הפקעה הינה העברה כפויה של מקרקעין מבעליו המקוריים אל הרשות או הגוף המפקיע.
הפקעה יכולה להיעשות על-פי חוק או סמכות מכוחו. הוראות המאפשרות הפקעת מקרקעין
פזורות במקומות שונים בספר החוקים ועיקרם מתן סמכות לרשות ציבורית (או אחרת)
להפקיע מקרקעין לצרכי ציבור, בטחון וכו'. הפקעה יכולה לעיתים להיות ללא תמורה
ולעיתים מחייב החוק ליתן תמורה לבעל הקרקע. מספר שאלות עולות
בהקשר זה:
האם הפקעה חייבת מע"מ ומי חייב בו? והאם לפיצוי המשולם בשל ההפקעה יש להוסיף
מע"מ?
חיוב במס ערך מוסף בשל הפקעה יקום רק כשמבוצעת הפקעה בתמורה. הפקעה ללא קבלת
פיצוי מן המפקיע לא תחסה בצילה של הגדרת "מכר" בחוק מע"מ, ולא תקים כל חבות
במע"מ.
בהפקעה על-פי חוק התכנון והבנייה מופקעות קרקעות לצורכי ציבור. לפי חוק זה
אין חובה ליתן פיצוי כספי בשל הפקעה של עד עד 40% מן השטח. הפקעה העולה על
40% מחייבת מתן פיצוי. פיצוי יכול שיינתן בדרך של חליפין בקרקעות חלופיות,
שינוי יעוד, או הגדלת זכויות בנייה ביתרת הקרקע. גם במקרים כאלה, על אף שלא
עבר כסף מזומן, יש לראות את ההפקעה כהפקעה בתמורה המקימה אירוע חיוב במע"מ.
לצורך זהות החייב במע"מ בהפקעה יש להבחין בין בעל קרקע שהוא "עוסק", "מוסד
ללא כוונת רווח" ("מלכ"ר") או "מוסד כספי", לבין בעל קרקע שהוא "אדם פרטי".
כמו כן יש לבדוק את זהות מפקיעי הקרקע, אשר בד"כ הם מלכ"רים (רשויות מקומיות),
אם כי קיימים גם "עוסקים" המוסמכים להפקיע קרקעות (כגון: חברת החשמל, בזק,
חברות הכבלים ומינהל מקרקעי ישראל). נעמוד להלן על השלכות המע"מ כתלות בצדדים
להפקעה: בעל הקרקע והגוף המפקיע.
הפקעה מעוסק/מלכ"ר/מוסד כספי - כאשר מופקעת קרקע מבעליה שהוא עוסק, מלכ"ר או
מוסד כספי, הרי שלצורכי מע"מ, מדובר בד"כ במכירה של מגוף כאמור למלכ"ר (הרשות
המקומית). במקרים שכאלה, תקנה 6ב לתקנות מע"מ מחילה את חובת תשלום המס על המוכר,
הוא בעל הקרקע. הלה מחויב להוציא חשבונית מס בשל המכירה, אם מדובר במוכר שהוא
"עוסק", או טופס עיסקת אקראי אם מדובר במוכר שהוא מלכ"ר או מוסד כספי. בכל
מקרה, על המוכר להעביר לרשויות המס את המע"מ בגין העיסקה. זהו הדין גם כאשר
הגוף המפקיע הוא "עוסק".
במצב דברים זה, הפיצוי שעל בעל הקרקע לקבל מן הרשות המפקיעה צריך לכלול את
המע"מ. מטרת הפיצוי היא להביא את בעלי הקרקע למצב בו היה מוכר את הקרקע ומקבל
מזומן בעבורה. הגוף המפקיע, במקרים שכאלה, יוכל לקבל בחזרה את מס התשומות שהעביר
לבעל הקרקע, וזאת או מיידית כשהמפקיע הוא עוסק, או לכשימכור בעתיד את הקרקע
(לפי הוראות סעיף 43א לחוק מע"מ) אם המפקיע הוא מלכ"ר.
הפקעה מאדם פרטי - בניגוד לתרחיש הראשון, בהפקעה בתמורה מאדם פרטי, חובת תשלום
המע"מ עוברת לצד המפקיע , לקונה, הוא הרשות. הגוף המפקיע אמור להעביר לרשויות
מע"מ 18% משווי העיסקה. בשל כך עולה השאלה, האם גובה פיצוי ההפקעה המשולם ל"אדם
הפרטי", אשר אינו נושא בחבות המע"מ, יכלול גם כן את מרכיב המע"מ. שאלה זו מקבלת
משנה תוקף כאשר מדובר במלכ"ר המפקיע מקרקעין מאדם פרטי, שכן המלכ"ר לא יכול
לקזז את המע"מ שהעביר לרשויות כמס תשומות באופן מיידי. שונה המצב כאשר מדובר
ב"עוסק" המפקיע קרקע מ"אדם פרטי", אשר מוציא חשבונית עצמית, שמשמעותה האפקטיבית
היא אי העברת כספים למע"מ כלל.
בפס"ד טחורש דן בית המשפט המחוזי בסוגייה זו ונדרש להכריע, האם מחיר השוק של
קרקע שהופקעה ע"י מלכ"ר מאדם פרטי כולל את מרכיב המע"מ או לא. הרשות המקומית
ביקשה שלא להוסיף את מרכיב המע"מ לפיצוי שהיא אמורה לשלם לאדם, בשל כך שמחד
עליה להעביר מרכיב זה גם לרשויות מע"מ ללא יכולת לקזזו מיידית כמס תשומות (להבדיל
מ"עוסק"), ומאידך האדם הפרטי אינו נתון לכל חיובי מע"מ בעיסקה.
בית המשפט פסק, כי הפיצוי צריך להיות מחושב ללא התחשבות ב"תכונותיהם הסובייקטיביות"
של הצדדים לעיסקה מבחינת חבויות המע"מ שלהם. בכספי הפיצויים שיקבל האדם מהרשות
המפקיעה אמור הוא לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה מידיו (הילכת בירנבוים).
לעמדת בית המשפט, שווי הקרקעות במדינת ישראל הינו כולל מע"מ, ולכן אדם פרטי,
האמור לרכוש בפיצוי קרקע חלופית לזו שהופקעה ממנו, יאלץ לשלם מחיר שהוא כולל
מע"מ. משכך הוא, על הפיצוי לכלול מע"מ גם בהפקעה מאדם פרטי.
* עורך המדור: ד"ר אבי אלתר.
נציג לשכת עו"ד לועדת הכספים בכנסת; לשעבר: יועמ"ש וסגן נציב מס-הכנסה; יו"ר
ועדת מיסים לשכת עו"ד; יו"ר איפ"א ישראל. מרצה למיסים - אונ' ת"א; יו"ר ועדת
מיסים-לשכת התאום של הארגונים הכלכליים בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
