רק כאשר הנכס אינו ראוי לשימוש

קאשי חדוה (להלן: "הנתבעת") הינה הבעלים של אולם תעשייה (להלן: "הנכס") המצוי בחולון. עיריית חולון (להלן: "התובעת") הגישה כנגד הנתבעת תביעה לתשלום חוב בגין ארנונה ומים בסך של 41,366 שקל. לטענת הנתבעת, אין היא חייבת בתשלומים אלה היות שהנכס הינו בלתי ראוי לשימוש, וזאת לאור סעיף 330 לפקודת העיריות. לטענת הנתבעת הנכס לא היה מיושב, והיה לו גג אזבסט בן למעלה מ-30 שנה, אשר מהווה סכנה ליושבים בו ולסביבתו המיידית, אם כי כיום הנכס תוקן והושכר לצד ג'.

העניין נדון בפני הרשם ארניה מבית משפט השלום בראשל"צ. המחלוקת העיקרית הנטושה בין הצדדים הינה לעניין השאלה, האם נכנס מקרה זה לגדר הביטוי "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו", המופיע בסעיף 330 הנ"ל.

לטענת התובעת, יש לפרש ביטוי זה "בראיה כלכלית" - דהיינו, לשיטתה, על מנת להגיע לתוצאה שנכס ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, יש לבחון את עלות התיקון הדרוש להשמשת הנכס. אם עלות התיקון סבירה, הרי שלא ניתן לאמר שהנכס ניזוק במידה שאי אפשר להשתמש בו.

לטענת הנתבעת, יש לפרש ביטוי זה "בראיה קניינית" - דהיינו, המצב העובדתי של הנכס הינו נתון של קבע. צריך להביט עליו "as is" ולהחליט, האם כמות שהוא אינו ניתן לשימוש. אין לחייב את המחזיק בהוצאת אפילו שקל בודד אחד להשמשת הנכס, שכן הדבר מהווה פגיעה בלתי מוצדקת בקניין הפרט, המהווה ערך חוקתי מוגן. על פי חוו"ד של מומחה מטעם ביהמ"ש, עלות תיקון הנכס הינה 36,500 שקל.

הרשם ארניה קובע, כי הפסיקה הקיימת בנושא מועטה ביותר, ושתי הגישות הנוגדות מתרוצצות בה בצוותא. למותר לאמר שאין כל תקדים מחייב מבית מדרשו של בית המשפט העליון בעניין. אין ספק - קובע הרשם ארניה - ששתי הפרשנויות המוצעות עומדות במבחן המילולי, וניתן למצוא לשתיהן עיגון ונקודת אחיזה בלשון הוראת סעיף 330 לפקודה. השאלה שנשאלת בענייננו היא, מהי תכליתו של הפטור מארנונה המוענק בסעיף 330 הנ"ל?

לשם הבנת תכלית הפטור יש להזקק תחילה למושכלות היסוד הראשונים בדבר מטרותיה של הארנונה, הטלתה וגבייתה. ארנונה מוטלת לשם מימון השירותים אשר הרשות המקומית חייבת לספק לתושביה עלפי דין. נפסק כי לא רק שימוש בפועל מביא לחיוב בארנונה. גם במקרים בהם לא מתקיימים שימוש בנכס קיימת חובת תשלום ארנונה. חובת תשלום ארנונה נובעת מההחזקה בנכס ולא מהשימוש בו. הרציונל לכך הוא ברור: גם בתקופה בה הנכס עומד ריק ואין משתמשים בו, הרשות המקומית ממשיכה לספק שירותים בגינו: שירותי תברואה, ביוב, ניקיון וכו'.

את תחולת הפטור מארנונה יש להגביל רק לאותם מקרים בהם הבניין ניזוק בצורה כה קשה, עד שלא ניתן למעשה להחזיק בו ושהרשות המקומית אינה יכולה למעשה ליתן יותר שירותים בגינו, או שאין טעם של ממש להמשיך וליתן שירותים אלה. אין ספק שתשובה לשאלה זו ניתן ללמוד, בין היתר, מפרמטר שאלת עלות תיקונו של הנזק. בעניין זה יש להתמודד עם הטיעון על פיו אימוץ פרשנות זו מהווה פגיעה לכאורית בזכות הקניין החוקתית של החייב בארנונה.

הרשם ארניה קובע, כי אין בפרשנות זו כל פגיעה בקניין הפרט. זאת מהטעם שהפרשנות אינה מטילה על הפרט את החובה לתקן את הנכס. הפרט רשאי לעשות בנכס נשוא החיוב ככל שיחפוץ. ירצה - יתקנו. לא ירצה - לא יתקנו. כל שאנו בוחנים במסגרת זו הוא מה מידת הנזק שנגרם לנכס כפונקציה לשאלת תחולת הפטור, מבלי להטיל חובה על הפרט לבצע בפועל את התיקון. יתירה מזו: שאלת עלותו של התיקון הינו רק אחד מבין מספר פרמטרים, אשר תורמים לגיבושה של המסקנה בדבר תחולת הפטור.

השאלה שבפנינו היא, אם כן, האם העובדה שגג הבניין הינו מאזבסט מביא למסקנה שהנכס "ניזוק במידה שאי אפשר להשתמש בו"?

התשובה לכך הינה בשלילה, קובע הרשם ארניה. מסקנה זו היא משתית על מספר ממצאים עובדתיים:

(א) סכום התיקון הדרוש הוא כ-36,000 שקל. המדובר בסכום שאינו גבוה במיוחד, בוודאי לא ביחס לשוויו של הנכס.

(ב) הנתבעת הקנתה לשוכרים אופציה לשכור את הנכס לתקופה של 8 שנים נוספות. מכאן, שככל הנראה הנכס אינו מט לנפול, וצפויים לו, ככל הנראה, עוד חיים כלכליים ארוכים. לפיכך, לאור האמור לעיל, ההשקעה הנ"ל נראית סבירה.

(ג) בסופו של דבר מדובר בתיקון הגג של הנכס בלבד, ואין כל טענה שיסודותיו או קירותיו ניזוקו.

(ד) הנכס מושכר היום לאחרים, מכאן שלא ניתן לאמר עליו "שלא ניתן להשתמש בו".

התוצאה הסופית: התובענה נתקבלה.

ת.א 4006/01, בימ"ש השלום בראשל"צ, הרשם א. ארניה.

בשם התובעת: עו"ד מאירי יוסף.

בשם הנתבעת: עו"ד גליקס יהשוע.