשונה לבין שווים מיד לאחר אישורה של התוכנית האחרונה".

ב. יש לשים לב, כי עפ"י סעיף 4(4) לתוספת רשאי הבעלים, ואינו חייב, לבקש חישוב מדורג. בניגוד לכך, סעיף 4(5) לתוספת קובע קטגורית, כי אם התקיימו שני התנאים - תחושב ההשבחה מהתוכנית הראשונה לתוכנית האחרונה.

4. היטל השבחה כמס רווח הון

א. מטרתה העיקרית של התוספת השלישית היא לגבות היטל בשיעור של 50% מהבעלים אשר "זכו מן ההפקר" ו"התעשרו" כתוצאה מהכנת תוכנית. המבחן הכלכלי הוא המבחן המתיישב עם מטרתו העיקרית של החוק. היטל ההשבחה, מבחינת תכנו ודרך חישובו, הרי הוא מעין מס רוח הון המוטל על בעלים של מקרקעין שהושבחו עקב אישור תוכנית. התייחסות להשבחה כאל רווח הון שצמח לבעלים בתקופת בעלותם במקרקעין היא נקודת המפתח לפרשנות התואמת ביותר את מגמות החוק ומטרותיו.

ב. במבט לאחור, מפתיע לראות, כי עד עתה לא עלה לדיון ההיבט הכלכלי של ההיטל. ובלשון אחרת: טרם נשאלה השאלה המתבקשת: בחלקו של מי נפלה ההשבחה? כדי לקיים את המטרה האמורה, יש לצמצם את רצף התוכניות שאושרו בזו אחר זו לתקופת בעלותו של החייב בהיטל. אין זה מתקבל על הדעת לחייב את הבעלים בהיטל בגין תוכנית שאושרה לפני רכישת הקרקע, או בגין תוכנית שאושרה לאחר שהקרקע נמכרה.

ג. "התוכנית הראשונה" ברצף תוכניות שאושרו בזו אחר זו תהא תמיד תוכנית שאושרה לאחר רכישת הקרקע, ואילו "התוכנית האחרונה" תהא תמיד תוכנית שאושרה לפני מכירתה.

הכותב הוא שמאי מקרקעין.