מעמדם של מרבית המפונים בפרויקט "פינוי בינוי" איננו מוגדר מבחינה קניינית.
במסגרת רשימה זו גם לא ננסה לברר מעמד זה. עם זאת, לפי הפסיקה, "חזקה", בין
שבדין ובין בניגוד לדין, איננה מקנה זכות במקרקעין (בלה ראוך), אפילו אם הציפייה
להמשכיות החזקה הינה מעל 10 שנים (בעבר) או מעל 25 שנה כיום (שרבט, אביגיל,
מחסרי). גם דיירות מוגנת איננה זכות במקרקעין, לפי הפסיקה, אלא חזקה סטטוטורית.
לפי סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן פטור גם לפי פקודת מס הכנסה לאותם
בעלי חזקה, למרות שאינם בעלי זכויות במקרקעין ואינם נישומים במס שבח. השוואת
הפטור על-פי החוק הנ"ל לפטור המוקנה להם ישירות לפי הפקודה עשוי לעזור פעמים
רבות בהכרעת היזם, אם יש יתרון בקבלת אישור להסדר "פינוי בינוי" על פי החוק
החדש, או שמא עדיף לנצל את הפטורים ההיסטוריים. למעשה, הפטור הישן לפי חלק
ה' לפקודת מס הכנסה קובע אי חיוב במס על מכירת "חזקה המשמשת למגורים". אי החיוב
או "הפטור" נלמדים ממיעוט המונח שצוטט לעיל מהגדרת "נכס" בסעיף 88 לפקודה.
ה"פטור" הנ"ל פורש בפרקטיקה כחל על כל תמורה בגין פינוי של בעלי חזקה מכל טיב
שהוא (חזקה, השגת גבול, דיירות מוגנת). הוויתור של הדייר על זכותו נחשבה תמיד
כרווח הון שנהנה מהפטור האמור. נשווה את תנאי הפטור בחוק הרפורמה לפטור בחלק
ה' לפקודה. הפטור בחלק ה' לפקודה אינו כולל בחובו אף לא אחת מהמגבלות הקבועות
בפטור לפינוי בינוי על פי הרפורמה בנדל"ן - ובפרט, לא נמצאת בו הגבלת תקרת
פטור ל-150% מערך הדירה שפונתה, מגבלה על שווי דירה של 120 מ"ר, או חיוב במס
בגין תמורה כספית שנתקבלה בידי הדייר מעבר לשכ"ד הפטור לתקופות הפינוי.
התוצאה הינה כי, על פני הדברים, כניסה להסדר החוקי החדש מקפח את זכותם של דיירים
לפטור ממס בשל ויתור על חזקה, לעומת הפטור הרגיל המוקנה להם לפי פקודת מס הכנסה.
נוסיף ונציין, כי דיירים בעלי חזקה זכאים לפי הפקודה לפטור החל גם על "זכויות
נוספות", שהרי מובן כי הם אינם בעליהן, ולפיכך ה"מכירה" של "החזקה" מושפעת
מאותן זכויות בדיוק כפי שהיא מושפעת ממיקום הקרקע, טיב הבעלים ופוטנציאל הבינוי.
ברור שלא לכך כיוון המחוקק בקובעו את החיוב במס על "זכויות נוספות".
בנוסף לכך, בהעדר סעיף חיוב מיוחד על זכויות בניה נוספות בחלק ה' לפקודה, להבדיל
מקיום סעיף דומה במס שבח, לא ניתן לדעתנו לערוך פיצול בין מכירת "זכות חזקה"
פטורה מהדייר ליזם, לבין מכירת זכויות נוספות לבנייה, או כל זכות אחרת, שתחויב
במס בידי הדייר המוכר. התוצאה: כניסה של היזם למסגרת חוק הרפורמה תרע כאמור
את הפטור לבעלי החזקה. מאחר שהיזמים הם שנושאים דרך כלל בעלות המס, הרי שליזם
יגרם נזק מכניסה להסדרי פינוי בינוי לפי הרפורמה, נזק שגובהו כגובה החיוב במס
על דייר מפונה.
ברור, כי גם אם דאג היזם שלא לקחת על עצמו את חיובו של הדייר במס, הרי הבעיה
(אם תתעורר אצל מי מהדיירים שיפונו) תחזור כלכלית-חברתית לפתחו של היזם. אמנם,
יזמים רבים מקפידים שלא לעבור את מכסת הפטור הקבועה בחוק הרפורמה, אך גם שווה
ערך במזומן, שאיננו שכ"ד, חייב במס על-פי הרפורמה אפילו לא עבר את התקרה. מה
אם כן יתרונות חוק הרפורמה? החוק מאפשר פטור פינוי בינוי בשחלוף יחידות עסקיות
שאינן יחידות מגורים. אולם, פטור זה קיים גם לפי פרק השחלוף בחוק הרפורמה ואיננו
ייחודי לפינוי בינוי. לפיכך, לא נראה לנו כי קיומו עקרוני.
יתרה מכך, בעלי חזקה עסקית רשאים לתבוע פטור מכוח סעיף 96 לפקודה (שחלוף נכסים)
בהתאם להלכות החלות בנדון, אף כי לאחרונה מס הכנסה קופץ ידו ביחס לפטור בעלי
חזקה על פי סעיף 96.גם דחיית המס המוענקת מכוח סעיפים 49יט ואילך לחוק מיסוי
מקרקעין, שתוקפם ממילא מוגבל בזמן, איננה מקנה יתרון משמעותי. דחיית המס כרוכה
בדיווח תוך 30 יום למנהל. דחייה טובה ממנה ניתן להשיג על פי סעיף 50 לחוק מיסוי
מקרקעין, הכרוכה בדיווח אחרי 50 יום למנהל.
זאת ועוד, בעוד חוק הרפורמה מקים חובת דיווח על אופציות במסגרת "פינוי בינוי",
על פי דין מיסוי מקרקעין כללי - לגבי אופציות מחוץ לפרק פינוי בינוי - ספק
אם כלל קיימת חובת דיווח לפני מימוש האופציות (בר כסיף). גם אם קיימת חובת
דיווח כאמור מקובל לבצע אותה באמצעות מכתב, ולא בטפסים פורמליים ובפרוצדורה
מורכבת כפי שנקבע במנגנון פינוי בינוי בחקיקה. חסרון נוסף של פרק פינוי בינוי
ברפורמה הוא בעובדה, כי החיוב במס רכישה חל בגין כל התמורות בפועל ששילם הקבלן,
אף אם שווי זכויות הבנייה נמוך יותר כפי שקיים בד"כ בעסקאות קומבינציה.
* עורך המדור: ד"ר אבי אלתר. נציג לשכת עו"ד לועדת הכספים בכנסת; לשעבר: יועמ"ש
וסגן נציב מס-הכנסה; יו"ר ועדת מיסים לשכת עו"ד; יו"ר איפ"א ישראל. מרצה למיסים
- אונ' ת"א; יו"ר ועדת מיסים-לשכת התאום של הארגונים הכלכליים בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
