המינהל נכשל, עכשיו עיריית בני ברק מנסה

עיריית בני-ברק צפויה לחכור ממינהל מקרקעי ישראל את הזכויות במתחם, המצוי מדרום לרחוב הירקון, בחלק הצפון-מערבי של העיר, בשטח של כ-100 דונם, בסמוך לקניון איילון. אחד מסימני ההיכר של המתחם הינו מאפיית "הטאבון", הממוקמת בחזיתו הצפונית. העירייה תחכור את הזכויות בקרקע, לאחר שהמינהל המליץ ב-12 ליוני 2003 בפני ועדת הפטור, להקצות את הקרקע בפטור ממכרז לפי סעיף 3 (28), לתקנות חובת המכרזים. המינהל התנה את הפטור בהתחייבות ראש העיר, להקים במתחם פרויקט פינוי-בינוי, באמצעות החברה הכלכלית של בני-ברק.

החברה הכלכלית החלה למעשה בקידום הפרויקט, על-פי תוכנית בניין עיר בתוקף - ב"ב/580, ואף החלה, לשאת ולתת עם יושבי המתחם.

מתחם רחוב הירקון מהווה אגוז קשה לפיצוח. המינהל, אשר הציע בשנים האחרונות מכרזים ליזמים על חלקים מהמתחם, גילה כי היזמים לא הביעו התעניינות רבה במכרזים, ולמעשה לא הוגשו כלל הצעות.

כך לדוגמא, הציע המינהל בשלהי שנת 2001 מכרז לחכירת מגרש בשטח של דונם למסחר ולביצוע פינויים ברחוב הירקון, במחיר מינימום של כ-1.5 מיליון שקל. מחיר המינימום מהווה 50% מהערכת השמאי הממשלתי, מכאן שהערכת השמאי למגרש הינה כ-3 מיליון שקל. למכרז זה לא הוגשו הצעות מצד היזמים, והמינהל נאלץ לחזור בו מהצעתו.

חששם של היזמים נובע מהעובדה, כי מדובר במתחם בעייתי, המאוכלס ברובו ע"י פולשים ודיירים מוגנים, אשר בחלוף השנים, במקביל להתרחבות המשפחה או לחלופין העסק, השתלטו על שטחים פנויים נוספים ועשו בהם כבשלהם.

כיום יש במתחם כ-150 דיירים, כאשר כ-95% מהם הינם פולשים או מוגנים. המתחם מתאפיין במבנים ותיקים, בסככות ובמבני עזר. השימושים העיקריים במתחם הינם לתעשייה, למסחר ובתי מלאכה ולאחסנה, ברובם בני 2-1 קומות. כמו כן, קיימים במתחם מספר בתי מגורים בני 3-2 קומות, מבנייה ישנה.

בסיס העבודה על-פיו יוקם הפרויקט הינו תוכנית בניין העיר ב"ב/580, בתכנון אדריכלית בלה אייזנברג, אשר אושרה ע"י הוועדה המחוזית למתן תוקף בינואר 1996. התוכנית יוצרת מסגרת תכנונית, ע"י חלוקת המתחם לשישה מתחמים. בהתאם לתוכנית, שטח של כ-50 דונם יוקצה לשימושים ציבוריים. ביתרת השטח, התוכנית קובעת איזור מגורים, בו ייבנו 10 בניינים בני 5 קומות, מעל קומת מרתף. בסה"כ ייבנו כ-200 דירות, בשטח ממוצע של כ-100 מ"ר לדירה.

כמו כן, התוכנית קובעת אזורים, בשטח כולל של כ-23 דונם למבני תעשייה, מסחר ומשרדים, בהם ייבנו בניינים של 5-4 קומות, כאשר השטח העיקרי הינו בין 140%-240% משטח המגרש, בהתאם לגודל המגרשים, ו-30% שטחי שירות. יתרה מכך, התוכנית מקצה כ-9 דונם לאיזור מסחר מיוחד, הנהנה מזכויות בנייה מוגדלות של 300%.

שמעון שלום, מנכ"ל החברה הכלכלית: "המינהל, ויזמים רבים, רואים במתחם "קן צרעות", בגלל ששום דבר בו לא מוסדר, הרכב הבעלויות בעייתי, והסיכוי להרים פה פרויקט של פינוי-בינוי הוא נמוך. המינהל ניסה מספר פעמים להוציא מכרזים ונכשל. לפני כחצי שנה, החליט המינהל להעביר לנו את הזכויות במתחם, במטרה שאנו נוציא את הפרויקט אל הפועל. לדעתי, לחברה הכלכלית, שעובדת בשיתוף עם איש השטח אילן נקש, יש את הכלים ואת היכולת להרים פרויקט בסדר גודל שכזה".

גלובס: במה שונה החברה הכלכלית מכל יזם אחר?

שמעון: "לחברה הכלכלית יש, למעשה, שתי פנים. מחד, אנו מתפקדים כזרוע ביצועית של העירייה, על כל מה שמשתמע מזה, ומצד שני אנו פונים ליושבי המתחם כאנשי עסקים בעלי אינטרסים כלכליים, שאותם מעניין גובה התמורה אותה הם יקבלו בסוף היום. אנו פועלים בשיטת המקל והגזר, כלומר, לחברה יש את היכולת החוקית ללחוץ על הדיירים לשתף פעולה, בין אם זה ע"י שליחת פקחי הארנונה לשם גביית כל החובות והעמדה לדין, ובין אם ע"י תגבור הפיקוח, בסביבת בתי העסק. כך למשל, כאשר הזכויות במתחם יועברו לרשות העירייה, נוכל לגבות דמי שימוש שלא נגבו מעולם מאותם הדיירים במשך כל השנים. יש הרבה דרכים. מכל מקום, הוכחנו ששיטה זו עובדת ויש לנו קבלות".

- באיזו מידה יש לחברה הכלכלית מחויבות לרווחתם הכלכלית של תושבי המתחם?

"אני רוצה להבהיר לתושבי המתחם, שכדאי להם, שאנו, כחברה כלכלית, המהווה זרוע ביצועית של העירייה, תדאג לפינוי והבינוי בפרויקט. לנו יש אינטרס לדאוג לתושבים שלנו, וכחלק מהשלטון המקומי יש לנו גם את היכולת לדאוג לכך".

- תוכל לתת מספר דוגמאות, בהם הצליחה החברה להרים פרויקט של פינוי-בינוי?

"בהחלט כן. לדוגמא, ב"אם המושבות", בסמוך לכביש גהה, פינינו את המתחם, אשר היה תפוס ע"י פולשים, ובכך אפשרנו לעירייה לסלול כביש. משרד התחבורה הקציב לעירייה, למטרת הפינוי, סכומים גבוהים אשר נקבעו על-פי שמאויות, ובסכומים אלו הצלחנו לפנות את המתחם ובנוסף נשארה לנו יתרה מסוימת אשר הושקעה בתשתית באיזור. דוגמא נוספת היא פינוי המתחם בצמוד לתחנת הדלק "פז" על כביש גהה, בכניסה לגבעת שמואל. פיננו מתחם בשטח של כ-4 דונם בחודשים ספורים".

- מהו בכל זאת הערך המוסף של החברה הכלכלית, אשר אמור להביא להצלחה בתחום כל כך מורכב ובעייתי?

"אני זוכה לגיבוי מלא מראש העיר ישכר פרנקלטל, אשר פועל ומקדם פרויקטים מעין אלו, וכן הרבה עבודת שטח, ולשם כך החברה הכלכלית נעזרת באילן נקש. האיש מכיר את האנשים ומדבר בשפתם. בינתיים, שיתוף הפעולה בינינו נושא פירות".

- מהם השלבים לביצוע הפרויקט, ובאיזה שלב אתם מצויים כיום?

"הפרויקט הזה מורכב ביותר. ראשית, מכיוון שמדובר בפינויים רבים ומורכבים. שנית, מדובר בתוכנית הכוללת מגורים, מסחר, משרדים ותעשייה. נכון להיום, שוק המשרדים רווי ולא קיים ביקוש רב לתעשייה, לפיכך, הפרויקט יבוצע בשלבים. להערכתי, הפרויקט יתפרש על-פני תקופה בת 10 שנים, בהתאם להתקדמות ולצרכי השוק. בשלב א' יבוצע פרויקט המגורים, אשר יכלול 215 יח"ד וכן כ-300 מ"ר לשימוש מסחרי".

- מהו לוח הזמנים לשלב א'?

"אנו מעריכים כי שלב א' יארך כ-4 שנים, ולמעשה התחלנו כבר במו"מ עם הדיירים. כצעד מקדים, הזמנו דו"ח בדיקת כדאיות כלכלית מהשמאי מורדכי זייד, הכולל מדידות, סקרי מחירים ומגמות שוק. לאחרונה, קיבלנו מהשמאי הממשלתי את הערכתו לאומדן הקרקע ועלות הפינויים במתחם. העברנו את השומה לשמאי מטעמנו, ואנו נפעל בהתאם להמלצות השמאי".

- מה היתה הערכת השמאי הממשלתי?

שמעון: "השמאי הממשלתי העריך את שווי הקרקע בסכום של כ-31 מיליון דולר, ואת עלות הפינויים ב-26.7 מיליון דולר. מכאן שערך הקרקע כריקה מוערכת על -ידו בגבולות של כ-5 מיליון דולר".

הדו"ח של השמאי זייד כולל סקירה מקיפה של העיר בני-ברק, הן מההיבט הנדלני והן מהיבט הדמוגראפי, שכן שני מרכיבים אלו, שזורים זה בזה.

העיר בני ברק שונה מערים אחרות בשל הרכב האוכלוסייה שבה. העיר נהנית ממעמד בכורה בקרב הציבור החרדי, ולאוכלוסיה החרדית בעיר משקל דומיננטי. רמתה הסוציו אקונומית של האוכלוסיה מהווה מרכיב חשוב ביותר בפוטנציאל הפיתוח המקומי והאזורי. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה, כי העיר בני-ברק מדורגת במקום ה-60 מתוך 210 רשויות מקומיות מבחינה זו. תל-אביב מדורגת במקום ה-162, ופתח-תקווה מדורגת במקום ה-144.

מאפיין נוסף לבשלות שוק הנדל"ן הינו התחלות וגמר הבניה באיזור. מנתוני הלמ"ס עולה, כי בשנת 1999 דווח על 334 דירות אשר קיבלו טופס 4 בבני ברק, בעוד שבשנת 2001 המספר היה 155 בלבד, דהיינו ירידה של כ-50% בגמר הדירות למגורים בעיר. במבחן התחלות הבנייה למגורים בעיר, בין השנים 2001-1999, מזהים ירידה מסוימת, אם כי מתונה, מ-188 התחלות בנייה בשנת 1999 ל-171 בשנת 2001.

בהיבט המסחרי, בעיר בני-ברק כ-400 מפעלי תעשייה ובתי מלאכה, בהם עובדים כ-13,000 פועלים. בעיר קיימים חמישה מרכזי תעשייה כבדה וקלה ובשל היותה במרכז הארץ, קבעו בה מקומם מפעלים כמו אוסם, קוקה-קולה, דובק ואחרים, וכן עשרות מפעלים לליטוש יהלומים. רשת המסחר בבני-ברק מפותחת גם היא: על-פי נתוני הלמ"ס נמצאים בבני-ברק כ-1,300 בתי מסחר, חנויות וכן בתי כלבו גדולים.

מעיון בדו"ח, הבוחן את כדאיות שלב א' בלבד, עולה, כי נבחנו שלוש אלטרנטיבות לפרויקט. האלטרנטיבה הראשונה שנבחנה הינה תשלום למינהל עבור חכירת הקרקע כפנויה וזמינה. לצורך קבלת רווח גולמי צפוי באלטרנטיבה זו, נבחנו תקבולי המכירה, ללא מע"מ, שעומדים על סך של כ-28 מיליון דולר, מהם הופחתו ההוצאות הצפויות, ללא מע"מ, העומדות על סך של כ-24 מיליון דולר. חישוב זה מביא לרווח גולמי של כ-4 מיליון דולר, המהווה כ-15% מההשקעה, וכ-13% מההכנסות.

רמת מחירי הדירות, אשר הובאה בחשבון, הינה בגבולות של 1,200-1,000 דולר למ"ר בנוי עיקרי, לבתי מגורים ישנים באזור, וכ-1,700-1,400 דולר למ"ר בנוי עיקרי, למבני מגורים חדשים באזור. כמו כן, הובא בחשבון שווי מ"ר מסחרי של כ-1,500 דולר מ"ר.

האלטרנטיבה השנייה שנבחנה הינה תשלום עלויות פינוי לבעלי נכסים במתחם. גם באלטרנטיבה זו נבחנו ההכנסות הצפויות כנגד ההוצאות הצפויות. בסה"כ באלטרנטיבה זו, צפוי רווח גולמי בסך של 1.96 מיליון דולר, המהווה כ-8% מהשקעה וכ-7% מההכנסות.

האלטרנטיבה השלישית שנבחנה הינה פיצוי בעלי הנכסים במתחם, בדיור חלוף בפרויקט. באלטרנטיבה זו הובא בחשבון מתן דירות חלופיות, לבעלי נכסים קיימים במתחם. שווי עלות הפיצויים הוערך בגבולות של כ-5.7 מיליון דולר. מניתוח הנתונים נראה, כי התמורה למחזיקי הנכסים כיום צפויה לעמוד על כ-20 יח"ד בגדלים שונים, 210 מ"ר שטחי מסחר, וכן סכום מזומן בגין נכסים אחרים (שטחי תעשייה) בסך של כ-2.2 מיליון דולר.

לצורך קבלת רווח גולמי צפוי באלטרנטיבה זו, נבחנו תקבולי המכירה, ללא מע"מ, שעומדים על סך של כ-22 מיליון דולר, מהם הופחתו ההוצאות הצפויות, ללא מע"מ, העומדות על סך של כ-19 מיליון דולר. חישוב זה מביא לרווח גולמי של כ-3 מיליון דולר, המהווה כ-15% מההשקעה, וכ-13% מההכנסות.

הערך השיורי של הקרקע (התמורה הצפויה בגין הקרקע, במסגרת תשלום דמי חכירה למנהל ו/או במסגרת פיצוי דיירים), נגזר מתקבולי מכירה בניכוי הוצאות של כ-19.6 מיליון דולר ורווח יזמי של 4.4 מיליון דולר. לפי החישוב יוצא, כי ערך הקרקע השיורי, לאזור המגורים בלבד, הינו בגבולות של כ-3.3 מיליון דולר.

הרווח היזמי בפרויקטים של פינוי-בינוי, צפוי להיות מעל לרווח המקובל בענף, וזאת לאור הסיכון הגלום בפרויקט של פינוי-בינוי. לפיכך, הובא בחשבון שיעור רווח יזמי של 20%-25%. ממסקנות הדו"ח עולה, כי רווחיות הפרויקט ליזם נעה בין 8%-15% מההשקעה, בהתאם לאלטרנטיבות השונות.

- מהנתונים עולה, כי לחברה הכלכלית אין רווח בפרויקט, שכן הרווח של 8%-15% מיוחס ליזם?

שמעון: "נכון. לכן החברה הכלכלית מתכוונת להיכנס בפרויקט הזה לכובע של היזם, בנוסף לשירותיהם של יזמים נוספים, ובכך לנתב חלק מהרווח הזה לחברה".

- האם אתם תספקו ברווח שהוא יחסית נמוך לפרויקט מסוג זה, המגלם בתוכו סיכון רב?

שמעון: "ייתכן ולחברה הכלכלית, כזרוע ביצועית של העירייה, תהיה את האפשרות להביא את הפרויקט לישימות כלכלית מבחינתה, וזאת ע"י הגדלת זכויות בנייה או תוספת יח"ד או הגדלת זכויות בנייה למסחר".