כל שוכר והארנונה שלו

לפי סעיף 316 לפקודת העיריות, לעירייה או לרשות המקומית הזכות לגבות מאחד מהבעלים המשותפים או מחלקם את מלוא סכום הארנונה שהוטל על הנכס. מתעוררת השאלה בנוגע לשוכרים במשותף: מה הדין אם מי שמחזיקים במקרקעין אינם בעלים שגם מחזיקים, אלא רק שוכרים של בעל הקרקע, כששוכרים אלו מחזיקים במשותף במקרקעין.

שאלה זו מתחדדת עת בין השוכרים קיימת חלוקה פיזית ברורה של המקרקעין, וכל אחד מחזיק בשטח אחר המוגדר לו על-פי תשריט. שאלה מעניינת זו נדונה לאחרונה בבית משפט השלום בתל-אביב, בפני השופטת נורית רביב בעניין ת.א ,02/706580 עיריית רמת-גן נ' זאב אמיר.

בעניין זאב אמיר, הנתבע שכר יחד עם עוד שני עורכי דין נכס. שני עורכי הדין החזיקו 55% מהנכס, ואילו הנתבע 45%, כשלשלושתם שירותים משותפים. במשך השנים העירייה הוציאה דרישות תשלום בגין כל הנכס, ללא אבחנה לפיצול הקיים בין השוכרים.

הנתבע פנה בזמנו לפצל את הנכס, ובכך לשלם רק את חלקו, אך סורב. בשלב מסוים העירייה נאותה, והוציאה לנתבע דרישת חוב לפי הפיצול, וחוב זה שולם על-ידי הנתבע. דא עקא, שני עורכי הדין האחרים לא שילמו את חובם היחסי שלהם! והינה העירייה חזרה בה מההסכמה, והחלה לטעון, כי דרישת התשלום עם הפיצול לא מונעת ממנה, ובהסתמך על סעיף 316 לפקודת העיריות, לדרוש את התשלום בגין כל הנכס בבחינת חייבים ביחד ולחוד.

הנתבע טען, באמצעות עו"ד רמי שר-ישראל, כי העירייה מנועה מלהתכחש לפיצול שהיא עצמה הסכימה, וכי הסירוב של העירייה לפיצול אינו כדין. במאמר מוסגר ייאמר, כי בשעתו העירייה הסכימה לדרישת התשלום המפוצלת בארנונה, אחרי שהנתבע לקח על עצמו את כל חיובי המים בכל המושכר (גם את אלו של עורכי הדין), כי לטענת העירייה פיצול כזה במחלקת המים אינו אפשרי.

השופטת נורית רביב קיבלה את טענת הנתבע ופטרה אותו מתשלום בגין החוב הנותר. השופטת רביב מבססת את פסק דינה על שני מישורים. האחד, לדעת השופטת רביב, העירייה מנועה מלפתוח את העניין החוב הכולל של הנכס. השופטת רביב ציינה: "לי נראה, שלהוציא לשוכר דרישת תשלום... ואחר כך ולמרות שהדרישה שולמה או משולמת, לעמוד על תביעה כנגדו בשל סכום הארנונה בגין חלקי המושכר אשר מוחזקים על-ידי אחרים, אינו מתיישב עם הרף ההתנהגותי המצופה מרשות שלטונית כלפי האזרח. על אחת כמה וכמה, כשמלכתחילה סירובה של עירייה לפצל את חיובי הארנונה, אינו מעוגן בזכות שבדין ועל פניו אינו מוצדק במקרה זה".

כאן המקום להזכיר, שבשעתו על המקרקעין היתה קיימת חובת תשלום "מס רכוש" (לפני 1.1.00) ומחזיקים במשותף היו מחויבים בתשלום ביחד ולחוד. אך שלטונות המס היו נענים לדרישות מי מהשותפים לפיצול החיוב, עת השותף היה מבקש לפצל את חובו. הסיבה היתה נעוצה בעובדה, כי לעיתים קרובות בעל קרקע לא הכיר את שותפו.

השופטת רביב עושה אבחנה חשובה בהדגישה, כי סעיף 316 מדבר על "בעלים מחזיקים במשותף" ולא על "מחזיקים במשותף". בהסתמך על הלכת בג"ץ 92/779 וליד סואמה ואח', השופטת רביב קובעת, כי אל לה לעירייה להימנע מלבצע את הפיצול, באשר המדובר כולו בפיצול כמותי, קרי חשבון אריתמטי פשוט.

יודגש, כי אין הפיצול כאן כפיצול אשר נאסר בחוק המקרקעין. בעוד שלפי סעיף 13 ו-39 לחוק המקרקעין אין לבצע עיסקה בחלק מסוים או לפרק מקרקעין בדרך של חלוקה, מבלי תוכנית בניין עיר מאושרת, כאן המדובר כולו ב"פיצול כמותי", להבדיל מ"פיצול איכותי". השופטת רביב קובעת:

"מדובר במושכר ששטחו גדול, ב-286 מ"ר, אשר מושכר לשני עסקים שונים שאין ביניהם שום קשר עסקי או אחר, וכל אחד מהעסקים ממוקם בשטח מוגדר. על רקע זה הסירוב לפצל את חיובי הארנונה מצטייר כסירוב "עיוור". הרי ברור שהפיצול ניתן היה לביצוע כפי שמוכח הלכה למעשה מדרישת התשלום נ / 35. זכותה וחובתה שלה עירייה לגבות את הארנונה אשר מגיעה לה על-פי חוק, אבל זוהי גם חובתה לנהגות בהגינות כלפי האזרח ולהימנע מלהעמיס עליו מטלות וסיכונים רק על מנת להשתחרר מהם בעצמה".

השופטת רביב קבעה, כי גם אם השוכרים הם בבחינת שוכרים במשותף כלפי המושכר שלהם, עדיין הם יכולים לדרוש את הפיצול של שומת ארנונה, והעירייה לא תהא רשאית להשיב את פניהם ריקם בהעדר טעמים עניינים ומשמעותיים.

המעיין בפסק הדין רואה כי תחושת הצדק היא זו שבין היתר גרמה לשופטת להגיע לקביעתה. השופטת רביב מזכירה את דברי השופט בך בפרשת ע.א. 89/148 שיכון עובדים בע"מ, בעניין אי צמצום פירוש החוק רק לאופן המשפטי הנכון אלא גם זה שיביא לתוצאה צודקת. אכן, מקום שבין השוכרים אין כל זיקה (וכזה היה המצב במקרה של זאב אמיר שהיה סוכן ביטוח, ושני השוכרים האחרים היו עורכי דין), אין מקום לחייב את האחד בשל חוב השני.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.