התנהגות הצדדים ותוקפו של זכרון דברים: כך נוצר הקשר

אומנם נכון, במועד ההתקשרות הסכימו הצדדים לעגן את עיסקתם בחוזה כתוב וחתום, אך בהסכמתם לערוך חוזה בכתב אין כדי לשלול את האפשרות שעוד קודם לכן השתכלל בינהם קשר חוזי מחייב

פלוני כרת עם אלמוני זכרון דברים למכירת זכות במקרקעין. בזכרון הדברים צוין רק סכום התמורה, ללא תנאים נוספים. הצדדים נדברו ביניהם לערוך הסכם מכר מפורט, ואף החליפו ביניהם טיוטות בעניין זה. אך, לבסוף לא נחתם הסכם מפורט. בינתיים העביר המוכר לקונה את החזקה בנכס, שאף נהג בו מנהג בעלים. ביהמ"ש העליון קובע, כי מהתנהגות הצדדים ומזכרון הדברים יש להסיק כי נכרת בניהם חוזה מחייב, כשאת שאר תנאיו יש להשלים באופן נורמטיבי.

אלי אמיתי (להלן: "המשיב") הינו בעל הזכות להירשם כחוכר לדורות במבנה בקרית ביאליק (להלן: "המבנה"), שהינו בבעלות הקרן הקיימת לישראל, והזכויות לגביו רשומות אצל מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"). זכותו של המשיב טרם נרשמה בפנקסי המינהל.

בעיסקה שכרת המשיב עם משה עדני (להלן: "המערער") בעל-פה, ביום 11.1.1989, התחייב המשיב למכור למערער את זכויותיו במבנה תמורת סך השווה ל-20,000 דולר בתוספת מע"מ. כן הסכימו הצדדים, כי במועד מאוחר יותר ייערך ביניהם חוזה מפורט בכתב. באותו היום מסר המערער לידי אשת המשיב סכום כסף על חשבון המחיר. במעמד זה ערכו המערער ואשת המשיב מסמך, שעליו חתמו שניהם, כהאי לישנא:

"זכרון דברים בין משה עדני לבין לינדה אמיתי.

היתקבל 17,400 על - חשבון קנית מיבנה באזור התעשייה, ברח' חרושת.

סכום המחירה 20,000 $ אמריקאי.

הפרש הסכום ינתן בצ'ק ל - ובאו הצדדים על החתום."

אך, גובה הסכום ששולם על-ידי המערער במעמד עריכתו של מסמך זה - ואשר תואר במסמך כ-"17,400" ללא ציון סוג המטבע - נשנה במחלוקת. ביום 18.1.1989 מסר המשיב למערער את החזקה במבנה, וביום 26.2.1989 שילם המערער למשיב על חשבון התמורה סכום נוסף של 12,000 שקל.

מאז קבלת החזקה במבנה מפעיל בו המערער את עסקו. הצדדים נשאו ונתנו ביניהם בדבר עריכת חוזה פורמלי בכתב והשלמת עיסקת המכר, ובמהלך שנת 1993 החליפו ביניהם טיוטות אחדות של חוזים, אך ניסיונותיהם לגבש נוסח מוסכם נכשלו. לבסוף, בשלהי שנת 1993, הגיש המערער תביעה לביהמ"ש המחוזי בחיפה, בה עתר למתן פסק-דין המצהיר על היותו בעל מלוא הזכויות במבנה וזכאי להירשם בפנקסי המינהל כחוכרו לדורות. השופטת חפרי-וינוגרדוב קבעה, כי המערער לא הוכיח את טענתו, כי שילם למשיב את מלוא התמורה המוסכמת. לנוכח מסקנתה האמורה, לא ראתה השופטת צורך להכריע בשאלת תוקפו של זכרון הדברים. בהתייחסה למסמך זה ציינה, כי אף שהוכתר במילים "זכרון דברים", הרי שבמהותו מהווה המסמך קבלה ולא הסכם מכר. עם זאת - ולכאורה לפנים מצורכי ההכרעה - נקבע בפסק -הדין, כי הצדדים אכן התקשרו בהסכם, שלפיו מכר המשיב למערער את זכויותיו במבנה. הסכם זה נכרת אמנם על-פה, ולא הועלה על הכתב; ואולם, אף שלא נערך בכתב, הוא בעל תוקף מחייב, היות שעניינו בהתחייבות להעברת זכות אובליגטורית, שעשייתה אינה כפופה להוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין ואינה טעונה מסמך בכתב.

על פסק דין זה הגיש המערער ערעור לביהמ"ש העליון. פסק הדין ניתן מפי השופט מצא, בהסכמת השופטים, חשין וגרוניס.

ביהמ"ש העליון קובע, שבקביעתו של ביהמ"ש קמא - ולפיה המערער לא הוכיח ששילם את מלוא התמורה - אין הוא מתערב, היות שהמדובר בקביעה עובדתית.

בית-המשפט המחוזי קבע בפסק-דינו, כי המשיב אכן התחייב למכור למערער את המבנה תמורת המחיר שעליו הוסכם ביניהם; וכי ההסכם - אף שנעשה בדיבור-פה בלבד - הינו בעל תוקף מחייב. טעמו היחיד לדחיית התביעה היה, שהמערער לא הוכיח כי שילם למשיב את מלוא התמורה עבור המבנה. בערעורו ביקש המערער, לחלופין, כי ביהמ"ש העליון יורה על אכיפתו המותנית של החוזה. המשיב בחר שלא להתייחס לבקשתו החלופית של המערער.

השופט מצא קובע, כי בנסיבותיה העובדתיות של הפרשה יש להיענות לבקשתו החלופית של המערער, למתן סעד של אכיפה מותנית. אמנם נכון, כי במועד ההתקשרות הסכימו הצדדים לעגן את עיסקתם בחוזה כתוב וחתום. אך בהסכמתם לערוך חוזה בכתב אין כדי לשלול את האפשרות שעוד קודם לכן השתכלל ביניהם קשר חוזי מחייב.

כך, כפי שקבעה השופטת בבימ"ש קמא, אירע בענייננו; ובהתנהגות הצדדים יש משום ראיה התומכת בצדקת המסקנה האמורה. חשיבות מכרעת יש לעובדה, שכבר 7 ימים לאחר כריתת ההסכם בע"פ, מסר המשיב למערער את החזקה במבנה. הדעת נותנת, שאלמלא ראה המשיב בהסכם על-פה חוזה המחייב אותו, לא היה ממהר למסור למערער את החזקה בטרם ייערך ביניהם חוזה בכתב.

יצוין, כי מאז קבלת החזקה במבנה, מנהל בו המערער את עסקו, וכדבריו, משלם הוא את כל המיסים ותשלומי החובה החלים עליו. בנסיבות אלו, היענות לבקשתו החלופית של המערער, למתן סעד של אכיפה מותנית, תהווה הכרעה צודקת ויעילה. היא תאפשר לצדדים לממש את התכלית שלשמה התקשרו בחוזה המכר.

השופט מצא איננו מתעלם מכך, שבתביעתו לפני בית המשפט המחוזי עתר המערער רק לקבלת סעד הצהרתי; ואילו את עתירתו החלופית, לקבלת סעד של אכיפה מותנית, העלה לראשונה רק בגדר ערעורו. אך באלה אין הוא רואה מכשול המונע היענות לעתירתו החלופית. שכן, תביעה למתן פסק-דין הצהרתי, בדבר היותו של התובע בעל הזכויות בנכס מקרקעין, אינה שונה במהותה מתביעה לאכיפת החוזה, שלפיו הובטחו לתובע הזכויות בנכס. ופשיטא, כי מקום שבידי בית-המשפט להעניק לתובע סעד של אכיפה, בידו אף להתנות את הסעד בתנאים שיקבע.

אומנם, החוזה שכרתו הצדדים בעל פה אכן לא כלל כל תנאים נוספים, מעבר לגובה הסכום שעל המערער לשלם למשיב תמורת העברת זכויותיו במבנה. אך מכך לא נובע, כי החוזה שנכרת ביניהם לוקה באי-מסוימות; שכן, כל יתר התנאים שבהם תלוי ביצועה של העיסקה המוסכמת ניתנים להשלמת נורמאטיוות.

התוצאה הסופית: הערעור מתקבל. נקבע שלאחר שהמערער ישלם למשיב את יתרת תמורתו המוסכמת של המבנה, יעביר המשיב למערער את הזכות להירשם כחוכרו לדורות של המבנה בפנקסי המינהל. ע.א 3107/01, ביהמ"ש העליון, השופטים: מצא, חשין, גרוניס.

בשם המערער: עו"ד ד. גרינבוים.

בשם המשיב: עו"ד ע. סגל.