מרוב תוכנית מתאר ארצית ליערות, שכחו את הפגיעה בגברת מחדרה

ספק אם קיימים יערות של ממש במדינת ישראל (ואינני מתכוון לאותן חורשות שאנו מכנים, לעיתים, יער), אולם נתברכנו בתוכנית מתאר ארצית ליעור, הלא היא תמ"א 22 אשר נכנסה לתוקפה בשנת 1995. מטרותיה של אותה תוכנית, כפי שפורט בה, הן להגדיר ולקבוע שטחי יער, בין זה הקיים ובין שטחים המיועדים לייעור, בין יער טבעי ובין יער נטע - אדם (כלשונה של התוכנית), ולהסדיר פיתוח יערות פארק, (הכוונה לשטחים המאופיינים בעצים ושיחים הנטועים בדלילות) ונטיעה בגדות נחלים). עוד שנינו, כי בין מטרותיה של התוכנית, קביעת הנחיות והוראות להכנתן ואישורן של תוכניות מפורטות ליערות מוצעים.

מעשה בחלקה ששייכת לגברת, חנה הוא שמה הפרטי, והמצויה בתחום העיר חדרה בסמוך לנחל חדרה. יעודה של החלקה הינו בחלקו מגורים, בחלקו שטח המיועד להרחבת דרך ובחלקו שטח ציבורי פתוח. תמ"א 22 חלה, בהתאם לתשריט, גם על אותה חלקה. חנה ראתה עצמה כמי שמקרקעיה נפגעו כתוצאה מאותה תכנית והחליטה לתבוע את הנזק שנגרם לה, לטענתה, על-פי הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר לבעלי זכויות במקרקעין להיפרע בגין נזקיה של תוכנית.

מכיוון שחנה אחרה בהגשת תביעתה, הרי שמועד ההגשה הוארך לה ע"י שר הפנים (לו נתן החוק הסמכות להאריך את המועדים ואזי הגישה חנה, באמצעות עו"ד מוטי בניאן, תביעה לוועדה המקומית, ומשזאת נדחתה על-ידה הוגש ערר לוועדת הערר במחוז חיפה ע"י עו"ד משה פרזנצ'בסקי.

הועדה המקומית, שיוצגה ע"י עורכת דין שרון שרוני, טענה, כי תמ"א 22 הינה תוכנית עקרונית בלבד, וכל עוד לא תתמלא תוכן בתוכנית מפורטות שיגדירו בדיוק את גבולות המגבלות, לא ניתן לקבוע ירידת ערך עקב אי מסוימות הפגיעה. מי לידינו יתקע - כך הועדה המקומית, בלשוני שלי - כי משתאושר תוכנית מפורטת לא יקבע גבול היער בדיוק בגבול השטח הציבורי הפתוח, ואזי היכן הפגיעה?

ועדת הערר לא קיבלה את עמדתה זו של הוועדה המקומית, והעדיפה את עמדתו של עו"ד בניאן, שטען כי כבר בשלב זה קיימת פגיעה. הוועדה קבעה, כי אין מחלוקת שתמ"א 22 חלה על החלקה, כי כל מידע תכנוני מתבקש יציין זאת וכל קונה פוטנציאלי יהיה ער למגבלותיה של התמ"א ויפחית את המחיר שהוא מוכן לשלם בגין החלקה בהתאם.

נכון הוא שבעתיד, משתוכן תוכנית מפורטת ייקבע גבול היער בדיוק ואזי אותו אות קין כלכלי יכול ויהיה מוסר, אם גבולות היער לא יחרגו מגבולות השטח הציבורי הפתוח, אך זהו חזון למועד ולכשיקרא הרי: "לכשתוכן תוכנית חדשה הרי באם תוכנית זו תחמיר את הפגיעה שנגרמה לא תהא העוררת מנועה מלתבוע בגין הפגיעה הנוספת. מאידך, באם תשביח התוכנית החדשה את שווי חלקתה של העוררת, תהא הועדה המקומית רשאית לדרוש היטל השבחה בגין השינוי במצב התכנוני של החלקה".

לפיכך החליטה הוועדה למנות שמאי מכריע, אשר יקבע את הפגיעה בשווי החלקה בעקבות כניסתה לתוקף של תמ"א 22, ואשר יעריך את הפגיעה בהתחשב, בין השאר, באפשרות שבעתיד תארך תוכנית מפורטת שתקטין את הפגיעה בחלקה.

ונוסיף אנו: מזה זמן רב אנחנו טוענים וחוזרים ושונים, כי עורכי תוכנית חייבים לבדוק את ההשלכות הכלכליות של התוכנית וליתן את הדעת לגבי פגיעותיה. מקרה זה הינו אך דוגמא אחת מני רבות, שבהן חוסר בדיקה עלול להוביל לפגיעה בבעלי מקרקעין ולפיצויו בעקבותיה. הקדמת נעשה לנשמע זו עלולה לגרום לכך, שכספי ציבור, במקום שיהיו מוקדשים לפיתוח הירוק (היער), יהיו מוקדשים לתשלום "ירוקים" (פיצויים לנפגעים) - וחבל.

יגנס-טויסטר-בירן ושות' מתמחים בתכנון ובנייה ובנדל"ן.