דין השוכר בדירה כדין בעל הדירה

אחד הסכסוכים הנפוצים בבתים משותפים הינו הסגת גבול. לפי חוק המקרקעין, הסכסוך בין בעלי דירות הנוגעים לבית המשותף נידונים בפני המפקח על רישום מקרקעין, המופקד על ניהול לשכת רישום מקרקעין האיזורי מחד, ועל הכרעה בסכסוכים בין הדיירים בבניין המצוי בתחום שיפוטו. יש והסמכות של המפקח הינו סמכות ייחודית, כגון הכרעה בגין סכסוך על חלוקת הוצאות תחזוקה וכו' בבית משותף, ויש וסמכות של המפקח על רישום מקרקעין הינו סמכות מקבילה, קרי, בעל הדין רשאי לבחור להגיש את תביעתו או בפניו או בפני בית משפט השלום שבתחום שיפוטו מצוי הבניין.

מתעוררת שאלה: מיהו הגורם המוסמך, אשר רשאי לדון בסכסוך בין בעלי דירות לבין מי שמחזיק מטעם בעל דירה, הפולש לשטח של הרכוש המשותף? האם המפקח על רישום מקרקעין ובית משפט השלום, או רק בית משפט השלום?

בסוגיה זו דן לאחרונה בית המשפט המחוזי בת"א בעניין ע.א 1480/02 גרש אפרים ובן חמו שלמה נ' נציגות הבית המשותף, אשר נידון בפני הרכב הערעור של השופטים סגן הנשיא יהושוע גרוס, אסתר קובו ומיכל רובינשטיין.

בעניין בן חמו, המערער 2, החזיק בחנות בבניין נשוא הדיון בבני ברק, כשוכר של בעל הדירה שהינו משפחת מערער 1. המערער 2 נתבע כמסיג גבול ברכוש המשותף, ולפי פסק הדין של המפקח על רישום המקרקעין בפתח תקוה, (המפקח אפרים כהן), המערער 2 הצטווה לפנות את השטח שמחזיק שלא כדין.

על פסק דין של המפקח הוגש ערעור. במסגרת הערעור, המערער 2 העלה לראשונה טענת חוסר סמכות עניינית של המפקח וטען, כי למפקח כלל לא היתה סמכות לדון בסכסוך, באשר המערער 2 אינו בעל דירה ולפי חוק המקרקעין סמכות המפקח מותחמת בסכסוך בין "בעלי דירות" ולא גם נגד מחזיק מטעם הבעלים, ועל כן היה מן הדין כי בית משפט השלום ידון בתביעה.

השופטת מיכל רובינשטיין, שכתבה את פסק הדין, בהסכמת יתר השופטים, דחתה את הערעור משני הטעמים. השופטת רובינשטיין לא ראתה בעין יפה את העלאת הטענה של חוסר סמכות עניינית בשלב כה מאוחר. בהתבסס על הפסיקה בעניין זה, השופטת רובינשטיין קבעה: "נראה כי במקרה זה, בו העניין כבר נדון ומוצה בערכאה הראשונה, העלאת הטענה בפנינו גורמת להרחבה לא רצויה של השימוש במוסד הסמכות אל מעבר למה שנתכוון המחוקק לתת, ומעבר למה שמסוגלת המערכת לסבול..". ראה גם פסק דין של השופט אור בעניין 1049/94 דור אנרגיה בע"מ נ' חאג' ואח'.

כידוע, טענה של חוסר סמכות עניינית של שופט, ניתן להעלות בכל שלב של משפט, והשופט, מיוזמתו, יכול להעלותו, אך לאחרונה הפסיקה הגבילה את השימוש בעקרון זה גם לעקרון תום הלב. קרי, על מי שמעלה טענה של חוסר סמכות עניינית לנהוג בתום לב, ולהעלותה בשלב מוקדם ככל האפשר. יחד עם זאת השופטת רובינשטיין לא ראתה עצמה פטורה מלדון לעצם הטענה (ועם כל הכבוד בצדק) והחליטה להכריע גם בטענה לגופה.

המיוחד בפסק דין זה הינו בשל ההוראה האמורה בחוק המקרקעין, הקובעת: "(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 59, 59, 58 או או 59ח יכריע בו המפקח.

(ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח".

כפי שנוכחים לדעת מסעיף 72 לחוק האמור, "בעלי דירות" נאמר ולא אחר. בדחותה את הטענה של חוסר סמכות עניינית גופה, קבעה השופטת: "לא כן בעניינו; בעניינו מדובר בהסגת גבול ברכוש המשותף. הסגת גבול יכול שתהא על ידי בעל הדירה וכן על ידי מחזיק מטעמו, קרי גם שוכר לשעה הבא מטעמו. במקרה זה אין מדובר בעילת תביעה הנובעת מן החוזה שבין בעל הדירה לבין השוכר, ועל כן אין ספק כי במקרה זה אין סמכות המפקח מוגבלת".

לכאורה על פי לשון החוק, בעלי הדין צריכים להיות רק בעלי דירות. בפסיקה דומה בשעתו (ע.א (ת"א) 1730/99 ד.ה.ב חברה לפיתוח ובנין בע"מ ואח' נ' יום טוב עבודי) נקבע, כי הנציגות לא יכולה לתבוע שוכר של דירה בגין אי תשלום דמי ועד בית. במקרה הנדון בפני השופטת רובינשטיין, למעשה הסכסוך הינו לא בגין קשר חוזי הקיים בין בעל דירה לבין שוכר שלו, אלא בגין "הסגת גבול". עם כל הכבוד, ניתן להצדיק את פסק הדין של השופטת מיכל רובינשטיין גם בשל מדיניות משפטית. כל המוסד של הכרעת סכסוכים בין שכנים באמצעות מפקח על רישום מקרקעין, נועד להקל על בעלי דירות בבניין, להגיע להכרעה זולה יותר ומהירה יותר. וידוע, כי הליכים בפני מפקחי רישום מקרקעין הינם הליכים מהירים ולעיתים אף בלי ייצוג של עורכי דין, והמפקח משמש כמעין שופט חוקר, וההכרעות מהירות יותר מאשר בבתי משפט הרגילים.

עצם השכרת דירה לא צריכה להכשיל מטרה זו של המחוקק. טול מקרה בו בבניין כלשהו יש 10 דירות. מתוך כל 10 דירות מושכרת 9 דירות ורק בדירה אחת מתגורר בעל הדירה. הכרעה אחרת של בית המשפט היתה מביאה למצב, שלגבי בנין זה, למעשה, המפקח על רשום המקרקעין יהיה גוף חסר סמכות בכל הנוגע לסכסוכי הסגת גבול, ואותו בעל דירה נענש על שיתר הדירות מושכרות ועליו לנקוט בהליכים בבית משפט השלום, שהם הליכים יקרים יותר וארוכים יותר.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.