סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור חלקי ממס שבח במכירת זכויות בנייה,
המהוות חלק ממכר של דירת מגורים מזכה, שמחירה מושפע מקיומן של זכויות בנייה
נוספות. הטעם ההיסטורי לפטור היה לעודד בעלי דירות צמודות קרקע, עליהן אושרה
תכנית המאפשרת בנייה רוויה, להתקשר בעסקאות בנייה המנצלות באופן מיטבי את זכויות
הבנייה, כשהפטור בנוסחו המקורי הוכר בעגה המקצועית כ"כפל פטור", דהיינו - החלק
בעיסקת המכר לגביו ניתן הפטור הוגבל לכפל השווי של דירת המגורים, ללא מרכיב
זכויות הבנייה הנוספות.
תפעולית, המטרה החברתית-סוציאלית הוחטאה לאורך השנים. הגבלת הפטור לכפל השווי
יצרה אנומליה מוחלטת. ככל שהדירה הנמכרת היתה מרווחת, מושקעת ומטופחת, גדל
בהתאמה היקף הפטור וככל שהממכר היה ירוד במצבו - כך גם נשחק הפטור ממס.
במרכז השאלה השמאית במחלוקות עם רשויות המס בשנים דאז, עמד שוויה של הדירה,
על מעלותיה ומגרעותיה. אז גם נקבעה הלכת בטאט (ע"א 178/87 יחזקאל בטאט נ' מנהל
מס שבח) ועוגנה בהוראות הביצוע של רשויות מס שבח, תוך קיפוח מתמשך של שווי
דירת המגורים לצורך הפטור. הלכת בטאט קובעת, כי חישוב שווי הדירה ללא זכויות
בנייה נוספות כולל שני מרכיבים: השווי הפיזי של המבנה ושווי החלק היחסי בקרקע
המשויך למבנה - דהיינו שטח הדירה הקיימת מחולק בסך השטח הניתן לבנייה ומוכפל
בשווי זכויות הבנייה במלואן.
הבעייתיות בהלכת בטאט מצויה בניטרול תרומת חצר הבית לשוויו כדירה ללא זכויות
בנייה. נקיטת טכניקת החישוב כלשונה גרמה לעיוות מהותי בשווי צמודי קרקע - לדוגמה:
בית ששוויו הפיזי 50 אלף דולר יושב על קרקע המיועדת לבניית 10 דירות ונמכר
תמורת מליון דולר. בחישוב שיעור הפטור לפי הלכת בטאט תוערך הקרקע במלא זכויות
הבנייה ב-950 אלף דולר, החלק היחסי של הבית הקיים בקרקע יהיה 95 אלף דולר,
ושווי הבית ללא זכויות בנייה נוספות 145 אלף דולר, שכן, השווי הפיזי מחובר
לשווי קרקע ליחידת דיור בבנייה רוויה וללא מרכיב שווי החצר.
בתיקון לחוק מיסוי מקרקעין משנת 1997 נפתרה האנומליה שב"כפל פטור", עם קביעת
תקרה לכפל בסכום של כ-300 אלף דולר לשווי הדירה וזכויות הבנייה גם יחד. לאחר
התיקון, דירה השווה ללא זכויות בנייה נוספות 300 אלף דולר ומעלה - אינה זכאית
כלל לפטור בעבור זכויות הבנייה הנוספות, בעוד שדירה ששוויה נופל מ-300 אלף
דולר תהנה מפטור כולל של כפל שוויה ללא זכויות בנייה נוספות או 300 אלף דולר,
הנמוך יותר. גם במשטר שלאחר התיקון נעשה שימוש שגרתי בהוראות הביצוע של הלכה
בטאט, לצורך קביעת שוויה של הדירה ללא זכויות בנייה והיקף החלק בתמורה החייב
במס.
פסק הדין בע"א 8244/02 (פאולה כרמל נ' מנהל מס שבח מקרקעין), שניתן לאחרונה
מאט השופטת דורנר ובהסכמת השופטים לוי ופרוקצ'יה, מערער את ההגמוניה של הלכת
בטאט. בפני בית המשפט העליון הובאה שאלת אופן החישוב הראוי למקרה של בית צמוד
קרקע קטן, היושב על חלקת קרקע גדולה. הנכס נמכר תמורת סך של 137 אלף דולר והפטור
שחושב על פי הלכת בטאט הגיע ל-325 אלף שקל בלבד, שכן שוויו הפיזי של הבית היה
נמוך, כמו גם שטחו ביחס לכלל זכויות הבנייה התקפות.
מפסק הדין עולה, כי בית המשפט היה ער לתוצאה הקיצונית של יישום הלכת בטאט בנסיבות
מעין אלו, וכלשונו: "...החישוב שנעשה במקרנו אינו מתאים, ומתעלם מכך שישנו
הבדל משמעותי בין דירה קטנה עם חצר קטנה ובין דירה קטנה עם חצר רחבה המנוצלת
לגידולים שונים. חישוב מוטעה זה הוא שהביא לקביעת שומה כה מזערית בגין דירת
המגורים, עד כי היה צורך - כדי להגיע לפטור המינימאלי הקבוע בחוק - להוסיף
כ-100 אלף שקל - כשליש סכום הפטור".
מוסיפה השופטת דורנר ואומרת: "ממילא, אין ספק כי ישנו צורך למצוא דרך אחרת
להערכת שווי הקרקע ללא שווי זכויות הבניה, ולהפרדה בין שווי הנכס עם ובלי זכויות
הבנייה. בהיעדר "נוסחה", מתאימה - וספק בעיני אם לאור מכלול הנסיבות האפשריות
יש נוסחה שכזו בנמצא - אין מנוס מעריכת שומות ספציפית, שיענו על השאלה מהי
התמורה שקיבלה המערערת עבור זכויות הבנייה שלא נוצלו".
יפים לאיזכור גם דבריו של השופט אדמונד לוי, שבחן את הפן הראייתי שהוצג בפני
הערכאות הקודמות וקבע, כי חוות דעת השמאי מטעם המערערת, לפיה שווי הנכס ללא
זכויות בנייה נוספות 140 אלף דולר לא נסתרה, בעוד שהמשיב הציג חוות דעת שנערכה
על-ידי "מבקר מקרקעין בכיר" שאינו שמאי ושלא הוכחה.
מציין השופט לוי לעניין זה: "סבורני כי נכון היה לדרוש מהמשיב להוכיח את סבירות
החלטתו, וחוששני שבמערך הראיות שהיה בפני הערכאה הראשונה, לא ניתן לקבוע מי
עמד בכך. לעניין זה לא נותר לי אלא לחזור ולהדגיש כי בית המשפט לא דחה את חוות
דעתו של השמאי מייבום, ובמצב זה נותרה הערכתו בדבר שווי הנכס, ללא זכויות הבנייה
הנוספות (140 אלף דולר), על כנה...".
הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
