הרישום בטאבו קובע, לא מסמכים נסתרים

מרשם המקרקעין נועד להבטיח פומביות של זכויות במקרקעין, כדי שהקונה בתום לב לא יידרש לחקור ולגלות נסתרות. מכוח זה קובע סעיף 125 לחוק המקרקעין, כי הרישום במקרקעין מוסדרים מהווה הוכחה מוחלטת לתוכנו. משמעות העניין היא, כי על כל בעל זכות במקרקעין ו/או כל מי שטוען כי יש לו זכות כזו, או שטוען שצריכה להיות לו זכות כזו - לגלות ערנות, זהירות ותוך פרק זמן סביר לרשום את זכותו במרשם מקרקעין.

עיקרון זה עמד ביסוד הלכת "גנז" המפורסמת (ראה הלכת גנז פ"ד נז (2), 385). בעניין גנז, בית המשפט העליון קבע, כי אי רישום של הערת אזהרה במשך 17 שנה יש בו כדי להכשיל קונה שני בתום לב. קונה כזה מסתמך על הרישום, ולכן אי רישום הזכות תוך זמן סביר יש בו משום פגיעה במרשם המקרקעין וחוסר תום לב של הקונה הראשון.

לאחרונה נדונה סוגיית רשלנות בעל עיסקה ראשונה ותחרות בינו לבין בעל עיסקה שנייה, מזווית של בנק למשכנתאות, אשר נתן הלוואה לבעל דירה, אך הרישום לא שיקף נאמנה את מסגרת המשכנתאות שלקח אותו בעל דירה. העניין היה בפרשת ה.פ 02/1267, גרבר עדינה נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ, אשר נידונה בפני סגנית הנשיא, השופטת יפה הכט בבית המשפט המחוזי בירושלים.

בעניין גרבר, המבקשת רכשה דירה שהיתה רשומה על שם פלוני. על זכויות פלוני היו רשומות שלוש משכנתאות מדרגה ראשונה, עובר לחתימה על הסכם הרכישה. המוכר הציג פלט ודף חשבון מהבנק, אשר ציין כמה כסף חייב המוכר לצורך סילוק המשכנתאות.

דא עקא, כי המוכר היה חייב עוד כספים לבנק, בגין הלוואה רביעית שקיבל המוכר אך לא היתה רשומה בלשכת רישום מקרקעין. הקונה (המבקשת), אשר לא ידעה על הלוואה זו, שילמה את התמורה במלואה בכך שסילקה את החוב הידוע לבנק. היתרה שולמה לידי המוכר והקונה קבלה חזקה בדירה. והנה הגיעה העת לרשום את זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין, והבנק סרב להנפיק מה שמכונה בקשה לביטול משכנתא, בטענה כי המוכר טרם הסדיר את חובו לבנק. הבנק טען, כי ההלוואה הרביעית ניתנה במסגרת "הסכם משכנתא מסגרת", שאינו מחייב רישום, שכן הרישום הקיים אמור להבטיח את פירעונה.

השופטת יפה הכט, בנתחה את סוגיית חשיבות הרישום וחובת זהירות הבנק, דחתה את טענת הבנק וקיבלה את התביעה. השופטת הכט הדגישה את חשיבות הרישום באמצה את ההלכה של בית המשפט העליון בעניין "בוקר" (ר.ע.א. 70/178) ופאן אל (ע.א. 01/8160).

השופטת הכט דחתה את טענת הבנק, שלפיה "במקרה זה לא ניתן היה להסתמך רק על המרשם, והיה צורך בפנייה אל הבנק לשם בירור מקיף יותר של היקף החבות, ויש טעם בדבר שכן החוב הספציפי המובטח במשכנתא בדרך כלל נושא ריבית והצמדה."

השופטת הכט קבעה, כי כשהבנק מנפיק דף חשבון המראה כי החוב בגין אותה משכנתא אופס, אין הבנק יכול להישמע בטענה שהחוב לא נפרע. השופטת הכט קובעת:

"ברגע ששטר המשכנתא נוקב בסכום מוגדר לשמו נתנה הבטוחה, נוצר מצג בפני כולי עלמא כי זו המשכנתא ואין חוב מעבר לה. אילו רצה הבנק להבהיר לצד ג', כי לפניו הסכם משכנתא מסגרת, בו אפשרות להרחבת החוב עד גובה סכום משכנתא מסגרת, היה עליו לנקוב בשטר המשכנתא את סכום המסגרת".

מכאן השופטת הכט מרחיבה בעניין חובת הזהירות של הבנק. השופטת הולכת בעקבות הפסיקה של השנים האחרונות, אשר מטילה על הבנקים חובת זהירות מוגברת (ראה ע.א. 86/108 בנק איגוד) עד לחיובם גם כלפי מי שאינם לקוחות של הבנק (בעניין זה ראה גם מאמרי במדור זה מיום 3-2 במאי 2004, בעניין וה.פ 03/2247 אהרון שרף בבנק לאומי למשכנתאות בע"מ).

השופטת הכט קובעת: "לבנק חובת זהירות גם כלפי המבקשת, למרות שפורמלית היא לא לקוחה שלו. הבנק ידע כי ישנה הלוואה נוספת שלא נרשמה, וכי סביר שצד ג' שיקנה את הדירה לא יידע על כך, בשל העדר רישום. לכן אין הוא יכול לטעון כעת שההלוואה מובטחת כמשכנתא, ולהטיל חוסר זהירותו על כתפי המבקשת, בטענה שהיתה צריכה לבדוק את המסמכים הפנימיים של הבנק. הבנק הוא זה שהיה צריך להיות זהיר יותר בפעולותיו ולהודיע קבל עם ועדה על ההלוואה הרביעית, ולא להנפיק אישור כי המשכנתא הרלוונטית אופסה".

אין ספק כי פסק דין זה הינו חיזוק נוסף למגמה המסתמנת בפסיקה, המעלה את דרגת חשיבות המרשם והסתמכות עליו בתום לב לדרגה עליונה. עד כה הפסיקה החמירה עם בנקים ומוסדות פיננסיים בלבד בטענה כי אלו, "נושים מקצועיים" (ראה הלכת אהרון רשף הנ"ל), העוסקים במלאכה של משכנתאות ורישומים יומיום. אך נראה כי בעניין זה לא ירחק יום, בו יוטלו חובות דומים גם על בעל עיסקה ראשונה, שאינה בהכרח בנק אלא אדם מן הישוב.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.