כמה פרויקטים של פינוי-בינוי בוצעו בהצלחה עד היום? אף לא פרויקט אחד בוצע עד
היום בסדר גודל של מאות דירות. הסיבה לכך הינה המכשולים הרבים הקיימים בדרך
והבעיות הרבות שיש לפתור ע"מ להגיע לתוצאה המיוחלת. כל חברה או גוף הרוצים
לבצע פרויקט פינוי-בינוי חייבים לקחת בחשבון את כל הבעיות, המכשולים והזמן
הרב שיעבור עד הבשלת הפרויקט לביצוע.
חברת מצלאוי היא חלוצה בביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי. החברה הצליחה לקדם
פרויקט פינוי-בינוי בשכונת גני שאול המלך בקרית אונו: פינוי של -170 משפחות
ובינוי של כ-510 יח"ד. לפני שבוע הרסה החברה את הבנין הראשון מתוך 10 בניינים
שבפרויקט, והחברה רואה בכך הישג אדיר בקנה מידה ארצי. אומנם קיימים פרויקטים
רבים בתכנון, אולם זהו הפרויקט הראשון שהסתיימו לגביו כל ההליכים הטכניים והבירוקרטיים,
והחלו בהריסת בניינים. ההצלחה הושגה, בין היתר, הודות לשיתוף הפעולה הפורה
עם עיריית קרית אונו, החברה הכלכלית לקרית אונו ועמידר.
הדרך אותה עברנו עד שהגענו לשלב ההריסה היתה ארוכה ורבת מכשולים, והיא כללה
כמה שלבים עיקיריים.
הקמת מנהלת למו"מ עם הדיירים - ניהול מו"מ עם הדיירים והסכמה על נוסחה אחידה
למפתח פינוי. ראוי להדגיש, כי המדיניות מלכתחילה היתה שקיפות מוחלטת מול הדיירים,
כך שהדיירים יודעים שקיים מפתח אחיד לתמורה בהתאם לזכויות של כל דייר, תוך
שמירת האמינות בין החברה לבין הדיירים. הדיירים מודעים לכך שאין יוצאי דופן
בקבלת התמורה, וזאת כדי לא להגיע למצב של חוסר אמון ואי יכולת סיכום עם הדיירים.
הסכמה על נוסח חוזה אחיד מול הדיירים, והחתמת הדיירים - בשלב זה היה צורך להסדיר
את זכויות הדיירים כך, שכולם יהיו רשומים כבעלי דירות במינהל ובטאבו, ולוודא
שכולם מהוונים.
מו"מ מול הבנקים לליווי והנפקת ערבויות בנקאיות לדיירים - נושא זה מורכב ביותר,
מכיוון שהדיירים הם בעלי הקרקע המשעבדים את הקרקע לטובת הקבלן. מצב זה גורם
לכך, שכל דיירי הבנין/יים, חותמים על מישכון ושיעבוד הקרקע לטובת הבנק, הדיירים
הינם במעמד של משעבדים את הקרקע לבנק, לטובת הקבלן שמקבל אשראי. רק לאחר סגירת
הנושא מול הבנק והחתמת הדיירים על כל המסמכים, ניתן להנפיק ערבויות ולמסור
אותן לדיירים, כנגד העברת הדירה לידי הקבלן. הדיירים מקבלים במעמד זה התחייבות
לתשלום שכ"ד למשך כל תקופת הבנייה.
ראוי לציין מספר בעיות שהתעוררו במהלך העבודה:
מינהל מקרקעי ישראל - כידוע, לאחר עבודה מאומצת של חברתנו וגורמים נוספים,
הצלחנו לשנות את החלטה 824 ו-901 ולגרום לקבלת החלטה חדשה הידועה כהחלטה 931.
הבשורה החדשה בהחלטה היא, שניתן לבצע איחוד וחלוקה, וחל פטור מתשלום דמי היתר
למ.מ.י, על זכויות הבנייה הנוספות, בתנאי שכל בעלי הדירות הינם חוכרים מהוונים.
אולם, החלטה זו יצרה עיוות חדש בדמות דיירי הדיור הציבורי (כפי שיפורט להלן).
דיירי דיור ציבורי - החלטה 931 של מנהל מקרקעי ישראל קובעת, שרק במקרה ש-10%
מן הדיירים בבנין הינם דיירי הדיור הציבורי (עמידר וכו') או פחות מכך, יינתן
פטור מדמי היתר. זוהי החלטה שרירותית הגורמת לבעיות ביכולת לקידום פרויקטים
בבניינים רבים.
לדוגמא: בבנין שגרים בו 18 דיירים וקיימת לגביו תוכנית לבנות בין 50 ל-60 דירות
בפינוי-בינוי. עפ"י ההחלטה, אם שני דיירים הם של הדיור הציבורי (שאינם זכאים
לרכוש את דירתם עפ"י חוק הדיור הציבורי), לא יינתן פטור מדמי היתר, מאחר ששני
דיירים מהווים יותר מ-10% מכלל הדיירים. זהו מצב אבסורדי, שיגרום לחוסר כדאיות
לביצוע הפרויקט.
האבסורד גדול יותר במקרה שבפרויקט מסויים קיימים מספר בניינים, בבנין אחד יש
דייר דיור ציבורי אחד בלבד, ובבנין שני שלושה דיירי הדיור הציבורי. במקרה זה
בנין אחד יצא לפועל ובבנין השני סיכוי רב שלא תהיה כדאיות לבצעו, ואז הפרויקט
כולו יוצא נפסד.
ראוי לציין, שבמקרה של דיור ציבורי, בו הדייר אינו זכאי לרכוש את דירתו עפ"י
חוק הדיור הציבורי, המדינה תקבל דירה חדשה בפרויקט החדש, ולכן למדינה צריך
שיהיה אינטרס שהפרויקט יצא לפועל. ברור, אם כן, שאם היזם יצטרך בנוסף לכל עלויות
הפינוי לשלם למ.מ.י. דמי היתר, סיכוי רב ביותר שהפרויקט לא יצא לפועל מחוסר
כדאיות כלכלית.
מישכון ושיעבוד הקרקע לטובת הבנק המלווה - לכאורה, בתחום זה אין בעיה. בפועל,
בכל בניין יש עשרות בעלי דירות הצריכים למשכן את הקרקע לטובת הבנק, ומדובר
בדיירים רבים מאוד, (לעיתים אפילו 5 ו-6 בעלי זכות בדירה אחת במקרה של כיורשים),
ויש צורך בהסכמת כולם. יתכן בהחלט, שממועד החתמת הדיירים ועד לביצוע המישכון
והשיעבוד בפועל, הולכים לעולמם חלק מבעלי הזכויות, הבנקים אינם מסכימים שהשיעבודים
ייחתמו עפ"י יפויי הכח, ויש לפעול במהירות להוצאת צווי ירושה ורישום חדש בטאבו.
קיימים מקרים של חוסים ואפוטרופוסים, ואז יש צורך באישור האפוטרופוס הכללי
ואישור בית המשפט.
ציינתי כאן בראשי פרקים את השלבים העיקריים והבעיות העיקריות שנתקלנו בהם במהלך
ביצוע הפרויקט. כמובן, שבמהלך הפעולות צצו נושאים רבים שהצריכו מתן פתרון מיידי
ע"מ לא לעצור התהליך. ראוי לזכור, שבניגוד לקרקע שנרכשת מהמנהל או בקומבינציה,
בתהליך של פינוי-בינוי הפעילות בכל מגרש הינה מול עשרות בעלי קרקע וקרוביהם,
והדבר מחייב מינהלת מיומנת, שתוכל ליצור קשר טוב עם הדיירים ולמצוא פתרון לכל
בעיותיהם - גם כאלה שאינם קשורים במישרין לפרוייקט.
לסיכום, לכל הבעיות והמכשולים שהועלו לעיל יש אפשרות לפתרון, אולם עדיין לא
ניתן פתרון להחלטה התמוהה והשרירותית, הפוטרת מדמי היתר למינהל מקרקעי ישראל
רק בניינים בהם יש עד 10% דיירים בדיור ציבורי. מנהל מקרקעי ישראל חייב לתת
את דעתו בנושא זה ולשנות את ההחלטה. רק אז ניתן יהיה להגיע להצלחה ביעדים,
הן בהקמת שכונות מודרניות של שנות האלפיים, והן בשיקום חברתי של האוכלוסיות,
ושינוי פני הערים, וכל זאת ללא כל מימון ממשלתי. אם נבצע ניתוח במונחי כלכלה
ציבורית, ניווכח, שהרווח בפרויקטים של פינוי-בינוי גדול לאין שיעור במונחים
לאומיים, מוויתור תיאורטי על הנייר על מיסוי לסוגיו השונים.
מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון צריכים לפעול לשינוי מיידי של ההחלטות
והנהלים, כדי שניתן יהיה לבצע פינוי-בינוי גם בבניינים בהם הדיירים הציבוריים
מהווים למעלה מ-10% מהדיירים. אם המדינה תקבל החלטות נכונות ברוח הדברים שנאמרו,
ניתן יהיה לבנות בפועל, באופן מהיר, עשרות אלפי דירות במרכזי הערים.
הכותב הוא מנכ"ל מצלאוי חברה לבנין בע"מ.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
