"כל חוזה שמתחדש מציב אותנו מול שוכר שמציג לנו את המצב בסביבה"

ההכנסות מהביזנס העיקרי של החברה, השכרת מבנים, הסתכמו ברבעון הראשון ב-52.6 מליון שקל, לעומת כ-52.7 מיליון שקל ברבעון האחרון אשתקד וכ-51.1 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה הקודמת. אמנם, ירידה מסויימת לעומת רבעון קודם, אבל חנן ניצן, מנכ"ל גב-ים לא מתרגש.

"הירידה בהכנסות מהשכרת מבנים היא נקודתית", טוען ניצן. "מדובר בירידה מינורית וצריך להתייחס לזה במבט שנתי ולא רבעוני. אחרי הכל, קשה לבחון הכנסות כאלו בממדים של רבעון. אם בתקופה זו התפנה שטח זה משפיע ברבעון אבל יהיה תיקון ברבעון הבא לאחר מכן.

"בכל מקרה, אנחנו במיתון כבר מספר שנים ואנחנו עדיין לא יוצאים ממנו. ובכלל, הנדל"ן יתאושש לאחר סקטורים אחרים. רק לאחר שהחברות והמפעלים מתאוששים, מתפתחים, ושוכרים כוח אדם נוסף, יש צורך בנדל"ן נוסף, ולמרות המצב אנחנו שומרים לארך זמן על מספר פרמטרים חשובים - עלייה בהכנסות ושיעור תפוסה קבוע וגבוה של 91%".

גלובס: מה היקף הנכסים שלכם להשכרה?

ניצן: "אנחנו משכירים כ-580-590 אלף מ"ר בארץ. זה הרבה עסקים ששוכרים מאיתנו. בפועל, מדובר על כ-500 עסקים ומדובר על גורמים שונים, מחברות גדולות ועד מוסכים. על כל פנים, ישנה תנועה בין שוכרי הנכסים ואין ספק שגם אצלנו יש גורמים שפשטו את הרגל. כמו כן יש מקומות שתקופת השכירות שלהם נגמרה והם מחדשים את החוזה אבל במחירם נמוכים יותר מבעבר. לכן, כשמדברים על מחזור רבעוני של כ--53 52 מיליון שקל, תזוזה של כחצי מיליון דולר זה כלום, זה פחות מאחוז".

תזוזה משמעותית יותר וחיובית בהכנסות צפויה במחצית השנייה של השנה, בעקבות השלמת בניית מבנים להשכרה שמושכרים מראש. במהלך הרבעון הראשון עסקה החברה בתכנון, רישוי והקמה של כ-93 אלף מ"ר מבני היי-טק, משרדים, מסחר, תעשייה וחניונים כנכסים מניבים, מתוכם הושלמה ברבעון בניית כ-8 אלף מ"ר.

"אנחנו הגוף היחיד בארץ שעוסק בבנייה בהיקף כזה", אומר ניצן, "ומרבית השטחים - אני מעריך שכ-98% - הושכרו מראש לתקופות ארוכות, לחברות שלא נראה שיפשטו את הרגל. וזה אומר, שמגמת הגידול שלנו תמשך ותתעצם וזה בניגוד למה שקורה בשוק".

בפועל, מקימה גב-ים נכסים במספר מצומצם יחסית של מוקדים. בחיפה, במתחם אדמירליטי, הסתיימה במהלך הרבעון בנייתו של מרכז קניות בשטח של כ-8 אלף מ"ר ושטחי חנייה. רוב שטחו של המבנה (85%) הושכר לרשת שיווק גדולה לתקופה ארוכה. בנס-ציונה עוסקת החברה בתכנון ורישוי של מבנה בשטח של כ-5 אלף מ"ר ושטחי חנייה אשר הושכרו מראש לרשת שיווק גדולה. מימוש ההסכם מותנה בקבלת היתר בנייה.

בפארק מת"ם בחיפה מקימה החברה את המבנה השני במגדלי מת"ם, בשטח של כ-31 אלף מ"ר, מתוכם כ-13 אלף מ"ר שטח עילי וכ-18 אלף מ"ר חניונים תת קרקעיים. המבנה מושכר במלואו לתקופה ארוכה. 85% משטח המבנה הושכרו לחברת צים. כמו כן בונה החברה בפארק, במסגרת עיסקה משותפת עם אלביט מערכות (בחלקים שווים), מבנה בשטח של כ-33 אלף מ"ר, מתוכם כ-21 אלף מ"ר שטח עילי וכ-12 אלף מ"ר חניונים תת קרקעיים. חלקה של החברה במבנה הושכר מראש לאלביט מערכות לתקופה ארוכה.

ובנוסף בונה גב-ים באותו הפארק מבנה בשטח של כ-16 אלף מ"ר, מתוכם כ-13 אלף מ"ר שטחים עיקריים וכ-3 אלף מ"ר שטחי חנייה מקורים. המבנה הושכר מראש לחברת פיליפס מדיקל סיסטם לתקופה ארוכה. בסה"כ השקיעה החברה במהלך הרבעון הראשון בבניית פרויקטים אלה כ-50 מיליון שקל.

"והמחירים בממוצע שנקבל על השטחים שבהקמה עכשיו גבוהים מהמחירים הממוצעים של הנכסים הקיימים שמושכרים", מוסיף ניצן, "מדובר על בנייה מתקדמת יותר ובסטנדרטים גבוהים יותר".

- ממתי הנכסים יושכרו?

"זה יקרה כבר מהרבעון השלישי של השנה, כאשר המבנה של צים ינתן לה לקראת סוף השנה. בפועל, לקראת סוף השנה כבר יהיו לנו כ-650-660 אלף מ"ר של שטחים להשכרה".

וכתוצאה מהשכרת הנכסים האלה נראה, כי גב-ים תגדיל את הכנסותיה בכ-10 מיליון שקל לרבעון, אם כי המגמה של ירידות המחירים בנכסים הקיימים תפגע בצמיחה זו.

"אנחנו בכל זאת במציאות קשה של מיתון. כמעט בכל מקום בארץ ישנם עשרות ומאות אלפי מ"ר של נכסים מניבים ריקים, שמוצעים במחירים נמוכים מאוד", אומר ניצן. "אנחנו חייבים להתחרות בנכסים אלה. כל חוזה חדש שמתחדש מציב אותנו מול שוכר שמציג לנו את המצב בסביבה, ואנחנו חייבים לעמוד בזה. לכן, במקביל לגידול בהכנות אנו צופים לירידה בגובה דמי שכירות של נכסים שהחוזים עליו מתחדשים".

- בכמה ירדו המחירים בממוצע?

"בממוצע המחירים ירדו בכ-6%-7%, וזה משמעותי".

- מה המשמעות לשורה התחתונה השנה?

"לא תהיה מהפכה ברווח. למעשה, אנחנו מצפים לשמור על הרווח, לצד הגידול בהכנסות, ולשמור על התשואה להון".

- כלומר, רווח שנתי של כ-60 מיליון שקל?

ניצן: "זה סדר הגודל".

כך או כך, לגב-ים יש גם פעילות בתחום הבנייה למגורים. ההכנסות ממכירת דירות ברבעון הראשון הסתכמו בכ-8.6 מליון שקל והרווח הגולמי בגינן הסתכם ב-2.9 מליון שקל, לעומת הכנסות של כ-12.9 מיליון שקל ורווח גולמי של כ-3.2 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

במהלך הרבעון עסקה החברה בשלבי הקמה שונים של 368 יח"ד בשכונות המגורים "נוה-גנים" במוצקין, "מרום- נוה" ברמת-גן ו"כרמל וים" בחיפה. בקרית מוצקין מקימה החברה את שכונת המגורים "נוה-גנים". בשכונה מתוכננות 1,292 יח"ד. עד לסוף מארס נסתיימה בנייתן של 1,106 יח"ד, מתוכן נמכרו ונזקפו לרווח 1,103 יח"ד. החברה נמצאת בשלבי הקמה ורישוי של ארבעה בניינים נוספים ובהם 124 יח"ד.

ברמת-גן שותפה "גב-ים" יחד עם "נוה" - חברה קשורה (בחלקים שווים ביניהן) בהקמת שכונת "מרום נוה" המתוכננת ל-935 יח"ד, מתוכן הסתיימה בנייתן של 535 יח"ד ומהן נמכרו ונזקפו לרווח 530 יח"ד. בשלבי הקמה מתקדמים נמצא מגדל מגורים בן 86 יח"ד נוספות, מהן נמכרו 49 יח"ד. הקמתו של מגדל מגורים איכותי נוסף ובו 82 יח"ד החלה ברבעון זה.

בחיפה, בכרמל הצרפתי, מקימה החברה את שכונת המגורים "כרמל וים". בשכונה מתוכננות כ-210 יח"ד, מהן יוקצו 36% לבעלי הקרקע. החברה בונה את השלב הראשון בפרויקט בן 76 יח"ד, אשר חלקה בו 48 יח"ד, מתוכן נמכרו 14 יח"ד.