אופן חלוקת מיסי ועד הבית: התקנון והנוהג

לפי חוק המקרקעין, כל בניין הראוי להירשם כבית משותף, אך עדיין לא נרשם ככזה, נחשב כבית משותף לצורך מרבית מהוראות הנוגעות לבית משותף. הסכסוך המיידי ביותר והנוגע ביותר לכל אחד מהדיירים בבניין, הינו בגין תשלומים השוטפים לניהול הבניין, המכונה "מיסי ועד בית". אלו הם תשלומים קבועים וחודשיים, שנועדו לשמר את הבניין מבחינת תחזוקה ומראהו החיצוני, ולדאוג כי מערכותיו המשותפות יפעלו כביום הקמת הבניין. המחוקק, בהכירו את חשיבות הנושא, הקצה לכך בחוק המקרקעין, הוראה מיוחדת (סעיף 58 לחוק המקרקעין) כהאי לשנה: "(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף זולת אם נקבע בתקנון שיעור ההשתתפות אחר."

נשאלת השאלה, מהי אותה הסכמה שהחוק מתכוון אליה? האם הסכמה של נוהג או התקנון, שהוא ההסכמה בכתב? או שמא לפעמים זה ולפעמים זה?

שאלה זו נידונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי, בפני השופטת שרה דותן בענין ע.א 2180/02 שירן ואח' נ' נציגות הבית המשותף בת"א. בעניין שירן הנ"ל, המערערים הינם בעלי דירות בבניין נשוא הדיון ולדירותיהם צמודים חלקים מהגג של הבניין.

החלקים ברכוש המשותף של כל אחת מהדירות של המערערים הינו כמעט פי שניים מהחלקים ברכוש המשותף המוצמדים לדירות של יתר הדיירים, פער הנובע מגודל הדירות וההצמדות של דירותיהם. בתקנון הבית נרשם בשעתו, כי כל דירה תשלם הוצאות אחזקה בהתאם לחלקיו ברכוש המשותף. דא עקא, שבמשך שנים רבות, חלוקת ההוצאות השוטפות היתה לפי מפתח של מספר חדרים (נוהג אשר קיים בבתים רבים, אך לפי נסיון כותב שורות אלו, אינו משקף תמיד ובאופן הגיוני את החלוקה הקניינית שברכוש המשותף).

והנה, במהלך שנת 2000, ולאחר שנים רבות של קיום נוהג דלעיל, באסיפה הכללית, הוחלט ברוב דעות להיצמד ללשון התקנון, קרי, להעלות את אחוז ההשתתפות בהוצאות של הבית של המערערים. על קביעה זו המערערים הגישו תביעה בפני המפקחת מ. אריאלי, הדנה בסוגיות אלו כמפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב.

המפקחת קיבלה את עמדת המשיבה בקובעה: "משנקבע בעת רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים שיעור החלקים ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה ודירה ע"י הבעלים הרשום של הדירה במועד רישום הבית המשותף, אין סמכות המפקח על רישום מקרקעין להתערב ולשנות קביעה זו".

אמנם התביעה נגעה גם בהיבטים אחרים של ניהול בית משותף, אך אלו חורגים ממסגרת מאמר זה. על קביעת המפקחת הוגש ערעור, והשופטת שרה דותן דחתה את הערעור בנוגע לקביעת המפקחת בנושא של חלוקת ההוצאות.

השופטת שרה דותן קבעה כי אמנם ".. כל עוד היתה קיימת הסכמה של בעלי הדירות באשר לחלוקת הוצאות ההחזקה, אשר היטיבה עם המערערים, לא היתה מניעה לגבות מהם תשלום על פי הסכמה זו". לפי קביעת השופטת שרה דותן, בו ברגע שהסכמה זו חדלה מלהתקיים, אין מנוס אלא לשוב ולפעול לפי הוראות התקנון.

ומה בנוגע לנוהג השנים, שעל-פיו פעלו כל הדיירים בשונה מהתקנון?

על-כך משיבה השופטת דותן: ".. בענייננו נהנו המערערים במשך שנים רבות מהטבה החורגת מהתקנון, אשר למעשה פגעה בזכות קניינם של הדיירים האחרים בכך שהטילה עליהם חלק גדול יותר בהוצאות ההחזקה. השבת המצב לקדמותו, בהסתמך על התקנון, אינה מהווה עושק מיעוט ואינה מקנה למערערים 'זכות וטו' על החלטת אסיפת הדיירים".

השופטת דותן ממשיכה וקובעת, כי מאחר שלמעשה שיטת החישוב חוזרת לשיטה שנקבעה ממילא בתקנון, אזי לצורך ביטול הנוהג לא היה כלל צורך בהחלטה של אסיפת דיירים. כלומר, היה די בהתנגדות של אחד מהדיירים, כדי לבטל את הנוהג.

מכאן ניתן להסיק, כי לפי פסק דין זה, במקום שקיים נוהג השונה מהתקנון ומיטיב עם חלק מהדיירים, יכול בכל רגע נתון מי מהדיירים להתנגד לנוהג אשר יש בו כדי להיטיב עם אחרים ועל חשבונו. כלומר, נוהג של שנים גובר על תקנון מקום שאין מתנגד לנוהג זה, אך די באחד המתנגד לכך והמעוניין כי התקנון יקויים ככתבו וכלשונו, בכדי לבטל את הנוהג.

בהקשר לכך מתעוררת שאלה מעניינת והיא: מה הדין עת קיים נוהג המיטיב עם חלק מהדיירים יחסית לאמור בתקנון, וכעת נוצר בבנין צורך בתשלום חד פעמי, כגון שיפוץ הבניין? האם אחד מהדיירים יכול כעת להביע התנגדות לנוהג ולבקש לחייב בהוצאה חד פעמית זו על-פי מפתח שנקבע בתקנון? או שמא התנגדותו תהיה תקפה וישימה רק לגבי מה שיתרחש מעכשיו והלאה?

מתן תשובה לשאלה זו אינו פשוט, כמו שגם שינוי נוהג בשל ולצורך הוצאה חד פעמית אינה נקיה מספקות. יש חשיבות למועד ביטול הנוהג אפילו ע"י דייר אחד, כי בכל אופן יש בכוחו של נוהג לחייב את כל מי שיפעל לביטולו בנוגע לכל חיוב שנוצר עד לביטולו. יומה של שאלה זו יגיע גם כן להכרעה ממצה בפסיקה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.