בין תשריט חלוקה לתוכנית חלוקה

תוכנית בניין עיר מפורטת כוללת בדרך כלל חלוקה של חלקות למגרשים קטנים. כל מגרש אמור להירשם לפי סעיף 125 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965, כיחידה רשומית בלשכת רישום מקרקעין בצורת חלקה נפרדת. אך ישנם מקרים בהם התוכנית אינה כוללת חלוקת החלקה למגרשים, ומשאירה את החלקות עם שטחים גדולים, אך בעל הקרקע עצמו מעוניין לפצל את חלקתו למגרשים קטנים יותר. כידוע, גם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יש סמכות לבצע פיצול של חלקה למגרשים קטנים.

סוגיית סמכות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר תשריט לחלוקת חלקה שלא על דרך תוכנית, זכתה לאחרונה לדיון ממצה בוועדת ערר מחוזית של מחוז מרכז. העניין נדון בערר מס' 191/03, ברליצהיימר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הדרים, אשר ועדת הערר מחוז מרכז ברשות עו"ד א. מאמו.

בעניין ברליצהיימר, העוררים הם בעלי זכויות במקרקעין בשטח 6 דונם, ומבקשים כי חלקתם תחולק ל-3 מגרשים, שניתן יהיה לבנות שתי יחידות על כל מגרש ובסך הכל 6 יחידות. דא עקא, המשיבה סברה, כי אין לאשר חלוקה למגרשים בתחום התוכנית בדרך של תשריט חלוקה, וכי יש להכין תוכנית בניין עיר מתאימה לעניין. אמנם בעבר המשיבה נהגה כן לאשר תשריט חלוקה, אך כעת היא בדעה, שהדרך הנכונה הינה הכנת תוכנית במסגרת ת.ב.ע (תכנית בניין עיר).

ועדת הערר, בראשות אייל מאמו, קבלה את הערר של העוררים באופן חלקי, בקובעה, כי ניתן לחלק את החלקה למגרשים קטנים גם שלא על דרך של תוכנית אלא לפי תשריט החלוקה.

סעיף 137 לחוק התכנון והבנייה קובע: "..בעל קרקע שחלה עליה תוכנית שאושרה ושאינה כוללת חלוקת קרקע, רשאי להגיש לאישור הועדה המקומית תשריט לחלוקת אותה קרקע. לא ינתן היתר לבנייה על הקרקע כאמור אלא בהתאם לתשריט חלוקת קרקע (להלן בסימן זה - תשריט) שאושר או, באין תשריט כאמור, בהסכמת הועדה המחוזית".

ומגרש מוגדר בסעיף 1 לחוק האמור: "מגרש - יחידת קרקע שנקבעה בתוכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד או איחוד וחלוקה, או בתשריט חלוקה או איחוד, אף עם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בנייה ובין אם לאו." מכאן ניתן להסיק, כי מקור היווצרות מגרש אינו בהכרח תוכנית, אלא גם תשריט חלוקה. בתוכנית בניין עיר הרלוונטית לאיזור נשוא הדיון נכללו ההוראות הבאות:

"א. שטח מגרש מינימלי 2,000 מ"ר או כמופיע בתשריט.

ב. שטח מקסימלי לבניית 15% למגורים ולא יותר מ-250 מ"ר בשני המפלסים גם יחד.

ג. בהערות לטבלה נקבע, כי "מותרים שתי יחידות דיור בלבד על החלקה. מותרת הקמת בניין מגורים שני על חלקה בתנאי גודל חלקה לא פחות מ- 1,750 מ"ר בהמלצת המועצה המקומית".

ד. במקרא תשריט התוכנית כתוב "איזור חקלאי א' - 2 ד' ליחידה".

מכאן ועדת הערר הסיקה, כי התוכנית קובעת באופן עקרוני שטחים מינימליים לבנייה של כ-2,000 מ"ר עם הגדרת אחוזי בנייה לכל מגרש. את זאת ניתן ללמוד בין השאר מהעובדה, כי בשטח התוכנית אכן קיימות חלקות בשטח 2,000 מ"ר, ועל כן לא צריכה להיות מניעה כי חלקה בגודל 6 דונם כחלקת עוררים, תהייה גם ברת חלוקה.

ועדת ערר קובעת: "לא נראה לנו סביר כי מוסדות התכנון התכוונו להתיר לחלקות קיימות, הקטנות מ-2,000 מ"ר, ולחלקות קיימות בגודל של מעל 6,000 מ"ר, את אותן זכויות בנייה. ועל כן יש לדעתנו לפרש את התוכנית כמאפשרת חלוקה של החלקות הקיימות למגרשים חדשים, בתנאי של עמידה בגודל מגרש מינימלי".

אך במקרה דנן היתה בעיה נוספת. על החלקה היו קיימים מבנים, וחלוקת החלקה יכלה לגרום לכך, שקווי הגבול החדשים לא יתאימו לקווי בנייה כפי שנבנו בפועל. לכן הוועדה סברה, כי אין לאשר תשריט חלוקה אם והחלוקה תגרום לכך שחלק מהמבנים הקיימים בחלקה יהפכו להיות שלא כדין בשל קווי הבנייה שלהם, שלא יהא בהתאם לתוכנית בניין עיר החלה. אשר על כן, החלוקה תותר, ובלבד ויישמרו אותם עקרונות כגון אחוזי בנייה ו/או קווי בניין שישמרו כיאה.

מנתוני ההחלטה לא ניתן היה לדעת מה הסיבה, כי באותה תוכנית בניין עיר לא נקבעה החלוקה למגרשים של 2,000 מ"ר, ולמעשה בכך לייתר את הצורך בתשריט החלוקה.

ייתכן והסיבה נבעה מכך, שעת אושרו תוכניות אלו בשנת 1989, מבנים נשוא הדיון היו קיימים ומתכנני התוכניות לא ראו לנכון להתעכב, ובלשון העם "לשבור את הראש" עם קווי הבנייה הלא מתאימים. אין לדעת אם יש בהחלטת ועדת ערר משום ישועה לעוררים, אשר אמנם קיבלו הכשר למלאכת פיצול - אך בתנאי שיתאימו את קווי הבניין הקיימים להוראות התוכנית, ולא להיפך, תנאי שאולי יסכל את כל מטרת הפיצול או יהפכו ללא כדאי. אך גם לוועדת ערר לא היתה ברירה אחרת, לפי הדין.

בכל מקרה, להחלטה דנן משמעות מעשית באותם מקרים בהם מתכנן העיר, מסיבות השמורות עמו, קבע מגרש מינימלי לבנייה, אך לא קבע קווי חלוקה בחלקות גדולות. להחלטה זו גם השלכה במישור של דיני מקרקעין ופירוק שיתוף, וזאת כשמי מהשותפים יחפוץ בפירוק השיתוף, יוכל לטעון לפירוק שיתוף גם אם החלקה אינה מחולקת לפי תוכנית מאושרת, באשר התוכנית אינה מונעת את החלוקה, אלא ניתן להשלים את המלאכה על ידי תשריט חלוקה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.