שני המסלולים השונים בין פינוי לבינוי

חוק הרפורמה נקבע הסדר מיוחד לפטור דירות מגורים בפרויקט פינוי-בינוי. הפטור מוגבל בסכום, וכרוך בחיוב על תקבולי מזומן מעבר לשכ"ד, אך איננו מושפע מקיום זכויות בנייה נוספות. "זכויות בנייה נוספות" הצמודות לדירת מגורים מכרסמות בפטור המוחלט והטוטאלי שניתן למכירת דירת מגורים שאין לה זכויות בנייה נוספות. משמע, השאלה הינה למי שייכות זכויות הבנייה, לדייר (שהוא משיג הגבול

לעיתים) או לממ"י (הבעלים בקרקע)?

אם זכויות הבנייה אינן שייכות לדיירים המפונים, לא תהיה כל מגבלה כספית לפטור "הרגיל" בפינוי-בינוי. הנחתנו איננה מקובלת על עו"ד ורד אולפינר, הממונה על הנושא בנציבות המס. הגישה של פטור טוטאלי לדיירים על-פי החוק הישן, יוצאת מהנחה, כי הפטור מסויג רק מקום בו המכירה "מושפעת מזכויות לבנייה נוספות".

השאלה היא, כיצד פועלת הנחה זו במקרה של פינוי-בינוי קלאסי. ראשית, אם הדייר איננו בעלים של אותן זכויות בנייה נוספות, הוא איננו יכול למכור אותן ליזם ובהכרח אין הקנייה של דירת המגורים ע"י היזם מהדייר מושפעת מזכויות בנייה לא לו. שנית, המחוקק נקט במינוח "מושפעת מזכויות בנייה", בהנחה כי לבעלים של הדירה המוכר אותה, על-פי התב"ע קיימות זכויות שלפי חוקי התכנון מאפשרות לו לבנות עליה בנייה נוספת על הקיימת.

אולם דיירים בקרקע ממ"י באזורי פינוי-בינוי אינם בעלי הקרקע! הם אינם בעלי זכויות הבנייה! הקבלן היזם קונה מהם את דירתם כתנאי הקבוע על פי מכרז ממ"י, על מנת לקבל מממ"י (!) את זכויות הבנייה הנוספות שיש לממ"י בקרקע בה מדובר.

יותר מכך, פעמים רבות יזמים קונים יחידת בית וכן קרקע חקלאית פרטית צמודה, מתוך כוונה להשביח את הקרקע החקלאית הצמודה. הבדיקה של הפטור לגבי היחידה הנמכרת תיעשה לפי אחוזי בנייה נתונים בתב"ע בעת המכירה, ולא ציפיית היזם או תוכניותיו לגבי ניצול והפשרת הקרקע החקלאית הסמוכה בעתיד ע"י שינוי תב"ע, או הפיכת בנייה צמודת קרקע לבנייה רוויה בעתיד. גם בפינוי-בינוי, כך נראה לנו, אין לקחת בחשבון תב"ע עתידית, אלא את אותה "סחורה" של "אחוזי בנייה" שהדייר המפונה יכול לספק מכוח זכויותיו, לשם בחינת השאלה אם המכירה הושפעה מזכויות בנייה נוספות. קרי, רק אותן זכויות בנייה המוקנות לו כדין מכוח היותו חוכר, מחזיק, פולש או בעל חזקה או רישיון. אם אין בעלותו או זכותו בקרקע מקנה לו זכות כדין לבקש מרשויות המדינה לבנות על הקרקע שלו, כי אז איננו יכול למכור זכויות אלו ואין המכירה מושפעת מזכויות לבנייה נוספות. קרקע, בהקשר זה, היא קרקע של המוכר. היה והחוכר הינו ללא זכויות בנייה, אך בעל זכות חזקה על קרקע ממ"י בה מוקנות זכויות הבנייה לממ"י, אין החוכר יכול למכור אלא את מה שיש לו ולכן אין המכירה מושפעת מזכויות בנייה נוספות.

לשם מיצוי הפן הכלכלי של הנושא נציין, כי ממ"י דורש בדרך כלל עבור הרחבת שטח/נפח הבנייה "דמי הסכמה". בהוצאת היתר בנייה מרשות מקומית שלובה בד"כ גם בתשלום "היטל השבחה" (בדרך אגב נציין, כי לפי הפסיקה, מכירה חייבת היטל השבחה למרות שהזכויות לבנייה לא נמכרו ולא נקנו... פסיקה שגויה לדעתנו של בית המשפט העליון).

תשלום זה של דמי היתר לממ"י והיטל השבחה לרשות המקומית מהווה בד"כ בין 80% ל- 110% משווי זכויות הבנייה שלא נוצלו. משמע, יזם הקונה קרקע ממ"י ממוכר לא ישלם לו (למוכר) עבור זכויות בנייה נוספות, שאינן כלולות בהסכם חכירה וטרם שולמו עליהן דמי היתר (לממ"י) והיטל השבחה (לרשות המקומית), שכן הוא עדיין צריך "לקנות" זכויות בנייה נוספות אלו מממ"י והרשות המקומית. יוצא אפוא, כי גם מהפן הכלכלי אין הרכישה מושפעת מזכויות לבנייה נוספות.

כל הדיון לעיל נועד להסביר, כי הפטור הרגיל המוקנה לדייר בפרויקט פינוי-בינוי הוא פטור משופר מאשר הפטור שהיה מוקנה לו לפי חוק הרפורמה. בפטור לפי חוק הרפורמה נקבעה כאמור תקרת פטור ונקבעו סכומי כסף שקבלתם חייבת במס, גם אם נתקבלו ע"י דייר בפרויקט פינוי-בינוי ואינם עוברים את תקרת הפטור.

כל אלו מחמירים את מצב היזם דווקא. על היזם מוטלת דרך כלל חובת מימון מיסי הדייר בפרויקטים אלו. בחירתו של היזם או של הדייר במסלול פטור הרפורמה יוביל להגבלת הפטור ותשלום גבוה יותר של מס שבח, שיחול פורמלית על הדיירים אך ימומן ע"י הקבלן. אמנם אמת היא, כי במסלול חוק הרפורמה יהיו הרשויות קלות יותר במתן האישור מראש של הסדרי פינוי-בינוי, ולכך ודאי קיים ערך רב משלו! עם זאת, בשל מגבלות הפטור בחוק הרפורמה, אין מסלול האישור מראש לפי חוק הרפורמה טוב אוטומטית לכל פרויקט, ויש לבדוק מראש לאילו פרויקטים טוב יותר מסלול הפטור לפי חוק הרפורמה ולאילו פרויקטים של פינוי-בינוי הוא איננו מתאים והם יינזקו ממנו.

חוק הרפורמה מגביל פטור של בעלי "דיור מוגן", בעלי "חזקה" או "משיגי גבול", שאינם בעלי זכויות במקרקעין כלל, אשר לפי חלק ה' לפקודה היו פטורים לחלוטין ללא תקרה במכירה המושפעת מזכויות בנייה נוספות. במאמר הבא נדון בנושאים נוספים הקשורים לפינוי-בינוי, כמו מס רכישה, מע"מ ופטור למשיגי גבול.

* עורך המדור: ד"ר אבי אלתר. נציג לשכת עו"ד לועדת הכספים בכנסת; לשעבר: יועמ"ש וסגן נציב מס-הכנסה; יו"ר ועדת מיסים לשכת עו"ד; יו"ר איפ"א ישראל. מרצה למיסים - אונ' ת"א; יו"ר ועדת מיסים-לשכת התאום של הארגונים הכלכליים בישראל.