המוכר קיבל הגנה זמנית

וכר מכר את דירתו לקונה במחיר של 200,000 דולר. בעת חתימת החוזה שילם הקונה למוכר 50,000 דולר במזומן. בשלב זה ביקש הקונה ליטול הלוואה מבנק למשכנתאות בסך 100,000 דולר. לשם נטילת הלוואה מובטחת במשכון, נדרש הקונה ליתן לבנק שתי בטוחות: האחת - התחייבות לרישום משכנתא חתומה ע"י המוכר (שהוא הבעלים של הדירה הנמכרת), השנייה - משכון לטובת הבנק על הזכויות החוזיות של הקונה (מכח חוזה הרכישה). כעת נותר הקונה חייב עדיין למוכר 50,000 דולר, ע"פ תנאי החוזה שנכרת ביניהם.

בין נטילת ההלוואה (שהועברה במלואה למוכר) לבין יום קבלת החזקה בדירה (יום בו אמור היה הקונה לשלם למוכר את יתרת 50,000 דולר), נקלע הקונה לקשיים כלכליים כבדים, ולא היה בכוחו לגייס את יתרת חובו למוכר, ועל כן נותרה החזקה בדירה בידי המוכר, שסירב (בצדק) למסור את החזקה בדירה לקונה עד אשר ישלם הקונה את יתרת חובו למוכר.

בשל הקשיים הכלכליים אליהם נקלע הקונה, הוא אף צבר פיגורים משמעותיים בתשלומי החזרי ההלוואה (לבנק למשכנתאות ממנו נטל את ההלוואה שאותה שילם למוכר ע"ח רכישת הדירה). בשלב זה עשוי הבנק לבקש לקבל את החוב כלפיו בהקדם האפשרי.

עד לא מזמן, היה נוקט הבנק בהליך של הוצאת הדירה למכירה בהוצאה לפועל. זאת לזכור, כי את ההלוואה מהבנק נטל הקונה (אף שכספי ההלוואה הועברו למוכר במלואם) ולא המוכר, ובכל זאת הבנקים למשכנתאות היו מוציאים את הדירה למכירה מכח המשכון שנתן הקונה (על זכויותיו החוזיות), בשילוב עם ההתחייבות לרישום משכנתא (אותה נתן המוכר בנוגע לדירה). כך מצא עצמו המוכר, אף שהקונה עדיין נותר חייב חוב משמעותי כלפיו (50,000 דולר), מפונה מדירתו שלו, תוך שדירתו מוצעת למכירה בהליך של כינוס נכסים, והבנק גובה ראשון מתוך כספי התמורה (במכירת הדירה בכינוס נכסים), ורק אם נותרת יתרה היא תועבר למוכר.

מצב זה היה בלתי סביר בעליל, וכך מצא עצמו מוכר כשהוא מפונה מדירתו על לא עוול בכפו, וזאת אפילו שהקונה עדיין חייב לו כספים עבור דירתו. לעיתים אף לא נותרו כספים (לאחר מכירת הדירה בכינוס נכסים) כדי לשלמם למוכר, אף לא בסוף הליך הכינוס.

בית המשפט העליון ביטל את המצב הפרדוקסלי שתואר לעיל וקבע ברע"א 00/8792, שטיינמץ נ' בנק משכן, כי: מימוש משכון על זכויותיו החוזיות של הקונה, אינו מאפשר לבנק, אוטומטית, לפנות את המוכר מדירתו ולהיפרע ממכירת הדירה, גם לא מכוח כתב ההתחייבות של המוכר. פינוי המוכר ומכירת הדירה תתאפשר רק בשלבים מאוחרים יותר, לאחר שתרשם משכנתא על הדירה או לאחר שיינתן כנגד המוכר פסק דין לטובת הבנק, אשר יוגש לביצוע בהוצאה לפועל.

יוצא איפוא, כי מאז פס"ד שטיינמץ, הבנקים למשכנתאות (שנתנו הלוואה לקונה) מנועים מלפנות את המוכר מדירתו וממכירת דירתו כל עוד נותר חוב כלפיו.

אך אליה וקוץ בה. מאז שנתן בית המשפט העליון את פסק דינו הנ"ל, הגיעו לבתי המשפט המחוזיים מקרים דומים למקרה שטיינמץ אך שונים במקצת, שבהם סייגו בתי המשפט המחוזיים את המקרים מפס"ד שטיינמץ, וכך אפשרו לבנקים לפנות את המוכר מדירתו ולמכרה בכינוס נכסים. כך למשל, במקרה בו למרות שהקונה נותר חייב כספים למוכר, המכר לא בוטל (בעוד שבמקרה שטיינמץ הוא כן בוטל) פסק השופט זפט (מחוזי ת"א) בבש"א 02/21338, איריס שלם נ' בלמ"ש, כי הבנק רשאי לפנות את המוכר מדירתו ולמכרה בכינוס נכסים (במיוחד בשל חשד לקנוניה ומרמה בין המוכר לקונה).

השופט זפט עיקר מתוכן את הלכת שטיינמץ, אך אז באה החלטתו של השופט ריבלין מבית המשפט העליון (ביום 14.12.03), שביטל את פסק דינו של השופט זפט וקבע, במסגרת רע"א 03/3215, איריס שלם נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ, כי אף במקרה הספציפי שבעניין איריס שלם, בו המכר לא בוטל (ועל אף החשד למרמה שהיה בו) תחול הלכת שטיינמץ.

ניתן אם כן לסכם, כי בכל מקרה בו נותר הקונה חייב כספים למוכר בגין רכישת הדירה (שהבנק מימן חלק מרכישתה) בין אם המכר בוטל ובין אם לאו, בין אם היתה מרמה בין המוכר לקונה ובין אם לאו, לא יוכל הבנק שהעמיד הלוואה לרדת במישרין לדירה ולא יוכל הוא לפנות את המוכר מדירתו.

כך קבע נשיא בית המשפט העליון, השופט אהרון ברק, ברע"א 01/2550, בירס נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ: "מודע אני לכך כי הלכת שטיינמץ תביא לידי שינוי הפרקטיקה שהייתה נהוגה על-פי פסיקתם של חלק מבתי המשפט המחוזיים. יתרה מזו, ההלכה גרמה גם לכך שמה שהיה נחשב לדרך קצרה למימוש זכות מבחינתו של בנק, הפכה למפרע לדרך ארוכה".

לבנק שהעמיד הלוואה לקונה נותרו שתי חלופות:

האחת - להגיש תביעה כספית רגילה נגד המוכר (שקיבל בפועל את ההלוואה) או נגד הקונה (שנטל את ההלוואה), ואולם דרך זו ארוכה ואינה כוללת בחובה את פינויו (לפחות לא בשלב הראשון) של המוכר מדירתו, וגם אינה כוללת מקור מימון (כמו הדירה, שמכירתה בהליך הכינוס מימנה את החזר ההלוואה);

השנייה - לשלם למוכר את יתרת חובו של הקונה למוכר (מכיסו של הבנק), ואולם בדרך זו הבנק לא רק שאינו מקטין נזקיו, אלא בשלב הביניים הוא אף מגדיל אותו.

אין ספק שהלכת שטיינמץ חשפה את הבנקים למשכנתאות לסיכונים משמעותיים, ואני מעריך כי לא ירחק היום שהבנקים למשכנתאות יעמידו הלוואות לטובת רוכשי דירות אך ורק לצורך מימון התשלום האחרון ע"ח רכישת הדירה. זאת, משום שבמקרה שהקונה לא יעמוד בהחזר ההלוואה, יורשה הבנק להוציא את הדירה למכירה בכינוס נכסים, שכן למוכר כבר לא תשארנה זכויות בדירה.

הכותב הינו יו"ר ועדת בג"ץ בלשכת עוה"ד (מחוז ת"א) המכהן ככונס נכסים מטעם בנקים למשכנתאות.