רשימה זו, השלישית בנושא, תדון בשאלת המע"מ בעסקאות פינוי-בינוי. בוועדת רבינוביץ' לרפורמה במיסוי נדל"ן שדנה בשאלה זו היתה עמדת הסקטור הפרטי, שיש לקבוע שיעור מע"מ אפס לעסקאות פינוי-בינוי, כך שהיזם יקבל החזר מס תשומות ולפיכך יהנה מהטבה של 18% מע"מ. כמו כן, היזם לא יחויב במע"מ במכירת דירות לקונים או מתן שירותי בנייה לדיירים מפונים. נציגי האוצר התנגדו להטבה זו ודרשו חיוב מלא במע"מ.
בסופו של דבר, על דרך פשרה שיזם יו"ר הוועדה, נקבע פטור ממע"מ. פטור זה פירושו, כי היזם לא יקבל החזר מס תשומות בעת הבנייה או רכישת זכויות הבנייה הנוספות מממ"י, אך יהיה זכאי לפטור ממע"מ בעת הבנייה, מכירת הדירות ומתן שירותי הבנייה לדיירים המפונים.
בחינה מדוקדקת של היקף הפטור ממע"מ, הקיים לפי תיקון עקיף לחוק מע"מ בתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (הרפורמה במיסוי נדל"ן), תעלה, כי ההטבה שהתיימרו ליתן רשויות המס והוועדה ליזמי נדל"ן בפרויקט איננה מעניקה הטבה משמעותית, ולעיתים אף מזיקה ליזם במקום להועיל לו. כל זאת, בהשוואה לחיוב במע"מ שלא במסגרת ההסדר. משמע, מבחינת עלויות מע"מ, כניסת היזם להסדר עלולה לייקר לו את העלות ולא לחסוך לו!
ואלו השיקולים שעומדים ביסוד החלטת היזם:
* קבלת אישור לפרויקט לפי חוק הרפורמה פירושו פטור ממע"מ על שירותי הבנייה לדיירים ועל מכירות לקונים.
אך אליה וקוץ בה: פטור ממע"מ פירושו, כי הקבלן לא יוכל לקבל החזרי מס תשומות בגין תשומות שהוא נושא בהן בעת הליך הפינוי ואח"כ הליך הבינוי של הפרוייקט. כמו כן, לא יוכל לקבל החזר מע"מ על רכישת זכויות הבנייה מממ"י.
* מה נפקות ההבחנה לעיל ? הכדאיות במסלול הפטור ללא קיזוז מס תשומות, נקבעת לפי הפער או ההבדל בין התשומות לבין תמורות המכירה. כעקרון, הבדל זה הוא שיקבע את המרכיב העיקרי בחסכון מע"מ הנובע מהפטור. משמע, התועלת העיקרית של היזם מהפטור ממע"מ תהיה על מרכיב הרווח בפרויקט. אם מרכיב הרווח בפרויקט הוא 30%-20%, או 25% בממוצע, המע"מ בגין רווח זה הוא כ-3.75%. עם זאת, בפרויקט פינוי-בינוי בו נדחה החיוב במע"מ לשנתיים עד ארבע בממוצע, לעומת מס התשומות, יש לקחת בחשבון מימון מס תשומות בערך כ-10% ריבית ריאלית לשנה ובסה"כ בממוצע 30%. מאחר ומס תשומות על הוצאות (75% מהמחזור) הינו כ-11.5% ו-30% מימון כפול 11.5% הינם כ-3.45%, הרי שההנאה מהפטור, לפי חישוב פשטני זה (3.75% - 3.45%), היא כ-0.3% מרווחי הפרויקט, שהינם הנאה זניחה לחלוטין.
* ברור כי על מנת לדייק יותר בחישוב, יש להביא בחשבון את ההוצאות שאינן נושאות מע"מ. בקטגוריה זו ייכללו היטלי השבחה (שלרוב הם לא קיימים או זניחים באיזורים אלו של פינוי-בינוי בשל הטבות חקיקה מיוחדות); לפי פסיקה אחרונה בנושא, אין לכלול היטלי פיתוח נושאי מס תשומות בקטגוריית היטלי השבחה, שכן המע"מ מותר בקיזוז ויוחזר לעוסק שנושא בד"כ בפיתוח ולא על דרך תשלום אגרות. כמו כן, ייכלל בקטגוריה זו גם שכר עבודה. שכ"ע הינו שולי, מאחר ורוב העבודות נעשות בקבלנות משנה.
* מהצד השני יש להביא בחשבון ריבית ריאלית גדולה יותר, תזרים מזומנים שלילי (מימון מס תשומות או שלילת קבלת החזרים ממע"מ), צורך בהגדלת בטחונות בבנק, וחשוב לא פחות - אחוז רווח קטן, נמוך מ-20%, המוריד לחלוטין את הכדאיות.
* אך יותר מכל, תוכרע כדאיות הפטור לאור שאלת זכאות היזם להחזר מס תשומות על הסכם פינוי-בינוי עם ממ"י. לפי גישת הסקטור הפרטי, ולמרות שהיזם משלם אחוז זניח משווי הפרויקט לממ"י בכסף (בין רבע אחוז לאחוז), הרי שהוא זכאי לקבל מממ"י חשבונית מס על התחייבות לתשלום בשווה ערך (בינוי לדיירים המפונים ופיתוח המתחם). קבלת עמדת הסקטור הפרטי מביאה לתוצאה של החזר מע"מ בגין המע"מ הכלול בחשבונית שקיבל מממ"י.
עמדת הסקטור הפרטי נסמכת על גישת מס שבח הקובעת, שהסכם הפיתוח שווה, לצרכי מס שבח ומס רכישה, לשוויין של כלל התחייבויות הקבלן לפינוי-בינוי ושיכונם מחדש של דיירי הפרויקט. זו גם עמדתה החד משמעית והארוכה של הפסיקה ביחס לזהות בין מס שבח למע"מ (ראו ע"א 108/82 ניכן חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' המנהל לעניין חוק מס ערך מוסף, פ"ד לט (772 )1), וזו גם עמדת מע"מ ביחס לעסקאות קומבינציה הנקבעות לפי שומות מס שבח מקרקעין.
ואולם, הפלא ופלא, בנושא מיוחד זה של פינוי-בינוי, עמדת הנהלת מע"מ ועמדת היועמ"ש שונה: לפי עמדתם, אין להקיש לעניין זה מנושאים אחרים והשווי לצרכי מע"מ יהיה לפי התשלום במזומן של היזם לממ"י (כ-1% משווי הפרויקט), ולא כפי שנקבעה שומת מס רכישה לצרכי מס שבח (100% מהפרויקט).
ידוע לנו, כי מספר יזמים שוקלים צעדים משפטיים כנגד ממ"י, על מנת לחייבו בהוצאת חשבונית על כל סיום הסכם כפי שנקבע בשומת מס שבח לצרכי מס רכישה.
במאמר הבא נדון בהיבטי מע"מ על מי שלא קיבל אישור, ובפטור לפינוי פולשים, דיירים מוגנים ובעלי זכות חזקה.
* עורך המדור: ד"ר אבי אלתר. נציג לשכת עו"ד לועדת הכספים בכנסת; לשעבר: יועמ"ש וסגן נציב מס-הכנסה; יו"ר ועדת מיסים לשכת עו"ד; יו"ר איפ"א ישראל. מרצה למיסים - אונ' ת"א; יו"ר ועדת מיסים-לשכת התאום של הארגונים הכלכליים בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
