אקזיט כפול לקרדן במזרח אירופה: הקצאה פרטית בבולגריה והנפקה ציבורית בפולין

השנים 2002-2003 לא תיזכרנה כמזהירות בחברת ההשקעות קרדן , שבשליטת יוסף גרינפלד ואבי שנור. למרות שלא דיווחה על קטסטרופות עיסקיות הדומות לאלו שהתרחשו בחברות השקעה אחרות, הסבו השקעות שביצעה קרדן במגזרי הטכנולוגיות והתקשורת כמו גם הוצאות מימון להפסדים כבדים בחברה. את שנת 2003 סיימה קרדן בהפסד של 83 מיליון שקל, בעקבות הפסד של 11 מיליון שקל בשנת 2002.

שנת 2004, כך מסתמן, תהיה סיפור שונה לחלוטין ובה צפויה החברה לקטוף פירות עסיסיים מהשקעותיה במזרח אירופה, שבעבר היה מי שהגדיר כהרפתקניות. היום דיווחה קרדן, שמניותיה רשומות למסחר בת"א ובבורסה הפאן אירופאית (יורונקסט) על שני מהלכי אקזיט מרשימים במזרח היבשת, בתחומי הפיננסים והנדל"ן, שרווחי ההון כתוצאה מהשלמתם ירפדו את דוחותיה הכספיים ברווחים של עשרות מיליוני שקלים ואף יותר.

המהלך ה"צנוע" יותר מבחינת הרווח המיידי לקרדן - 40 מיליון שקל - הוא השלמת עיסקה אשר במסגרתה הוקצו לקבוצת משקיעים אסטרטגיים בבולגריה 25.24% ממניות חברת TBI בולגריה, כנגד השקעה בסך של כ-20 מיליון דולר. המשקיע המוביל בקבוצת המשקיעים הואBANK EI, אחד מעשרת הבנקים הגדולים בבולגריה המתמחה בבנקאות השקעות.

TBI בולגריה הינה חברה בת בבעלות מלאה של TBIH, המחזיקה בכל עסקיה בבולגריה, הכוללים, בין היתר, החזקה בחברת הביטוח הגדולה ביותר ובקרן הפנסיה המובילה בבולגריה. TBIH הינה חברה רשומה בהולנד העוסקת במתן שירותים פיננסיים במרכז אירופה ובמזרחה, לרבות בתחום ביטוח כללי, ביטוח חיים, ניהול קרנות פנסיה , ניהול נכסים וליסינג. קרדן מחזיקה בשירשור בכ-58% ממניות TBIH .

TBIH מרכזת את מיגזר השירותים הפיננסים בקרדן, שהניב לחברה הפסד של 4.9 מיליון שקל ב-2003 לעומת הפסד של 10.4 מיליון שקל בשנת 2002. החברה פעילה כיום בתחום הפנסיה בבולגריה, סלובקיה, קרואטיה, סרביה וגרוזיה ובתחום הביטוח בבולגריה, רומניה, קרואטיה וגרוזיה. כן היא פועלת בתחומים פיננסיים נוספים (ניהול נכסים, ליסינג, מימון קמעונאי ושירותי ברוקרג`) בבולגריה וברומניה.

השיפור בתוצאות המגזר הפיננסי של קרדן אשתקד נובע מהתפתחות עיסקי הביטוח, הפנסיה, ושאר השירותים הפיננסיים. ברבעון האחרון של 2003 תרם המגזר רווח של 700 אלף שקל לקרדן והיא מציינת כי רווחי TBIH בחודשים אוקטובר-דצמבר עמדו על 4.2 מיליון שקל. קרדן מציינת כי כ-7.5 מיליון דולר מתוך התמורה ישמשו לצורך החזר הלוואות שקיבלה TBI בולגריה מ-TBIH ומחברה בת שלה. היתרה תשמש לפיתוח עסקי קבוצת TBIH .

האקזיט המשמעותי יותר מבחינתה של קרדן (החברה טרם דיווחה את גובה רווח ההון שתרשו) הוא גיוס הון של החברה הנכדה, GTC פולין בבורסת ורשה, המתוכנן להתבצע לקראת סוף החודש הנוכחי. בכוונת GTC פולין להנפיק 20% ממניותיה ולגייס 70 מיליון דולר, בעיקר ממשקיעים ברחבי אירופה. ההנפקה מיועדת לשקף ל-GTC פולין שווי חברה של 394-439 מיליון דולר אחרי הכסף.

קרדן נדל"ן, החברה הבת של קרדן, שולטת ב-GTC פולין באמצעות החברה הבת GTC אינטרנשיונל, שבה היא מחזיקה 59% מהמניות. GTC אינטרנשיונל, שבה מחזיקות גם החברות אזורים וגנדן, שבשליטת נוחי דנקנר, מחזיקה כיום 62% ממניות GTC פולין.

כחלק מתהליך ההנפקה, עתידה GTC פולין לבצע עיסקת החלפת מניות, במסגרתה תרכוש את כל פעילות הנדל"ן של החברה האם, במרכז ובמזרח אירופה, הכוללת פרוייקטים בהונגריה, צ`כיה, סרביה ורומניה וזאת כנגד הקצאת מניות חדשות ל-GTC אינטרנשיונל. עם השלמת ההנפקה תחזיק GTC אינטרנשיונל כ-50% ממניות GTC פולין.

GTC אינטרנשיונל הפכה בשנים האחרונות לליבת עסקיה ולמרכז הרווח העיקרי של קבוצת קרדן. גם כיום מתבצעת רוב פעילותה של החברה באמצעות GTC פולין, בה מחזיקים בנוסף גם גופים בינלאומיים כסיטיבנק, דויטשה בנק והבנק האירופי לשיקום ופיתוח.

מהדו"חות השנתיים של GTC אינטרנשיונל עלה כי החברה סיימה את 2003 עם הכנסות של 57.6 מיליון דולר מדמי שכירות ו-33.6 מיליון דולר ממכירת מבנים, רובן ככולן מפעילותה של החברה הבת בפולין. הרווח התפעולי גדל במעט ל-31.3 מיליון דולר, ואילו הרווח הנקי רשם זינוק חד ל-26.2 מיליון דולר, לעומת 1.3 מיליון דולר בלבד ב-2002.

את הגידול ברווח חבה GTC אינטרנשיונל לרווח הון חד-פעמי של 37.2 מיליון דולר, לאחר שבמהלך חודש יוני 2003 מכרה GTC פולין 50% מקניון "גלריה מוקוטוב" לתאגיד ההולנדי רודמקו, לפי שווי של 165 מיליון דולר לנכס.

בעסקה רכש רודמקו, אחד התאגידים הגדולים באירופה בתחום של השקעות במרכזי קניות, מחצית ממרכז הקניות והבידור הגדול והמודרני בוורשה, המשתרע על שטח של כ-58 אלף מ"ר. בנוסף, כולל הפרויקט עתודות קרקע סמוכות בשטח של כ-20 דונם, עליהן ניתן להקים מבני משרדים. המרכז המסחרי מושכר בתפוסה של 95% לשוכרים מקומיים ולדיירי עוגן בינלאומיים ומניב הכנסות של 18.5 מיליון דולר בשנה.

לאחרונה, הודיע GTC פולין על חוזה שחתמה עם חברות ביטוח של קבוצת אליאנץ (Allianz), אחת מקבוצות הביטוח הגדולות בעולם. מדובר בחוזה, להשכרת שטחים בבניין "טופז", הנבנה בסמוך לקניון. אליאנץ תשכור קומות משרדים וחניה בבניין בסכום כולל של 23 מיליון אירו. דמי השכירות שתשלם אליאנץ יעמדו על 15 אירו למ"ר לחודש, וכן 75 אירו למקום חניה לחודש למשך 10 שנים. האכלוס צפוי בינואר 2006.

בניין טופז הוא הראשון מבין 4 בניינים שמתכננת GTC פולין לבנות במתחם, ושטחו הכולל 19.2 אלף מ"ר, מהם 12 אלף מ"ר כשטח משרדים והיתרה בחניונים ושטחים ציבוריים.

מדובר באחד משני פרויקטים מוצלחים במיוחד של GTC פולין. השני, "מוקוטוב ביזנס פארק", הוא מתחם הסמוך לשדה התעופה של ורשה שכולל 9 בנייני משרדים בשטח של 107 אלף מ"ר, המושכרים בתפוסה של 86% ומניבים 24 מיליון דולר בשנה.