שנתיים עברו מאז הפעיל משרד השיכון את פרויקט ההתחדשות העירונית, או בשמו היותר פופולרי פינוי-בינוי. בינתיים, מתקשה משרד השיכון להצביע על פרויקט אחד שיצא לשיווק, מתוך 64 מתחמים ממשלתיים מוכרזים. זאת ועוד: לא רק שאף פרויקט עוד לא יצא ממש אל הדרך, המבצע כולו מתמודד עם קשיים לא מעטים, שרבים מהם טרם נפתרו. מתחמים רבים שכבר הוכרזו כמיועדים לפינוי זוכים לביקורת רבה מצד גורמים רבים בענף הבנייה, ושניים מהם, בקרית אונו, כבר בוטלו. פרויקט הדגל, שכונת הארגזים, לא מוסיף כבוד.
במקביל, שאלת הוויתור על היטל ההשבחה מצד העירייה, במטרה לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי, נותרה נתונה לשיקולן הבלעדי של העיריות, זאת כאשר עיריות אחדות מתקשות להסכים ליחסי צפיפות בבנייה, שגם יצדיקו את הכדאיות של פרויקטים שונים. גם שאלת הסרבן האחרון, זה המסרב להתפנות מהשטח המיועד לעבור תהליך של בנייה רוויה, לא נפתרה, מאחר שהיועץ המשפטי לממשלה סירב לדון בנושא, כיוון שלטענתו הבעיה עוד לא התעוררה במלוא חריפותה.
בדומה ליועמ"ש, גם במשרד הבינוי והשיכון מתייחסים לכל תהליך ההתחדשות העירונית כתהליך הנמצא בחיתוליו. ראש אגף בינוי ערים במשרד, סופיה אלדור, "האמא" של הפינוי בינוי, מזכירה לכל המבקרים, כי המבצע יצא לדרך רק לפני שנתיים, ועל כן היא מבקשת להמתין עוד כארבע שנים, אז יגיע לסיומו הזמן המוקצב לשלב הראשון של הפרויקט, במסגרתו הוכרו 22 מתחמים מוכרזים. "הצלחה או כישלון של מבצע התחדשות עירונית תימדד רק בעוד ארבע שנים", היא אומרת.
בינתיים, אומרת אלדור, במסלול פינוי-בינוי הוכרזו כבר 64 מתחמים, שניים כאמור בוטלו עד כה, תוכנית אחת כבר בתוקף לאחר שעברה את כל האישורים, חמש נמצאות בשלב ההפקדה להתנגדויות והשאר הועברו לדיון בוועדות השונות לתכנון ובנייה. אחרי שנתיים, טוענת אלדור, ובמורכבות התכנונית של מדינת ישראל, מדובר בהישג בהחלט מרשים מבחינת משרד הבינוי והשיכון, הנוטל חלק מרכזי במימון הפרויקטים בשלבים הראשונים שלהם. אגב, מנתוני משרד השיכון עולה, כי היקפי הבנייה כוללים כיום פינויים של 5,700 יח"ד ובנייתם של 28.7 אלף יח"ד, זאת במסגרת מסלול פינויבינוי. במסלול עיבוי מטופלים כיום 1,900 יח"ד, במטרה להגדילם לכדי 3,750 יח"ד.
גלובס: עד כמה מורכב התהליך להכרזת מתחם פינוי-בינוי?
אלדור: "קיימים למעשה שני שלבים בתהליך. בשלב הראשון העירייה בוחרת מתחם הנמצא בתחומה והמיועד להתחדשות עירונית במסגרת בנייה רוויה. במקביל, העירייה בוחרת חברה מנהלת מתוך רשימה שהוצאנו, והכוללת כיום מאגר של 31 חברות, בתוכן גם חברות ממשלתיות. אותה חברה מנהלת מקבלת תקציב מאתנו, ובודקת מהי הכדאיות הכלכלית של ביביצוע הפרויקט, מהו היחס הראוי בין השטח הבנוי כיום לבין השטח שיהיה בנוי בסוף התהליך, והאם היא צפויה לקבל את ההסכמות הנדרשות מהגורמים הממשלתיים השונים.
"לפני השלב השני, החברה המנהלת מגישה את הפרויקט לעיוננו, ומבקשת מראש את הסכמתם של ארבעה גופים: מתכנן המחוז, משרד התחבורה, משרד החינוך והמשרד לאיכות הסביבה. ברגע שהחברה המנהלת השיגה את כל האישורים, היא הולכת לתחרות בפני ועדה מיוחדת המתכנסת פעמיים בשנה, כאשר הוועדה מחלקת ציונים לכל פרויקט, לפי קריטריונים הקבועים מראש והשוקלים, בין השאר, את הפרופורציות לבנייה רוויה ואת המוכנות של התשתית הסביבתית".
- כיצד מתנהלת מערכת היחסים במשולש משרד השיכון, העירייה והחברה המנהלת?
"החברה המנהלת היא למעשה הזרוע הארוכה של העירייה. אנחנו לא מתערבים בהליכי התכנון לקידום הפרויקט, ולדעתנו את תהליך הכנת התב"ע צריכה לעשות העירייה, בשיתוף עם החברה המנהלת, כיוון שתהליך הבינוי הוא מאוד אגרסיבי במרקם העירוני. עם זאת, כיוון שחלק גדול מן העיריות נמצא בגירעונות כבדים, הן אינן שמחות לממן את החברות המנהלות, וכאן אנחנו נכנסים לפעולה. אנחנו מעמידים למעשה כסף ממשלתי בתחרות על הבנייה הרווייה. לנו חשובה בעיקר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט והיכולת לסיים אותו בסופו של דבר.
"מבחינתנו, הכסף שאנחנו מעבירים לחברה המנהלת לא הולך לאיבוד. העירייה מקבלת אמנם מאתנו את עלות תכנון הפרויקט ואת עלות החברה המנהלת, והיא זו שמפעילה את צוות התכנון - אך היא גם זו שמתחייבת, שכל ההכנסות שהתקבלו מהמדינה ומהפרויקט ייכנסו לקופה סגורה שמיועדת לקידומו של הפרויקט, הן בהיבט התשתית הסביבתית והן לצורך קבלת האישורים השונים. בסופו של דבר, התקציב שאנחנו מעבירים לא עובר דרך התקציב השוטף של העירייה ולא הולך לאיבוד".
- החברה המנהלת מרוויחה כסף בין אם היא מקדמת את הפרויקט ובין אם אינה פועלת לקידומו.
"החברה המנהלת מקבלת את עיקר התשלום מאתנו רק לאחר שהיא עוברת את הוועדות התכנוניות השונות, ורק אם היא עומדת בלוחות זמנים צפופים. כך למשל, החברה המנהלת מקבלת בונוס אם היא מצליחה לעבור את כל הליכי התכנון בתוך שלוש שנים. לכך יש להוסיף בונוס, שמתקבל במידה שהליכי האישור עוברים במהירות, בונוס הניתן למעשה בעיקר על פעילות הסברה מוצלחת. בונוס שלישי מקבלת החברה המנהלת במידה שנחתמות עסקאות בין הדיירים לקבלנים המבצעים, במהירות יחסית".
- מעיון בטבלת הפרויקטים והחברות המנהלות נראה, כי יש מקום ללא מעט "קומבינות" וקשרים פוליטיים?
"אנחנו לא מתערבים בקשר בין החברות המנהלות לעיריות. כל החברות שאישרנו במאגר - 31 חברות, עברו את הסף הנדרש מבחינתנו. אנחנו מאמינים בכמה שפחות התערבות מבחינתנו, כיוון שבמדינת ישראל כבר התבצעו באופן פרטי פרויקטים של פינוי-בינוי במיליוני מ"ר. כיוון שכבר ראינו כמה התהליך הפרטי מצליח יפה, אנחנו רוצים לתת לעיריות יותר תנאים שיאפשרו לתהליכי פינוי-בינוי להתרחש, וזה רק במקום בו יש תוספת זכויות משמעותית לבנייה צפופה".
- קבעתם גם קריטריונים לפיהם חברה מנהלת תצא מהרשימה? איך מונעים למעשה שחיתויות?
"קבענו איסור על ניגוד עניינים בין החברה המנהלת לבין הפרויקט המוצע, ובמקביל יצאנו במכרז חוזר, כדי להגדיל את היצע החברות המנהלות שברשימה. אנחנו בונים על הרשות המקומית, שתלחץ גם היא על החברות המנהלות לקדם את הפרויקטים השונים, על מנת שיזכו גם בפעם הבאה לנהל פרויקטים בשטח הרשות המקומית. כמובן שאם חברה תוקעת פרויקטים - אנחנו מוסמכים להוציא אותה מהרשימה של החברות המנהלות, אך ההוכחה היא, שעד היום רוב החברות המנהלות הגדולות דווקא מריצות קדימה את הפרויקטים לבנייה רוויה. לבסוף, חשוב גם לזכור שהעסקאות לבנייה נסגרות בסופו של דבר בין הדיירים הפרטיים לבין הקבלנים השונים, כאשר החברה המנהלת היא כבר לא צד בעיסקה, וזו נותרת פרטית לחלוטין".
- באיזה שלב בדרך כלל מתארגנים הדיירים לכדי עיסקה?
"בדרך כלל כשהתוכנית נמצאת בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. בשלב הזה הדיירים מתארגנים עם קבלן וחותמים על עסקאות, כאשר החברה המנהלת כאמור כבר אינה בתמונה. אנחנו יודעים כיום, כי במספר פרויקטים הנמצאים עדיין בשלבי התכנון, הדיירים כבר סגרו על עסקאות עם קבלנים, ויחסית לפרויקט הקיים רק שנתיים, מדובר בהישג אדיר. אני תולה את ההצלחה בהיערכות הנכונה לביצוע הפרויקט. הרי הקבלן כבר יודע כמה שווה כל עיסקה ומהו נתח הרווחים שלו ממנו, הוא רואה את התוכנית לפניו ויכול מראש לחשב, האם הפרויקט כדאי לו או לא. מבחינתנו, פרויקט מצליח כמובן ככל שמכפיל הציפוף בו גבוה יותר".
- נראה כי בעיית הסרבן האחרון היא אחד המכשולים העיקריים לביצוע של פרויקטים בשיטת פינוי-בינוי.
"עובדה היא, שבשוק הפרטי בעיית הסרבן האחרון לא מנעה קידום של מאות ואלפי עסקאות קומבינציה שיצאו אל הפועל. הדייר הסרבן הוא אמנם בעיה, והיועמ"ש סירב להחליט בנושא, כיוון שנושא הפגיעה בזכות הקניינית היא באמת בעיה לא פשוטה. עם זאת, אני חושבת שבסופו של דבר הפתרון לא יהיה בחקיקה הפוגעת בזכויות קניין, אלא דווקא תיפתר במסגרת תביעות פיצויים.
"אני מעריכה, שדיירים שיוצגו בפניהם פרויקטים שיבטיחו להם לא רק את עליית ערך דירותיהם אלא גם הכפלת שטח הדירות בהן יגורו, יגררו את הדייר הסרבן לבית המשפט, בטענה שהוא פוגע בזכות ההנאה שלהם. דיירים שירצו להוציא אל הפועל פרויקט, יתבעו את הדייר הסרבן על אובדן ההנאה שלהם מהשבחת הנכס. אף אחד לא ירצה לוותר על האפשרות להגדיל את ערך הנכס שבבעלותו. אולי בסופו של דבר הסחטן לא יפונה מדירתו, אבל הוא יצטרך לשלם פיצויים כל-כך גבוהים לשאר הדיירים, שהוא ייאלץ בסופו של דבר להתפנות ולאפשר לגלגלי הפרויקט לנוע קדימה".
- בעיה נוספת שעשויה לטרפד רבים מן הפרויקטים המתוכננים היא שאלת הוויתור על היטל השבחה מצד העירייה. האם ראשי הערים משתפים פעולה?
"ראשית, כבר הוצאה בעבר תקנה, לפיה אם ראש רשות מבקש לקבל פטור מהיטל השבחה בגין פרויקט התחדשות עירונית, הוא יכול לקבל פטור שכזה מידי שר הפנים ושר השיכון. למעשה, כבר החתמנו את שר השיכון ואת שר הפנים על התחייבות לתת אוטומטית את הפטור לראשי רשויות שמבקשים אותו. שנית, גם ועדת רבינוביץ הראשונה קבעה הטבות מיסוי בתקופת ההכרזה, על מנת להזיז קדימה פרויקטים של ציפוף עירוני".
- ומה בנוגע לצ'ופר המגיע לעירייה שמוכנה לוותר על היטל השבחה?
"אנחנו אמנם לא מעניקים מענק לעירייה שמוותרת על היטל ההשבחה, אבל ברור לכל, כי לעירייה שמבקשת להגדיל בעתיד את היקפי המיסים שהיא גובה, והמבקשת לחדש את פניה, יש אינטרס לוותר על היטל ההשבחה. חשוב לזכור גם, שהמינהל כבר ויתר על חלקו בכל הקשור לדמי הסכמה על דירות בבנייה רוויה, כך שכיום קל יותר לקדם פרויקטים של בנייה רוויה. בשורה התחתונה, ההחלטה על ביצועו של פרויקט פינוי-בינוי נתונה בידי ראש הרשות. לעירייה תמיד יש זכות וטו על הנושא, גם עם הפרויקט נדחף מלמטה, על-ידי הדיירים עצמם".
- למה מסלול העיבוי לא מתרומם?
"מסלול העיבוי, במסגרתו מגדילים את זכויות הבנייה של מבנה קיים, נתקל בקשיים בסופו של דבר בעיקר בגלל שאנחנו דורשים עיבוי מסיבי בפרויקטים המוצעים. אנחנו לא מאשרים תוכניות של הוספת עוד חדר לכל דירה, אלא דורשים שינוי מהותי של מבנה הבית. כך למשל, אם הדיירים מוכרים את הגג ומאפשרים בנייה של עוד מספר קומות, על הפרויקט בסופו של דבר להשביח את הנכס. בעיה נוספת היא בעית החנייה. כשהורסים בית אפשר לבנות בית חדש עם מרתפי חניה מתחתיו, אבל כשיש בית שעליו בונים עוד כמה קומות, לא מוסיפים חנייה וכך מקשים על התשתית הסביבתית". - היה צפוי שבג"ץ הקרקעות יביאו לעלייה בהיענות לביצוע פרויקטים בשיטת פינוי-בינוי, אבל זה לא קרה.
"את תוכנית ההתחדשות העירונית אנחנו מגלגלים כבר כמה שנים, ולמרות שלא ראינו עלייה מסיבית בביקוש לביצוע פרויקטים לאחר ההחלטה בבג"ץ הקרקעות, במסלול העיבוי הוגשו לוועדה האחרונה כ-110 תוכניות חדשות, כך שהתחדשות עירונית היא בהחלט הדרך המתאימה להתמודד עם מצוקת הקרקעות בעתיד".
- אילו עיריות היית מציינת לטובה ברצון שלהם לקדם פרויקטי פינוי-בינוי?
"עיריות בולטות בפעילותן לקידום הנושא הן תל-אביב, יהוד וראשל"צ. שתי עיריות שהייתי מגדירה כמצטיינות ברצון שלהן לקדם תוכניות פינויבינוי, הן פתח תקווה ובאר שבע".
- ואילו עיריות אינן מעודדות קידום פרויקטים במסלול פינוי-בינוי?
אלדור: "אין תגובה".
מעיון בטבלת המתחמים המוכרזים ניתן לראות, כי ירושלים בולטת בחסרונה מקרב הערים הגדולות. אולי זו הטראומה של ממילא.
כתבות
ני"ע
