פינוי-בינוי: פטור מהיטל השבחה והקלות אחרות, לצד קרן לשיפוי העיריות

אף שלרשויות המקומיות יש אפשרות לפטור מתחמי פינוי-בינוי מהיטל השבחה, אם ירצו בכך, וזאת ע"פ סעיף 19 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה (בכפוף לאישור שר הפנים ושר השיכון) - רוב הרשויות אינן מוכנות לוותר על היטל ההשבחה, למעט רשויות בהן ערכי הקרקע נמוכים יחסית.

כך למשל, ראש עיריית רעננה, עיר בה ערכי הקרקע גבוהים, הודיע כי לא יהיה מוכן לוותר על היטלי ההשבחה, דבר המעכב קידום של שני פרויקטים חשובים בעיר. במודל כלכלי מפורט שהכנו, לבחינת ההתכנות התכנונית והכלכלית של פרויקט פינוי-בינוי, נבחנו ההשלכות של פרמטרים שונים ומגוונים על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ובין היתר השפעת היטל ההשבחה על כדאיות פרויקט פינוי-בינוי.

מהמודל עולה, כי היטל ההשבחה מטיל נטל כבד על פרויקט פינוי-בינוי: ההוצאה לתשלום היטל ההשבחה נעה בין 3%-2% מסך תקבולי המכירות בפרויקט, ובמתחמים שבהם ערכי הקרקע גבוהים מאד - היטל ההשבחה יכול להגיע עד 25% מתקבולי המכירה.

לדוגמא, באיזור בו מחיר המכירה הוא 2,000 דולר למ"ר (כולל מע"מ) ומקדם הציפוף (היחס בין מספר הדירות המתוכנן במתחם למספר הדירות המיועדות לפינוי) הוא 4, משקלו של היטל ההשבחה מגיע עד כדי 10% מסך המכירות בפרויקט.

הבעיה היא, שמרבית המתחמים המיועדים לפינוי-בינוי הם שכונות צפופות למדי, שנבנו בשנות ה-50' וה-60', ומחירי המכירה הצפויים שם אינם גבוהים במיוחד. מהמודל הכלכלי האמור עולה, כי חיוב מלא בהיטל השבחה עושה את הפרויקט לבלתי כדאי מבחינה כלכלית, למעט באיזורים יקרים במיוחד, או מתחמים עם צפיפות מוצא נמוכה במיוחד.

הטבלה שלהלן מסכמת את הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי-בינוי כפונקציה של מחיר מכירה (בדולר למ"ר כולל מע"מ) וצפיפות המוצא (מספר דירות לדונם).

מהמודל עולה, כפי שמוצג בטבלה, כי במחיר מכירה של פחות מ-1,500 דולר למ"ר (כולל מע"מ), היטל ההשבחה הוא שולי ואין משמעות לפטור. במחיר כזה, רק בצפיפות מוצא של 4 דירות לדונם הפרויקט יעבור את סף הכדאיות הכלכלית.

מצד שני, במחיר מכירה של 2,500 דולר ומעלה, הפרויקט יעבור את סף הכדאיות גם אם יחויב בהיטל השבחה מלא. זאת, כמובן, בהנחות המודל המניח מיצוי מלא של אפשרויות הציפוף.

לעומת זאת, בטווח המחירים הגבוה מ-1,500 דולר למ"ר ונמוך מ-2,500 דולר, פטור מהיטל השבחה עשוי להעביר פרויקט אל מעבר לסף הכדאיות הכלכלית.

המסקנה מן האמור לעיל היא, שיישום אופטימלי מבחינה כלכלית וחברתית של רעיון פינוי-בינוי, מחייב מתן פטור או הקלות בהיטל השבחה, כך שהדבר ניתן יהיה למימוש ויישום לא רק באיזורים יקרים כמו צפון תל-אביב ואיזורים יוקרתיים אחרים בגבעתיים, רעננה וכדומה, בהם ערכי הקרקע גבוהים, אלא גם בשכונות צפופות יחסית, בהן ערכי הקרקע אינם גבוהים במיוחד.

פטור מהיטל השבחה למתחמי פינוי-בינוי שולל את המקור העיקרי לכיסוי הוצאות התוכנית, ובמיוחד את המקור למימון תביעות הפיצויים בגין פגיעת תוכנית ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. כמובן, שלא ניתן לטעון לפטור מהיטל השבחה ללא מציאת מקור לכיסוי תקציבי לשיפוי הרשויות המקומיות, במקרה שיחויבו לשלם פיצויים כאמור לעיל.

אנו מציעים ללכת בשביל הזהב, כך שמצד אחד מתחמי פינוי-בינוי יזכו בהקלה משמעותית בתשלום היטל השבחה, ומצד שני, העיריות לא תהיינה חשופות לתביעות ע"פ סעיף 197, ללא מקור מימון לשיפוי. אנו מציעים, כי תוקם "קרן שיפוי וביטוח", שתנוהל ע"י משרד הבינוי והשיכון, אשר תתחייב לשפות את העיריות בגין תביעות לפיצויים לפי סעיף 197, הקשורות במתחמי פינוי-בינוי מוכרזים. מקור המימון של הקרן יהיה מתשלומי היזמים, אשר יחויבו בתשלום של 30% מהיטל ההשבחה.

חישוב 30% מהיטל ההשבחה לא יחושב בדרך הקבועה, המסורבלת והיקרה, על-פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, אלא על-ידי קביעת תעריף אחיד. התעריף המוצע ייקבע למ"ר בנייה בתוכנית המעודכנת, ויהיה פונקציה של מחיר המכירה באיזור, מבוטא בדולרים למ"ר (כולל מע"מ), שממנו נגזר מחיר הקרקע, ושיעור הגדלת הצפיפות, מבוטא בדירות, כפי שנראה בטבלה.

מהטבלה עולה, כי על התעריף לנוע בין 13 דולר למ"ר בנוי בתוכנית החדשה, באיזורים בהם ערכי הקרקע הנגזרים ממחיר המכירה נמוכים, עד 135 דולר למ"ר באיזורי היוקרה בהם מחירי הקרקע גבוהים במיוחד.

פטור מהיטל השבחה והקלות אחרות למתחמי פינוי-בינוי ישפרו את פעילות שוק הנדל"ן ותוצאותיו, יבטיחו ניצול יעיל של משאב הקרקע, תשתיות ומבני ציבור, ויתרמו להתחדשות פיסית וחברתית של שכונות מצוקה ומרכזי ערים.

אדם בוכמן הוא יועץ כלכלי להתאחדות הקבלנים ועו"ד צדוק צדיקהוא יועץ משפטי להתאחדות הקבלנים.