בלעדיות מול הגורם היעיל: סוף סוף הצעת חוק

מסתבר כי הקריאות החוזרות שהופנו למחוקק בהזדמנויות שנות, ולרבות מעל במה זו, הגיעו אל יעדן. חה"כ החדש ומלא המרץ, אילן שלגי, הניח על שולחן הכנסת הצעת חוק לתיקון המצב הנוכחי, ולפיו זכאות המתווך הבלעדי לדמי תיווך, שעה שאינו הגורם היעיל, הינה בספק.

הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון - הגבלת תקופת בלעדיות) התשס"ג - 2003, שהונחה על שולחן הכנסת ביום 14/7/03, עושה חסד הן עם המתווכים והן עם לקוחותיהם המבקשים בלעדיות. כידוע, מתן בלעדיות הינו פעמים רבות אינטרס של הלקוח, המבקש שיווק אינטנסיבי של הנכס, ו/או שעה שמדובר בנכס בעייתי (לדוגמא במקום סואן, מול בי"ס, קומה שלישית בלי מעלית וכיו"ב) המחייב התמסרות לשיווקו.

מכוח הצעת החוק, למתווך הבלעדי תהא מעתה ודאות לקבלת שכרו, גם אם יתערב מתווך אחר בעשיית העיסקה במשך תקופת הבלעדיות.

כך לעומת המצב הנוכחי, בו קיימת "רולטה" והזכאות לקבלת דמי תיווך תלויה בשאלה אצל איזה שופט מתנהל התיק (ראה מאמר "הבלעדיות מול הגורם היעיל - סיכום מחצית" מיום 8/6/03 במדור זה). אגב, שתי שופטות נכבדות נוספות הכירו לאחרונה בזכות המתווך הבלעדי לדמי תיווך גם אם אינו הגורם היעיל: השופטת ניצה מימון- שעשוע , כ"ס (ת.א. 6493/02 לוי נ' שבתאי) בפסק דין מיום 22/6/03, והשופטת שרה דותן (מחוזי (ת"א) בר"ע 1226/02 יאסדי נ' אזרי) בפסק דין מיום 22/5/03.

מאידך, הצעת החוק מגינה אף על ציבור הלקוחות, ומחייבת את המתווך הבלעדי לעבוד על הנכס שניתן לטיפולו הבלעדי במרץ ובאינטנסיביות רבה, שכן זמן הבלעדיות קצר- שלושה חודשים לכל היותר.

הקצבת התקופה הנ"ל משרתת אף את אינטרס השוק, לשחרור נכסים "קפואים" ולמניעת נעילת הדלת בפני מתווכים נוספים, במצב בו המתווך הבלעדי אינו עושה עבודתו נאמנה, וכלשון דברי ההסבר להצעת החוק: "ההצעה באה, מחד גיסא, להגביל את תקופת הבלעדיות על מנת להגן על הלקוח מפני מתווך המחתים אותו על בלעדיות לתקופה ממושכת בתיווך עסקת מקרקעין, ולאחר מכן יושב באפס מעשה, ולאפשר לו במקרה כזה לנסות להתקשר עם מתווך אחר לאחר תקופת זמן סבירה: ומאידך גיסא, להגן על המתווך הבלעדי על ידי הסרת ספק הקיים היום באשר לזכותו לדמי תיווך, גם אם אינו "הגורם היעיל ולמנוע מצב, בו ימנעו ממנו דמי התיווך בתקופת הבלעדיות".

כעת כל שנותר הוא לקוות, כי הצעת החוק תעבור את שלושת הקריאות בזמן סביר (ואולי אפילו עוד במושב החורף הקרוב...) ותיכנס לספר החוקים.

הכותבת מתמחה בדיני מקרקעין ובדיני תיווך.