חברת דלק נדל"ן, המשתייכת ל
קבוצת דלק 
של יצחק תשובה, תקיים מחרתיים (ד`) הנפקה פרטית למשקיעים מוסדיים, לגיוס של 100 מיליון שקל באג"ח צמודות מדד (מתוך מסגרת גיוס מאושרת של 235 מיליון שקל).
האג"ח יוצעו בשני מכרזים נפרדים בהיקף של 50 מיליון שקל כל אחד: סדרה א` המדורגת "AA מינוס" ע"י מעלות תוצע במרווח מירבי של 1.75% מעל תשואת אג"ח ממשלתיות לתקופה דומה, וסדרה ב` המדורגת "A פלוס" תוצע במרווח מירבי של 2.25% מעל אג"ח ממשלתיות לתקופה דומה. ההנפקה תנוהל ע"י חברות החיתום פועלים אי.בי.אי, גמול סהר ולאומי ושות`.
דלק נדל"ן, שהפכה בשנים האחרונות לאחד משני מרכזי הרווח העיקריים של קבוצת דלק (לצד דלק מוטורס, יבואנית מאזדה ופורד), היא חברה פרטית המתמחה בהשקעות ארוכות טווח בנדל"ן מניב, בעיקר באנגליה ובקנדה, המהוות את מרבית פעילותה.
לצד השקעות בחו"ל, באמצעות החברה-הבת דלק בינלאומי, פועלת דלק נדל"ן בשוק המקומי בהשכרת נכסים מניבים, מרכזים מסחריים ויזום פרויקטים מבוקרים בתחום המגורים.
מאז הקמתה, בסוף שנת 99`, פועלת דלק נדל"ן באגרסיביות, כדרכו של תשובה לטוב ולרע, וכבר הספיקה לצבור היקף מרשים של נכסים מניבים באנגליה (18 נכסים) ובקנדה (4 נכסים).
להערכת חברת הדירוג מעלות, הפיזור הגבוה של פעילות החברה, בעיקר בשווקים מערביים מפותחים בעלי דירוג בינלאומי גבוה, תורמת בצורה חיובית ליכולתה להציג ביצועים עודפים מול חברות נדל"ן המתמקדות בשוק המקומי, להקטנת הסיכון העסקי של החברה ולהקטנת תלותה במשק הישראלי.
דירוג מעלות לדלק נדל"ן מותנה בשלושה תנאים, שעל החברה לקיים:
א. החברה תשמור על מקורות פנויים בהיקף של 25% מסך החוב הפיננסי בהלוואות "ריקורס" (שאינן מגובות רק בנכסים הספציפיים שלמימונם הן נלקחו). עם זאת, במעלות מציינים כי גם ירידה לשיעור של 20% לא תחשב כחריגה.
ב. החברה תשמור על יחסי כיסוי חוב ריקורס ברוטו לתזרים תפעולי של כ-9 שנים, או יחס כיסוי חוב ריקורס נטו (בניכוי תיק נזיל) לתזרים תפעולי של 8 שנים.
ג. החברה מתחייבת, כי אם תבצע הנפקת הון ותהפוך לציבורית, לא יפחת ההון שיגויס מ-105 מיליון שקל (היקף הלוואה שהעמידה החברה-האם לדלק נדל"ן ושמעלות לא תכלול במסגרת החוב הפיננסי של החברה המנפיקה).
נכסיה של דלק נדל"ן באנגליה (בסה"כ כ-120 אלף מ"ר) מושכרים בתפוסה של 99% ומניבים כ-25 מיליון ליש"ט בשנה בחוזים ארוכי טווח. עלות הרכישה הנומינלית של הנכסים הסתכמה בכ-312 מיליון ליש"ט, מתוכם 13% מומנו באמצעות הון עצמי. התשואה על ההשקעה באנגליה גדלה, בעקבות מימון מחדש שנעשה בסוף 2002, מ-17.8% ל-26.6% כיום.
בספטמבר 2003 הובילה דלק נדל"ן קבוצת משקיעים ישראלים, שביצעה את אחת מעסקות הנדל"ן הגדולות של יזמים מקומיים בחו"ל. במסגרת אותה עסקה רכשה דלק נדל"ן 40% מחברה שבבעלותה 138 חניונים ברחבי אנגליה, הכוללים 50 אלף מקומות חניה. הללו מושכרים ל-N.C.P (נשיונל קאר פארקס), מפעילת חניונים מהגדולות באנגליה, תמורת כ-42 מיליון ליש"ט בשנה שצפויים לעלות ב-2.7% מידי שנה. ההשקעה הכוללת ברכישה הסתכמה בכ-609 מיליון ליש"ט, מתוכם 56 מיליון ליש"ט בהון עצמי.
מעלות מציינת, באמצעות האנליסט יעקב אקילוב, כי לדלק נדל"ן תלות בעסקת החניונים ובעסקה נוספת (רכישת בניין בל טאואר במונטריאול) לצורך שירות חוב הריקורס של החברה (2 הנכסים מהווים כ-50% מההכנסות הממוצעות הצפויות בפעילות הנדל"ן בחו"ל וכ-60% מסך התזרימים החופשיים הממוצעים הצפויים).
פעילותה של דלק נדל"ן בקנדה כוללת כיום שני בנייני משרדים, בטורונטו ומונטריאול, בשטח כולל של כ-134 אלף מ"ר ובעלות השקעה של כ-284 מיליון דולר קנדיים, מתוכם כ-84 מיליון דולר קנדיים בהון עצמי. הנכסים הנ"ל מניבים כ-29 מיליון דולר קנדי בשנה, קרי תשואה של 18.6% על ההון העצמי. בנוסף, לחברה בנייני מגורים בקנדה, בהם השקיעה כ-52 מיליון דולר קנדי המניבים כ-4.6 מיליון דולר קנדי בשנה - תשואה להון של 15.3%.
פעילותה של דלק נדל"ן בישראל כוללת נכסים מניבים, תחנות תדלוק ומרכזים מסחריים ונכסי נדל"ן למגורים. אסטרטגיית ההשקעה של החברה בארץ נעשית בכפוף לשיווק מוקדם תוך התמקצעות בהקמת מרכזים לנדל"ן מניב ומיתוג המרכזים. בתחום המגורים פועלת החברה באזורי ביקוש בעסקות קומבינציה ובכפוף לשיווק מוקדם.
מנתונים שנמסרו ע"י מעלות עולה, כי החברה סיימה את תשעת החודשים הראשונים של שנת 2003 עם גידול בהיקף ההכנסות והרווח הנקי ל-272.5 מיליון שקל ו-84.5 מיליון שקל בהתאמה, לעומת 221.5 מיליון שקל ו-72.5 מיליון שקל, בהתאמה, בתקופה מקבילה.
נתוני ההכנסות והרווח של החברה בשלוש השנים הקודמות מצביעים על צמיחה מואצת וגידול ברווחיות: 110 מיליון שקל הכנסות ו-3.2 מיליון שקל רווח נקי בשנת 2000, כ-175 מיליון שקל הכנסות וכ-27 מיליון שקל רווח נקי בשנת 2001. ההון העצמי של החברה בסוף ספטמבר 2003 הסתכם בכ-336 מיליון שקל ומולו חוב ריקורס נטו של 883 מיליון שקל. היקף החובות הכולל של דלק נדל"ן עומד על כ-3 מיליארד שקל, מתוכו 2.5 מיליארד שקל לזמן ארוך.
בהערכתה המפורטת של מעלות, נאמד היקף ההכנסות השנתי הממוצע של החברה (כולל הכנסות ותזרים חברות כלולות ועסקת החניונים שבוצעה לאחרונה) בכ-500 מיליון שקל עם תזרים פנוי שנתי ממוצע של 99 מיליון שקל. כמו כן, הערכת מעלות מציינת, כי לחברה אמצעים פנויים להשקעות בהיקף של יותר מחצי מיליארד שקל, מתוכם כ-180 מיליון שקל מזומנים והיתרה, בעיקר מסגרות אשראי ונכסים לא משועבדים. להערכת מעלות, המיצוב הפיננסי של החברה הוא טוב מהממוצע במשק ומתבטא בעיקר ברווחיותה, היקף מקורותיה העצמיים ויכולת כיסוי החוב.
דלק נדל"ן היא כיום חברה פרטית וכך גם החברה-הבת דלק בינלאומי (שמניותיה נמחקו בעבר מהמסחר, אך האג"ח שלה עדיין נסחרות ולפיכך היא מפרסמת את תוצאותיה העסקיות). על פי ההערכות, תנפיק דלק נדל"ן את מניותיה לציבור, אם המומנטום בשוק המניות ימשך. החברה נמצאת בבעלות קבוצת דלק, המחזיקה כיום 91.3% מהמניות (78% בדילול מלא), קרן הפנסיה מבטחים (7.5% מהמניות ו-20% אם תמיר אג"ח שרכשה בסכום של 53 מיליון שקל בלבד), ומנכ"ל החברה, הלל (איליק) רוז`נסקי (המחזיק 1.2% מהמניות ו-2% בהנחה של מימוש אופציות שבידיו).
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
