רכוש משותף: לנוהג יש משקל

היחוד של הרכוש המשותף הינו, שלאף אחד מהדיירים אין זכות קנויה לתפיסת חזקה יחודית ו/או בנייה עליו, אלא בהסכמת יתר הדיירים.

תיקון 18 לחוק המקרקעין מיום 11.4.95 קבע, כי ברוב של 3/4 מבעלי הדירות, שיש להם 2/3 מהרכוש המשותף, ניתן להצמיד חלק מרכוש משותף לצורך הרחבת דירה. הדגש בתיקון זה הינו, כי ההצמדה של הרכוש המשותף לצורך הבנייה, אמורה לשמש להרחבת דירה ולא להוספת דירות ו/או קומות כלשהן בבנין.

אין בנמצא הוראת חוק כלשהי, אשר מאפשרת שימוש יחודי ברכוש משותף ברוב כזה או אחר, אך לא מן הנמנע כי תיקון הנ"ל בהתאמות מיוחדות, יחול גם על מקרה כזה.

יחד עם זאת, יש והדיירים באותו בנין "מסתדרים" בינם לבין עצמם, וכנוהג של שנים הם מחלקים את החזקה והשימוש ברכוש המשותף. ענין זה נפוץ ביותר בבניינים ישנים, אשר על פי רוב בנויים על המקרקעין המנוהלים ע"י מינהל מקרקעי ישראל, והכוללים מספר קטן של דירות.

במקרים מעין אלו, החצר המקיפה את הבנין מחולקת בין בעלי הדירות בחזית ובעורף והצדדים, וכך הדיירים חיים מזה שנים רבות עם החלוקה הזו ועושים שימוש יחודי כל אחד בחלק שלו.

מה תוקפה של הסכמה מעין זו? ומה תוקפו של שימוש רב שנים מעין זה? ענין זה נדון לאחרונה בבית משפט המחוזי בירושלים בפני השופטים יהונתן עדיאל, בועז אוקון וחנה בן עמי, בע.א 3476/02 ר.ר יזמות וגסטרונומיה בע"מ ואח' נ' עטרי שרה ואח'.

בענין עטרי הנ"ל, המשיבים הינם חלק מבעלי דירות בבנין בירושלים. המערערים 1 ו-2 שכרו דירה בקומת קרקע השייכת לחלק מהמערערים האחרים. בעלי המסעדה עושים שימוש בחצר הצמודה לדירה המושכרת לצורך עסקיהם. המשיבים הגישו בשעתו תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין בירושלים (המפקח פ. לוי) ועתרו לאסור על המערערים את השימוש הנדון ו/או בניה בחלק שבהחזקתם.

המפקח לוי קבע בהחלטתו: "קיימת למעשה חלוקה ו/או הפרדה של כל שטחי החצר בבית המשותף ל-5 חלקים נפרדים זה מזה, המותחמים בצורה מוגדרת וברורה ועומדים כל אחד בפני עצמו." על-כן המפקח דחה את העתירה לאסור על המערערים שימוש יחודי ואסר על המערערים לבצע עבודות בנייה בחצר שבצמוד לדירת המשיבים למיניהם.

בין לבין המערערים ביקשו, כי תינתן להם הרשאה לשים סכך זמני לחורף בכדי שהסועדים במסעדה יהיו מוגנים מקור ומזג אוויר חורפי. המפקח סירב לבקשת המערערים ומכן הערעור.

השופטים קיבלו את הערעור של המערערים בקובעם, כי הקמת סכך זמני הינו חלק משימוש סביר ואין לאוסרו. יודגש כי המפקח דחה את בקשת המערערים באשר סבר, כי יש בסכך הזה כדי לשנות זכויות של הצדדים במקרקעין.

בית המשפט המחוזי לא קיבל טענה זו בקובעו: "יחד עם זאת, אסר המפקח על כל שינוי במצב הקיים, ובתוך כך קירוי של החצר. ואולם, איסור זה יש לו הצדקה אם הוא מופנה אל שינוי ממשי בנכס, למשל הריסה של קירות או בניית קירות קבועים, או כל שימוש אחר בקירות החיצוניים, לרבות קירוי אשר נשען על קירות חיצוניים כאלה. לעומת זאת, קירוי שהוא בבחינת סוכך זמני, שאין בו משום שינוי כלשהו של המחוברים למקרקעין, נופל לתוך החזקה הייחודית, ואיננו בבחינת שינוי תוצאה אחרת יש בה משום הטלת הגבלה בלתי נחוצה על השימושים של המערערים, מבלי שבשלב זה הוכרעה זכות המשיבים לעיצומה. המפקח מצא כי המערערים יכולים לתפוס חזקה במקום, וממילא יש לאפשר להם לבצע את אותן פעולות הנובעות ברגיל מן החזקה, וזאת כל עוד אין בכך כדי לשנות לרעה את מצב המשיבים".

לפסק דין זה חשיבות לאור ההלכה שנקבעה בשעתו בהלכת "רוקר". בהלכת רוקר נקבע ע"י שופטי הרוב, כי בבית משותף נחוץ משטר קפדני וקשוח בכדי שלא כל אחד יעשה דין לעצמו ובכך יתמוטט כל הבסיס לחיים המשותפים בבית המשותף.

בשונה מפסק דין "רוקר", במקרה עטרי הנ"ל המדובר בחלוקה בין דיירי בנין, אשר חילקו בינהם את החצר המקיפה את הבית. אשר על כן, יש לתת תוקף להסכמה זו גם אם היא לא רשומה כחלק מהתקנון לניהול הבית.

יש להדגיש, כי בענין זה אין חשיבות אם הבית נרשם כבית משותף או לא. בכל מקרה, נוהג של שנים וחלוקה סבירה של שכנים במקרים אלו, אינו דבר שניתן להתעלם ממנו.

בפסק דין "רוקר", חלק מהדיירים בקשו לקיים את הבנייה שבנו על רכוש משותף וזאת ללא הסכמת כל השכנים. במקרה עטרי הנדון כאן, בין הדיירים קיימת חלוקה מוסכמת לשימוש יחודי, ועל כן כל סוג של שימוש סביר באותו חלק הינו מותר.

כפועל יוצא מכך השופטים קובעים, כי הקמת סכך זמני עד חלוף החורף אינו בבחינת "בנייה" המשנה זכויות ועל-כן מותרת.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובנייה וממ"י.