תנאי הסף נעדרים הגיון כלכלי

מן הפטור נהנים רק בעלי יחידות במתחמי התחדשות עירונית, שהוכרזו ככאלה עפ"י סעיף 33(א) לחוק התכנון והבנייה, וכן על יחידות דיור במתחם שיוכרז כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי על-ידי הממשלה בעקבות המלצה של ועדה שמונתה עפ"י סעיף 33(א) לחוק התכנון והבנייה, ובהשתתפות נציב מס הכנסה ומנהל המכס והמע"מ.

שר האוצר הוסמך לקבוע כללים בתקנות שעל פיהם תדון הוועדה. לאחרונה פורסמו תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי) התשס"ד - 2004. הכללים קובעים את הקריטריונים להכרזה על מתחמים לפינוי-בינוי במסלול מיסוי. הכללים גובשו על-ידי הנציבות, ולאחרונה נחתמו על-ידי שר האוצר.

בכללים נקבעו מספר תנאי סף להכרזה. ראשית נדרש, כי יוצג תכנון ראשוני לפינוי של 50 יח"ד לפחות ובנייתן של יחידות דיור שמספרן לפחות כמספר אלה שפונו; כן נדרש אישור ממהנדס הרשות המקומית, על הסכמת אותה רשות לפינוי ובינוי על-פי התכנון המוצע. עוד דורשים הכללים, כי התוכנית תופקד ושיוצגו הסכמים חתומים עם 50 דיירים לפחות בחלקות שבהן חתמו כל הדיירים. תנאי הנוסף הוא שבמתחם לא יהיו יותר מ-200 יח"ד.

המחוקק הראשי הסמיך את מחוקק המשנה לקבוע כללים לבחירת המתחמים. מחוקק המשנה הלך בנתיב מעט שונה. הוצבו בכללים תנאי סף שבילתם אין להמליץ על ההכרזה. שיקול הדעת של הוועדה צומצם באופן שרק בהתקיים תנאי הסף, רשאית הוועדה להמליץ על המתחם. לא התקיימו תנאי הסף, לא רשאית הוועדה להמליץ. אף שהמחוקק הראשי ביקש לקבוע "אמות מידה" להמלצה, בחר מחוקק המשנה ב"תנאי סף". עדיין נותרו הקריטריונים, שעל פיהם יוכרזו המתחמים שיעברו את מפתן הדלת, לוטים בערפל. עוד נראה, כי מלבד העובדה שתנאי הסף שנקבעו אינם עולים בקנה אחד עם תכליתו של דבר החקיקה הראשי, תנאי הסף נעדרים הגיון כלכלי.

שני קשיים מרכזיים צפויים. הקושי הראשון טמון בצורך להציג 50 חוזים חתומים במבנים בהם חתמו כל הדיירים. תקופת ההחתמות של הדיירים נמשכת על-פני חודשים ולפעמים שנים. חלק מן הדיירים לא יחתמו, עד אשר ייווכחו הם בעיניהם ממש, כי הפרויקט קורם עור וגידים ומבנים סמוכים להם נהרסים על מנת להקים תחתם מבנים חדשים. החוזים נחתמים משך כל תקופת הפרויקט. חלק ניכר מן החוזים ייחתמו בתקופת הבנייה.

הבנייה הקיימת במתחמי קרקע המיועדים לפינוי ובינוי מתאפיינת בחלוקה למבנים מאורכים ("רכבות") בני 2 או 3 קומות, עם 2 עד 3 כניסות. בכל בניין, בדרך כלל, 12, 16, 18 או 24 יחידות דיור. עפ"י התנאי המוצע, במקרה שבו בכל בניין 12 יח"ד, על היזם לחתום על הסדר עם כל הדיירים בלפחות 5 מבנים. במקרה שבו בכל בניין מצויים 16 יח"ד, על היזם לחתום על הסדר עם כל הדיירים בלפחות 4 מבנים. במקרה שבו בכל בניין 18 או 24 יחידות דיור, על היזם לחתום על הסדר עם כל הדיירים בלפחות 3 מבנים.

עוד יש לזכור, כי דיירים רבים לא יחתמו על העיסקה אלא לאחר הכרזתו של המתחם כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי, שכן כך לא "ייאבד" להם פטור במכירת דירת מגורים. שהרי כידוע, הפטור על מכירת הדירה וזכויות הבנייה ליזם, הינו פטור עצמאי שלא בא במניין המכירות בפטור לפי סעיף 49ב. אף היזם לא ייחפז לחתום (מטעמים ברורים), אלא לאחר הכרזת המתחם.

הדרישה, איפוא, כמעט בלתי אפשרית ואינה מציאותית. ההכרזה נוגעת לתוצאה המיסויית הנובעת מהחתימה על ההסכם. לכן בלתי סביר ובלתי יעיל כלכלית לדרוש, כתנאי מקדמי להכרזה, לחתום על הסכמים בפועל. השיקול של הצדדים אם לחתום על ההסכם, הוא פועל יוצא של הכרזתו או אי הכרזתו של המתחם.

למלאכת ההחתמה עלות רבה. היזם בד"כ מעסיק מנגנון שלם, שבא ליתן מענה למצוקות הדיירים בתקופת ההחתמות. הצורך בהשקעה במנגנון שכזה, תחת אי ודאות הנובעת מן הסיכוי שהמתחם כלל לא יוכרז, יוריד פרויקטים נוספים לטמיון.

אף התנאי להצגת תוכנית בשלב ההפקדה, הינו בלתי מציאותי. באותם מתחמים שלא הוכרזו לפי סעיף 33 לחוק התכנון והבניה, היזם או התושבים נדרשים, בדרך כלל, לקדם תוכנית שתאפשר הקמת מבנים חדשים, בעצמם ועל חשבונם. שלב ההפקדה הוא שלב מתקדם מאוד בהליך האינסופי של אישור תוכנית. עד לשלב זה נדרשים, אפוא הצדדים, להוצאות מרובות בהבאת תכנית לאישור, תחת אי ודאות בנוגע להכרזת המתחם.

קושי נוסף מצוי בהגבלה לפיה במתחם לא יהיו יותר מ-200 יח"ד. במתחמים רבים יש יותר מ-200 יח"ד. מדוע יש לקפח דייר שדירתו מצויה במתחם הכולל 200 יח"ד לעומת דייר במתחם בו יותר מ-200 יח"ד. מה טעם כלכלי יש להגביל זאת? נראה כי מחוקק המשנה ביקש לצמצם במספר הפרויקטים המוכרזים, הרבה מעבר לכוונות המחוקק הראשי.

חקיקה בדיני המס, מביאה עימה לשינוי בפעילות העסקית. באמצעות דיני המס, המחוקק יכול לעודד פעילות מסוימת או לצמצם פעילות מסוימת. בתיקון 50 ביקש המחוקק לעודד פרויקטים של פינוי ובינוי, במחיר צמצום נטל המס החל על העיסקה. הפרט מכלכל צעדיו בין היתר על-פי התוצאה המיסוית הצפויה לחול. תחת הכללים החדשים, יצר מחוקק המשנה אי ודאות. אף אם מתחמים מסוימים ראויים להכרזה ולבסוף היו מוכרזים, הם לא יצאו לפועל שכן הצדדים לעיסקה נדרשים להוצאות הסתמכות בשלבים הראשונים, תחת אי ודאות באשר להיקף המיסים החלים. כך הביא מחוקק המשנה לסיכול תכלית החקיקה.

משרד רז-כהן עמודור עוסק בפינוי-בינוי.