מה דינה של דירת מגורים בת שלושה חדרים, שבעליה הופך אותה לשלוש יחידות דיור נפרדות עם מטבח ושירותים מאולתרים לכל יחידה; האם ביחידה אחת עסקינן, או שמא המדובר בשלוש יחידות נפרדות - בימ"ש השלום שדן בשאלות אלו קבע, כי מבחן כוונת ייעוד הדירה הוא המבחן החשוב במתן המענה, בנוסף למבחן הפיסי-עובדתי.
הבית ברח' ויסוצקי 12 ת"א (להלן "הבית") מכיל 12 יחידות דיור, על פי התוכנית החלה על המקום. חמש דירות בבניין (להלן "הדירות") הן בבעלותו של מקביאן מוריס (להלן "הנתבע"). לטענת 10 דיירים אחרים בבניין (להלן "התובעים"), הפך הנתבע כל אחת מחמש דירותיו לשלוש יחידות דיור נפרדות ועצמאיות, כך שסך הכל קיימים בבניין 22 יחידות דיור, במקום 12 יחידות דיור כמותר על פי התוכנית החלה על הבניין.
לטענת התובעים, הערים הנתבע על הרשויות, ולמרות קיומם של הליכים שונים בביהמ"ש לעניינים מקומיים ולמרות צווים שניתנו כנגד הנתבע להחזיר את המצב לקדמותו, קרי להחזיר את מספר היחידות לחמש, ולמרות הצהרתו של הנתבע שפעל כן, עדיין מחולקת כל דירה לחמש יחידות דיור נפרדות. לטענת הנתבע, המדובר בחלוקה פנימית בלבד של הדירות, כך שבפועל קיימות רק חמש דירות.
משנואשו התובעים מלקבל סעדם בביהמ"ש לעניינים מקומיים, פנו הם בתביעה כנגד הנתבע לבית משפט השלום בת"א. במסגרת התביעה, עתרו למתן צו הצהרתי, הקובע שלא מדובר בשינויים פנימיים, אלא ב-15 יחידות דיור נפרדות ועצמאיות שבבעלות הנתבע, המהוות הגדלת הצפיפות למגורים בניגוד לתב"ע ובניגוד לתקנון הבית המשותף, תוך פגיעה וירידה בערך הרכוש המשותף.
עילת תביעה נוספת היתה מיטרד ליחיד. כן ערערו התובעים למתן צו עשה - צו להריסת החלוקה בדירות והחזרת המצב לקדמותו, קרי לחמש יחידות דיור בלבד.
התביעה הובאה להכרעתו של השופט קובי ורדי.
המחלוקת העיקרית בתיק זה, קובע השופט ורדי, נסובה סביב השאלה האם המדובר בחמש יחידות דיור או ב-15 יחידות דיור, דהיינו האם כל דירה - שבבעלות הנתבע - המחולקת לשלוש, מהווה יחידת דיור אחת או שלוש יחידות דיור.
לאור הכרעה בשאלה זו, יש לבחון את נפקות ההכרעה מבחינה משפטית, והאם יש מקום ליתן לתובעים את הסעדים להם עתרו.
תחילה פונה השופט ורדי להגדרה המשפטית של "דירה". בסעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן "החוק") מוגדרת "דירה" כ: "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
המדובר, קובע השופט ורדי, ביסוד פיסי עובדתי ויסוד של כוונה לייעוד הדירה. מה שקובע אינו הרישום אלא המבחן הפונקציונלי, והאופי של כל יחידה, כשמדובר באלמנט אובייקטיבי וסובייקטיבי לבחינת היסוד.
הנתבע העיד מהנדס מטעמו, שגרס כי הקריטריון המכריע לקביעה אם מדובר בדירה נפרדת הינו קיומו של מטבח. השופט ורדי דוחה טענה זו.
לכאורה, יש רק מטבח אחד באחת מהיחידות בכל דירה, אך בפועל ניתן היה לראות שיש מספר כיורים בדירות ויש הכנה למטבח, הכוללת נקודת גז, חשמל ואינסטלציה. במקרה הנוכחי, לא מדובר במטבח משותף, שכן הדירה בה קיים המטבח לא משתפת את האחרים בשימוש במטבח ולא מחוייבת בכך על פי הסכם השכירות. עצם ההכנה למטבח על ידי גז, חשמל ומים, מאפשרת לכל דייר שימוש נפרד במכשירי החשמל, ומהווה שימוש עצמאי ונפרד, הן פונקציונליות והן ייעודית.
מביקור שערך ביהמ"ש במקום עלה אומנם, שיש בדירה דלת כניסה ראשית אחת כלפי חדר המדרגות, אך כשנכנסים בדלת זו נכנסים למסדרון שבו שלוש דלתות נפרדות, כשלכל דייר ישאת המנעול והמפתח שלו. אין גישה בין יחידת דיור לשנייה, כשלכל יחידה מובל צינור גז, מונה ושעון חשמל.
על כן מגיע השופט ורדי למסקנה, כי כל דירה מכילה שלוש יחידות דיור נפרדות ועצמאיות.
אולם גם מעבר לבחינה הצורנית-טכנית, עדיין יש לבחון את מבחן הייעוד. מעבר לצורה והפונקציה שממלאת אותה יחידה, הרי המטרה של הנתבע במקרה זה ברורה: לייעד כל דירה ודירה לדירת מגורים, תוך ניסיון שלא תיחשב כזו כלפי העירייה, ולהשכירה כיחידה עצמאית באופן שיוכל להגדיל את הכנסותיו מהדירה, ולקבל למעשה שכר דירה גבוה בהרבה.
גם אם הדיירים שלהם משכיר הנתבע את הדירות מוכנים לגור בתנאים לא נוחים במיוחד ולהשתמש בכיור שבשירותים או במקלחת, במקום מטבח אמיתי, לא גורע הדבר מהאופי הפונקציונלי של המגורים והשימוש בדירה ומהייעוד והכוונה של הנתבע לייעד כל יחידה לדירת מגורים עצמאית, במסווה של חלוקה כבכיכול של דירה לאגפים.
במקרה הנדון, הדירות אף לא הושכרו יחדיו ולא שימשו יחדיו למגורים, אלא המדובר בחוזי שכירות נפרדים ובשוכרים שונים ללא קשר ביניהם שאינם שותפים לדירה, ולכל אחד מהם זכות החזקה בלעדית בדירה, תקופת שכירות עצמאית ותשלום דמי שכירות נפרד.
הפרשנות הראויה צריכה לא להיות צורנית-טכנית בלבד, אלא לקחת בחשבון גם את מטרת החקיקה והקשר שבין הפונקציה שהמבנה ממלא לדרישה הספציפית, על רקע התכלית והמטרה שמבקשים להשיג. על כן המבחן אינו היכולת למכור כל דירה ודירה בנפרד, אלא ייעוד הדירה והפונקציות שלה.
לפיכך, קובע השופט ורדי, המדובר ב-15 יחידות דיור נפרדות ועצמאיות, כשכל אחת מהן מהווה דירה בפני עצמה.
כעת יש לבחון מה המשמעות של קביעה זו. השופט ורדי קובע, שהנתבע הפר את התב"ע החלה במקום, המתירה 12 דירות בבניין. שכן, הנתבע, במעשיו, הגדיל את מספר הדירות בבניין ל-22.
בנוסף, קובע השופט ורדי, שינה הנתבע למעשה את ייעוד הבניין ממגורים לעסק של אכסניה והשכרת דירות, מבלי שאושר לנתבע שימוש חורג שכזה, ומבלי שיהיה בידו רישיון עסק לכך.
חשוב להדגיש, קובע השופט ורדי, שלא בכל מקרה שבעל דירה ירכוש דירה להשכיר אותה ייחשב הדבר לעסק ולשינוי יעוד, שכן הדירה מיועדת למגורים. אך במקרה כגון זה שבפנינו, שבו נרכשו חמש דירות ונהפכו ל-15 דירות, תוך כוונה להפוך זאת לעסק, שונים הם פני הדברים. בעניין זה יש חשיבות למספר הדירות ולנסיבות החריגות והמיוחדות של מקרה זה, שמטות את הכף לחובת הנתבע.
השינויים שעשה הנתבע אינם בבחינת שינוי פנימי, כהגדרת סעיף 145 (א)(2) לחוק, אלא יש בהם משום פגיעה ברכוש המשותף, פגיעה בזולת ובציוד שמשרת דירות אחרות, תוך הגדלת צפיפות המגורים, בניגוד לתב"ע.
השופט ורדי קובע, כי במקרה הנדון מתקיימת גם העוולה של מיטרד ליחיד, לפי סעיף 44 לפקודת הנזיקין. פעולות הנתבע והעובדה שהמדובר ב-15 דירות במקום חמש, פוגעות בנוחות של התובעים ובאיכות חייהם, כשהופכים בית קטן יחסית בן 12 דירות לבית בן 22 דירות, תוך פעולות של מעין אכסניה ומלון דירות במקום. הדבר יוצר פגיעה בנוחות ואיכות החיים, שימוש-יתר במעלית ובחדרי המדרגות, העמסת-יתר על פחי האשפה והחניות, לכלוך, פגיעה באינטרקום ובתיבות הדואר, רעש, צפיפות, פגיעה בלחץ המים, בעיה של שימוש במקלט וכיוצ"ב.
המדובר בהפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין או להנאה סבירה מהם. הפגיעה של אובדן הנוחות מהווה מיטרד ליחיד והפרת חובה חקוקה, המספיקות למתן סעד של הריסה.
השופט ורדי קובע, שלא ניתן להסתפק במקרה זה בפיצוי כספי, שכן מדובר במיטרד ממשיך כאמור בסעיף 74 לפקודת הנזיקין. לפיכך, ניתן צו הריסה המחייב את הנתבע להרוס את הקירות הפנימיים, השירותים הנוספים ודלתות הכניסה באופן שהמצב יוחזר לקדמותו, דהיינו שתהיה בכל דירה יחידה אחת - סה"כ חמש דירות של שלושה חדרים בלבד, עם חלוקה פנימית רגילה וסבירה לגבי דירה אחת ובעלת דלת כניסה אחת, חדר שירותים אחד ומטבח אחד.
התוצאה הסופית: התביעה מתקבלת. ביהמ"ש מצהיר, כי המדובר ב-15 יחידות דיור נפרדות ועצמאיות, ולא בחמש דירות. ניתן צו הריסה המחייב את הנתבע להרוס את הקירות הפנימיים באופן שהמצב יוחזר לקדמותו - חמש דירות בלבד.
ת.א. 60834/97.
בימ"ש השלום ת"א.
השופט: קובי ורדי.
בשם התובעים: עוה"ד ג. פישר, נ. שאווה.
בשם הנתבע: עוה"ד א. וירניק, ג. זילברברג
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
