יש "נושה" ויש "נושה מקצועי"

סעיף 9 לחוק המקרקעין, שהינו למעשה הבסיס להכרעות בעניין זה, קובע, כי הקונה הראשון בזמן יזכה בעדיפות, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה, ואף רשם את המקרקעין על שמו בעודו בתום לב, אזי הקונה השני יהיה עדיף.

לפני כשנה, בפסק דין תקדימי, בית המשפט העליון, בהרכב מיוחד, ריכך את התוצאות החמורות של סעיף 9. בפסק דין "גנז" (ע.א. 97/2643) בית המשפט העליון קבע, כי קונה ראשון אשר במשך 17 שנה לא רשם הערת אזהרה לטובתו, התרשל כלפי הקונה השני ונהג בחוסר תום לב. כתוצאה מכך, גם אם הקונה השני עדיין לא רשם את העיסקה לטובתו, יזכה במקרקעין, וזאת כדי להזהיר קונה ראשון לא להכשיל קונה שני פוטנציאלי.

דא עקא, כי מטבע הלשון שפסק דין גנז השתמש, קרי "זמן סביר", פתר חלק מהבעיות, אך יצר ערפול בחלק אחר של המקרים. השופט אהרון ברק קבע, כי אם "תוך זמן סביר" הקונה הראשון לא רושם הערת אזהרה, אזי יש בכך התרשלות וחוסר תום לב. אמנם אליבא דכולם, 17 שנה איחור ברישום הערת אזהרה הינו זמן לא סביר. אך מה עם 10 שנים, או 5? בחיי המסחר של היום, לעיתים גם שנה יכולה להיחשב כזמן לא סביר.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בירושלים נדרש לסוגייה דומה בעניין ה.פ. 03/2247 אהרון שרף עו"ד ובנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' לוי יוסף ואח' בפני השופט בועז אוקון. בעניין רשף, הדירה לא היתה רשומה בפנקסי המקרקעין. בעלת הדירה מכרה את דירתה לקונים, אשר קיבלו הלוואה מהבנק לתשלום התמורה. הבנק רשם משכון על זכויות המוכרת, והחתים את המוכרת על התחייבות לרישום הערת אזהרה בבוא העת בגין המשכנתא.

לימים, כעבור חמש שנים, ולאחר שהדירה אף נרשמה בפנקס המקרקעין, הוטל עיקול על זכויות של המוכרת, אשר היתה ערבה על ההלוואות שקיבלו הקונים. במקרה זה הקונים היו בנה וכלתה של המוכרת עצמה. הקונים לא עמדו בתשלומי המשכנתא, והבנק ביקש לממש את הדירה ללא זכות צד ג', ומכאן המחלוקת שבין הבנק לבין הנושה המעקל.

השופט בועז אוקון, בהתבססו על הלכת בנק אוצר החייל (ע.א. 95/189), קובע, כי אין ספק שלבנק זכות ביושר במקרקעין, וזאת על סמך החתימה על התחייבות לרישום משכנתא מצד המוכרת. לאור זאת, זכותו של הבנק גוברת על המעקל, אשר זכותו דינית בלבד, ולא מקנה לו כל זכות מהותית במקרקעין.

יחד עם זאת, השופט אוקון נדרש לסוגיית תום הלב של הבנק, או יותר נכון מידת תרומתו לתאונה שקרתה, אשר בה המעקל בתום לב ובלי לדעת על הבנק, הטיל עיקול על הדירה. בעניין זה, השופט אוקון דורש מהבנק תום לב מוגבר, בכנותו את הבנק "נושה מקצועי", ודורש ממנו למעשה להיות "מפקח על" של מרשם המקרקעין. השופט אוקון קובע כי:

"הבנק מהווה סוכנות חברתית, אשר מוטלות עליו חובות אמון מוגברות לא רק כלפי לקוחותיו אלא כלפי הציבור בכללותו. משמעות הדברים היא שהורחב היקף החיובים המוטלים על הבנק כלפי לקוחות ושאינם לקוחות, תוך לימוד אנלוגיה מן ההלכות המשפטיות המגדירות אחריותן של רשויות ציבוריות".

ובהמשך השופט אוקון קובע, כי "הבנק הוא נושה מקצועי. יש לו הכלים והמערך המקצועי לדאוג לרישום ראוי של זכויותיו. ברגיל הבנק עצמו סומך על הרישום, ועל כן ההכרה בחשיבות הרישום ובדיוקו ידועה לו. הבנק הוא גם בעל אינטרס ישיר בדיוק הרישום, שכן ברגיל הרישום מהווה כלי עבודה העומד לרשותו במהלך העבודה השוטף שלו. על כן, ניתן לקבוע שלבנק יש חובה כללית כלפי נושים לדאוג לעדכונו של הרישום בפרק זמן סביר".

החידוש בפסק הדין של השופט אוקון הינו, כי הוא לא נתן את העדיפות האוטומטית לבנק, כמתבקש מהלכת בנק אוצר החייל. השופט אוקון מכפיף את העדיפות של הבנק כבעל זכות ביושר מול המעקל, לדרישת תום הלב תוך ניתוח של השפעת זמן סביר על העניין.

צירוף המילים "זמן סביר" שואב את כוחו בין היתר מהקביעה של השופט ברק בהלכת גנז. כל עוד המחוקק לא יגדיר מהו זמן סביר בתחרות בזכויות מסוג זה, אנו נחייה במעין ערפול פסיקתי, אשר נסיבות שבעיני שופט אחד יראו "זמן סביר" בעיני השופט השני יראו כ"לא סביר".

תחרות בין הזכויות במקרקעין הינה סוגיה בעלת השלכות יקרות ביותר מבחינה כלכלית, ועל הפסיקה להיות ספציפית יותר. בעניין זה נוכל להיעזר במישור אחר, אשר שם בית המשפט העליון הגדיר את הזמן הסביר, וגרם להתבהרות בנושא, שרבים גיששו בו באפלה. כוונתי לעניין "הפטור מפיצויי פגיעה". כידוע, לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פטורה מתשלום פיצויים אלו למי שמקרקעין שלו נפגעו אם "הפגיעה לא עוברת את תחום הסביר". בפסק הדין בעניין "הורוביץ" פ"ד נו (4) 913, בית המשפט העליון העמיד את ה"המידה הסבירה" עד לגובה של שניים עד שלושה אחוזים. קביעה כזו משמשת מאז מעין "מורה דרך" להבין מהו סביר בתחום של פיצויי פגיעה.

מן הראוי כי תיחום זמן כזה יעשה גם בתחום תחרות בין זכויות. תיחום זה ישמש לשופטים ולעורכי דין כאחת, העוסקים במלאכה, לפעול במסגרת ודאית יותר מאשר היום.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.