מעלות: דלק נדל"ן שוקלת מימוש חלק מאחזקותיה בשוק האנגלי

בחינתן מחדש של אגרות החוב של דלק נדל"ן, באה בהמשך להודעתה של דלק נדל"ן מסוף חודש מאי השנה לפיה תרכוש כ-87.5% ממניות דנקנר השקעות תמורת 58.5 מיליון דולר. מעלות מעריכה כי עצם חשיבותה של חברת דלק נדל"ן לקבוצת דלק, מסייעת לדלק נדל"ן למיצובה העסקי וכן לנגישותה למקורות מימון. להערכת מעלות, המרכיב הגבוה של ייזום למגורים מסך פעילותה של דנקנר השקעות, צפוי להגדיל את מרכיב הייזום בדלק נדל"ן, וכפועל יוצא להגדיל (במידה מסוימת) את הסיכון העסקי של החברה.

בנוסף מזכירים במעלות, כי ענף היזמות למגורים מאופיין בסיכונים גבוהים מהממוצע במשק הישראלי בעיקר עקב התנודתיות המאפיינת ביקושים, היצע, מחירים ורמת תחרות גבוהה בענף. להערכת מעלות, במחירי הדירות חלה ירידה בשנים האחרונות, אך בהתחשב ברמות הביקוש השוררות בתקופה האחרונה והתשואה הנמוכה מול מחירי השכירות, קיימת אי ודאות באם המחירים מצויים בשיווי משקל. שוק הדירות אינו פועל בתנאים מלאים של שוק משוכלל עקב מעורבותה הגבוהה של המערכת הבנקאית. להערכת מעלות, עלולה רווחיות החברות היזמיות להיפגע בשנים הקרובות.

במעלות מעריכים כי התמקדותה של דנקנר השקעות בביצוע פרויקטים גדולים, מקטינה את הפיזור בין הפרויקטים ויוצרת תלות בפרויקטים ספציפיים. להערכתה של דנקנר השקעות, ריכוז הפרויקטים יאפשר שליטה ובקרה טובים יותר. אי התממשות תחזית הרווחיות של החברה, עשויה להשפיע לשלילה על שווי הפעילות הנרכשת.

להערכת מעלות האחזקה במניות מת"ב היא השקעה פיננסית שתמומש בטווח הקצר עד הבינוני. במעלות מעריכים כי מימוש האחזקה של דנקנר השקעות במניות מת"ב צפוי להקטין בצורה ניכרת את סך החוב הפיננסי העומד כנגד הפעילות הנרכשת ולהקטין את הסיכון הפיננסי הטמון בעסקה.

בעקבות עסקת דנקנר, כותבים במעלות, פיזור הפרויקטים של דלק נדל"ן במגזר היזמות למגורים צפוי לגדול. היקף צבר הפרויקטים למגורים העדכני של דלק נדל"ן ממצב אותה מעל הממוצע בענף.

בדו"ח מעלות נכתב גם כי דלק נדל"ן שוקלת, בצורה פרטנית, מימוש של חלק מאחזקותיה בשוק האנגלי. באם יתממש מהלך זה, הרי שדלק נדל"ן תצטרף לשתי חברות נוספות שמכרו לאחרונה נכסים באנגליה. חברת אלוני חץ הודיעה לאחרונה על רווח של 350 מיליון שקל אותו היא עשויה לרשום בגין מימוש שמונה נכסים בבריטניה. חברת אדגר מכרה בניין משרדים באנגליה תמורת 151 מיליון שקל.

בבעלותה של חברת דלק נדל"ן נכסים באנגליה, אשר הניבו לחברה הכנסות שנאמדו בכ-131 מיליון שקל, נכון לשנת 2003. מכירותיה של החברה באנגליה מהוות כ-35.3% מכלל הכנסותיה של החברה. פעילותה של דלק נדל"ן באנגליה כוללת כ-12 נכסי נדל"ן (על ידי חברות מוחזקות) מניבים, שמושכרים ברובם בהסכם ארוך טווח. בספטמבר השנה, התקשרה חברה זרה מוחזקת (40%), בהסכם שלפיו רכשה החברה המוחזקת את מלוא הזכויות בחברה אנגלית אשר בבעלותה חניונים ברחבי אנגליה תמורת סך של כ-56 מיליון ליש"ט. בבעלותה של אותה חברה אנגלית כ-138 חניונים המוערכים בכ-640 מיליון ליש"ט.

בנוסף, רכשה חברה מאוחדת זרה של דלק נדל"ן, כ-45% מהון המניות של תאגיד זר שרכש את מלוא הזכויות בבניין משרדים בלונדון תמורת 2.9 מיליון ליש"ט. בניין המשרדים נרכש בתמורה ל-89 מיליון ליש"ט והוא מניב דמי שכירות שנתיים בסך של 6.4 מיליון ליש"ט. באוקטובר 2003 רכש תאגיד זר (מוחזק בכ-49%) שבעה נכסי נדל"ן באנגליה הכוללים חנויות, מסעדות ותחנות תדלוק תמורת 21.5 מיליון ליש"ט.

להערכת מעלות, בעקבות רכישת דנקנר השקעות צפויה הרעה מסוימת באיתנותה הפיננסית של החברה וזאת בעקבות העמסה של חוב נוסף על הונה העצמי של החברה. ראוי להזכיר כי עסקת דנקנר תמומן בכ-50% מהתיק הנזיל ובכ-50% על ידי לקיחה של חוב בנקאי חדש. יחד עם זאת, מציינים במעלות כי מדובר באיתנות הנמוכה במעט ביחס לממוצע בענף.