50 אלף מ"ר בבת אחת

שלושה יזמים גדולים וכמה יזמים בינוניים יסתערו על השוק הזה, ויבקשו להשכיר לו כ-50,000 מ"ר, כמעט כולם ברחוב ויצמן, רובם צמודים זה לזה, העומדים לפי שעה ריקים ללא שוכר. היזמים ממהרים, כי שלושת הפרויקטים הגדולים עומדים בפני גמר בנייה, ההיצע גדול, הביקוש בינוני ומטה, וכל הקודם זוכה בלקוח. מי שלא ישכיר היום בזול, אולי יצטרך להשכיר מחר בזיל-הזול.

המחירים, כפי שנראה בהמשך, אכן נמוכים בהשוואה למה שהיה מקובל: 16-15 דולר למ"ר לחודש, לעומת 22-20 דולר ויותר למ"ר לחודש בעבר. גם התנאים הנלווים משופרים. אלו ימים לא קלים לכמה חברות יזמיות גדולות, וימיהם הגדולים של השוכרים, העשויים לחסוך מיליוני שקלים לשנה על-ידי עיסקת שכירות נבונה.

להלן רשימת השטחים הפנויים להשכרה במתחם בתי המשפט בת"א:

* מגדל המוזיאון: בעלים - מגדל (90%) ומליבו, ברקוביץ מול ויצמן 4, 27,000 מ"ר.

* בית אירופה- ישראל: בעלים - קבוצת זיסר, ויצמן 1, 11,000 מ"ר.

* מגדלי ויצמן: אוסיף-אביב, ויצמן מצפון לאיכילוב, 4,000 מ"ר.

* בית אסיה: קבוצת איזנברג, ויצמן 3, 3,000 מ"ר.

בסך הכל, אם כן, מדובר בשטחים פנויים באיזור זה בהיקף של 45,000 מ"ר.

עודף המשרדים הזה נוצר, פחות או יותר, על-ידי צירוף של כמה אירועים: קבוצת זיסר רכשה מ-י.ב.מ את בית המשרדים שלה, ועשתה בו שיפוץ בהשקעת ענק של 17 מיליון דולר. מגדל זכתה במכרז של עיריית ת"א, ורכשה מגרש במחיר וחסר תקדים של 50 מיליון דולר. בנק פיתוח התעשייה פינה את משרדיו בבית אסיה ועבר למשרדים צנועים בדרך פ"ת. קבוצת אוסיף-אביב בנתה בית משרדים ונשארו לה שטחים פנויים. יש עוד שטחים פנויים לא גדולים בבניינים סמוכים, בעיקר בשדרות שאול המלך, וזה מעלה את סך השטח הפנוי לכ-50,000 מ"ר.

רוב העסקאות של הפרויקטים הגדולים נעשו בימים הטובים יחסית של שנת 2000, לפני האינתיפאדה והמשבר הכלכלי. כך יוצאים לשוק, כמעט בבת אחת, כמה פרויקטים גדולים, והשוכרים-בכח כבר מחככים ידיהם בהנאה. היזמים, מתקבל הרושם, לא יוכלו או יתקשו להוציא חזרה את השקעתם, שלא לדבר על רווח. אפשר להניח שחלקם, לפחות, מצטערים על היום שבו נכנסו לעיסקה.

אז מה קורה בבנייני המשרדים הללו? הנה תמונת מצב:

* מגדל המוזיאון יהיה מוכן לכניסה ברבעון הראשון של 2005, בהשקעה כוללת של 95 מיליון דולר, מזה כ-12 מיליון דולר (הערכה) בחניון, 87 מיליון דולר במגדל. עד כה הושכרו רק שתי קומות, כ-3,000 מ"ר, לחברת רג'יס ולמשרד עורכי הדין המבורגר-עברון, ב-15 דולר למ"ר לחודש.

שטחו של בניין המשרדים 12 אלף מ"ר ב-9 קומות, מזה נמכרו עד היום 7,200 מ"ר. הקונה העיקרי הוא האחים עופר, שקנו 4 קומות, כ-5,400 מ"ר ב-64 מיליון שקל, שהם (לפי השער שהיה בזמן העיסקה, כ-4.40 שקל לדולר) 2,300 דולר למ"ר. נותרו למכירה 4,800 מ"ר - והיזמים מבקשים 2,800 דולר למ"ר במכירה, או 18 דולר למ"ר לחודש בהשכרה.

אם מגדל תשכיר את כל הבניין בדמי שכירות דומים, תגיע ההכנסה ל-5.4 מיליון דולר לשנה, תשואה נמוכה של 6.2%. השכרת החניון מכסה בדרך כלל את ההוצאות, ואולי משאירה רווח צנוע. דמי הניהול, שישולמו לחברת ניהול של היזמים, יהיו כ-4 דולר למ"ר, עם רווח משוער של 15%, כ-200 אלף דולר לשנה. ההכנסות משני מקורות אלו ישפרו קצת את התשואה, אך אם החברה לא תשכיר את כל ה-30,000 מ"ר תוך זמן קצר, יהיו לה שטחים ריקים עם הכנסה אפס.

* בית אירופה ישראל הוא בן 20 קומות, כ-18,000 מ"ר. ההשקעה תגיע ל-56 מיליון דולר - קנו את המגרש והבניין מ-י.ב.מ. ב-39 מיליון דולר, ומשקיעים עוד 17 מיליון דולר בשיפוץ. יש להביא בחשבון מצד אחד הוצאות מימון על רכישת הבניין לפני שנים, ומצד שני היו גם הכנסות מהשכרת הבניין ל-י.ב.מ במשך שנתיים. ההשקעה הכוללת נאמדת ב-55 מיליון דולר.

קבוצת זיסר, בניצוחו של אמיר פישלר, הצליחה עד כה להשכיר כ-7,000 מ"ר, וכן חלק מהקומה המסחרית. השוכר העיקרי הוא משרד עורכי הדין המוביל גולדפרב-לוי-ערן, ששכר 3 קומות ב-16 דולר למ"ר לחודש. שוכרים אחרים הם כמה עורכי דין נוספים, שהבולט בהם הוא עו"ד משה שוב, משרד עורכי הדין שמחוני-אדרת, וכן חברה פיננסית של בנק דיסקונט. הושכרה גם מסעדה בקומת הקרקע.

נניח שכל 20 הקומות יושכרו ב-16 דולר למ"ר לחודש. ההכנסה משכירות תגיע (אם להביא בחשבון גם הכנסה נוספת בהשכרת שטחי מסחר) לכ-3.7 מיליון דולר לשנה, תשואה נמוכה של 6.7%. אבל, הכל רק בתיאוריה: בניין זה נמצא בשלבי שיפוץ סופיים, דיירים ראשונים כבר נכנסו לפני שבועיים, והוא 60 אחוז ריק. האמור לעיל על הכנסות מחניה וניהול תקף גם לגבי פרויקט זה. המסקנה: התשואה בפועל כיום נמוכה מאוד, והעיסקה כולה ספק אם היתה כדאית.

* מגדלי ויצמן: לקבוצת אוסיף-אביב יש 4,000 מ"ר פנויים בפרויקט. השטחים מיועדים להשכרה בעיקר לחברות בתחום הרפואי, בגלל הקרבה לבית החולים איכילוב. לא ניתן היה לקבל עד מסירת הכתבה נתונים מדויקים מהיזמים על גודל השטח הפנוי ועל דמי השכירות שדורשים.

* בית אסיה: בנק פיתוח התעשייה פינה 2,700 מ"ר. ההפסד של קבוצת איזנברג, בעלת הבניין, כפול: מצד אחד הם הפסידו שוכר מעולה, ששילם 27-25 דולר למ"ר לחודש. מצד שני, קשה מאוד למצוא שוכרים לקומות הריקות. המדיניות היא לחלק את הקומות לשטחים קטנים. גם אם מוצאים שוכרים, הם לא ישלמו מן הסתם יותר מ-14 דולר למ"ר לחודש.

מה חושבים היזמים הגדולים? איך הם מתכננים לצאת מהבעיה הזאת? מי שיכול להשיב על השאלה הוא שמואל עטיה, בעל חברת התיווך וההשקעות נדל"ן-טק. עטיה, המוערך כיום כמתווך המוביל בנדל"ן מסחרי ומניב, הוא גם המשווק של מגדל המוזיאון. הוא נשמע דווקא אופטימי.

גלובס: איך תוכל להשכיר עוד 27,000 מ"ר, בשוק המשרדים של היום?

עטיה: "אנחנו משווקים את מגדל המוזיאון כמגדל המשרדים המוביל של האיזור, ואולי של תל-אביב כולה. יש בו שכלולים וחידושים טכנולוגיים שאינם בשום בניין אחר: מעליות מהירות, שניתן לכוון אותן מבחוץ לקומה הרצויה; יחס ברוטו נטו מעולה של 19% (כלומר, השטח נטו הוא 81% מהשטח ברוטו שבעדו משלמים שכר דירה, ויחס זה נחשב לטוב יחסית בשוק המשרדים של ישראל); בניין פונקציונלי ונוח למשתמשים; גשר שיחבר את הבניין עם בית המשפט - נוח וחשוב מאוד לעורכי דין הממהרים לדיון, ועלולים להפסיד בגלל איחור של כמה דקות; מרתף עם ארכיון לשמירת מסמכים בתנאים אופטימליים; חלונות מהרצפה עד התקרה. זהו בניין אולטרא-מודרני".

- למרות כל השכלולים, השכרתם עד עתה רק 10% מהבניין.

עטיה: "נכון. השוק רווי, אין מה לעשות. צריך לזכור, שבשוק המשרדים משכירים תמיד חלק גדול מהשטחים רק בחודשים האחרונים לפני גמר הבנייה. אני מנהל מו"מ על 4 עסקאות, שבהן נשכיר 8,000 מ"ר נוספים. אנחנו שמים דגש על האיכות. לא נשכיר משרדים קטנים. נשכיר רק קומות שלמנות או חצאי קומות".

- מי השוכרים בכח?

"קודם כל, כמובן, עורכי דין. גם חברות השקעה מחו"ל, חברות פיננסיות, קופות גמל חדשות".

- דמי השכירות הנוכחיים נותנים תשואה נמוכה.

"אני מעריך שדמי השכירות יעלו בעתיד. ככל שיעבור זמן, ויעשו עוד עסקאות במתחם, כך יקטן ההיצע, ואז אפשר יהיה לגבות דמי שכירות גבוהים יותר והתשואה תעלה לרמה סבירה. יש לזכור שהחוזים צמודים למדד, לשלוש עד חמש שנים, עם אופציות להארכה, כאשר בדרך כלל נקבע שדמי השכירות באופציה ייקבעו על ידי שמאי על-פי מצב השוק".

- מה הסיכוי שאתה רואה למתחם כולו?

עטיה: "אני אופטימי. צריך לזכור שמדובר בעצם במתחם סגור. אין בו מגרשים לבניית בנייני משרדים נוספים. מה שיש - זה מה שיהיה. אנחנו מדברים על מתחם במיקום מעולה, סמוך לבתי המשפט, לבית החולים איכילוב, למשרד הביטחון ולמפקדת חיל האוויר, הנמצאים בקשרים עם נציגויות בישראל של חברות זרות רבות. יש גישה מעולה ומהירה מהמתחם לשדרות שאול המלך, שהוא אולי הכביש המהיר והנוח ביותר בתל אביב".

כדאי לזכור, כי חברת מגדל יכלה לפתור, בעצם, חלק גדול מהבעיה, על ידי כך שהיתה מעבירה את ההנהלה המרכזית שלה מרחוב סעדיה גאון, בנין לא חדש במרכז ת"א, למגדל המודרני שלה. ההנהלה שקלה את האפשרות אך החליטה לבסוף בשלילה. הוחלט שלא לשנות את המדיניות שנקבעה בעבר, שלפיה הבניין יהיה נכס מניב, חלק מהשקעת החברה בנכסים במסגרת פוליסות משתתפות ברווחים בביטוח חיים: אם תגיע החברה בבניין זה לתשואה של 6.5%, ואולי קצת יותר, תהיה זו השקעה לא רעה ביחס לתשואות חילופיות בשוק ההון. החברה מאמינה, כי בחשבון אחרון תהיה לה אפילו תשואה גבוהה יותר.

גם חברת אירופה-ישראל אופטימית. החברה שיחררה לפרסום את הנתונים הבאים, מעודכנים לסוף שבוע זה: עד כה הושכרו כ-7,500 מ"ר, המהווים כ-40 אחוז משטח המשרדים הכולל. לא כל שמות השוכרים פורסמו. מתנהל מו"מ על עסקאות נוספות. בנוסף, הושכרו 75% מקומת המסחר של הבניין, בת 1,700 מ"ר, ודמי השכירות נעים בין 40 ל-70 דולר למ"ר לחודש.

החברה מעריכה, שתוך שנה תסיים להשכיר את כל הבניין. בנוסף, הוחלט שלא להשכיר לפי שעה את 4 הקומות העליונות, כדי לתת אופציה לקבוצת זיסר להעביר את משרדיה למקום. אם אמנם כך יעשו, תשתנה בבת אחת התמונה, כי התפוסה בבניין, אפילו בלי חוזים נוספים, תעלה ליותר מ-60 אחוז, וקבוצת זיסר תחסוך תשלום דמי שכירות גבוהים בבית אגיש-רבד ברחוב מוזס בת"א.

. אמיר פישלר, עוזר המנכ"ל של אירופה ישראל והאחראי על שיווק הבניין, אופטימי. הוא מעריך שהתשואה בפועל תגיע בעתיד עד 9.5 אחוז. הנחה זו מבוססת על כך, שברוב חוזי השכירות נקבע, כי בעת מימוש האופציה, לאחר 3 או 5 שנים, יעלו דמי השכירות ב-15 עד 20 אחוז לעומת התשלום כיום. דוגמא אופיינית הוא משרד גולדפרב, שאמנם משלם כיום 16 דולר למ"ר לחודש, אבל במקרה שירצה להאריך את האופציה, ישלם יותר מ-19 דולר למ"ר לחודש.

פישלר מציין כמה יתרונות של בית אירופה-ישראל על פני בניינים אחרים באיזור: נגישות טובה מאוד לכבישים ארציים, קומות קטנות יחסית בנות 900 מ"ר שקל יותר להשכירן, גמישות של היזמים המוכנים להשכיר גם רבעי וחצאי קומות . הבניין עצמו מוגדר כ"בית חכם": יש שליטה על מיזוג האוויר בכל חדר בנפרד, מה שחוסך חשמל , יחס הברוטו-נטו הוא 19% כמו במגדל המוזיאון, הותקנה תקשורת מודרנית ברמה גבוהה מאוד.

המצב הנוכחי, של עודפי הצע ומלחמה על כל לקוח, מוליד מברך הטבע מאבק , אם כי עסקי, בין שני השחקנים העיקריים בזירה - זיסר מול מגדל. למאבק יש צד חיובי, כאשר כל יזם, ובצידם גם היזמים האחרים, מציגים את היתרונות של הבניין שלהם, אם ברמת גימור, בדמי שכירות או בנכונות לתת הטבות שונות, כגון הנחה בחניה.

יש למאבק הזה גם צד נעים פחות. הנה שתי דוגמאות: אנשי זיסר אומרים, שהיציאה ממגדל המוזיאון לכבישים הארציים "בעייתית". מגדל מגיבה: להד"ם, יש לנו שתי יציאות נוחות מאוד. מגדל אומרת, כאמור, שהיחס ברוטו-נטו אצלה הוא 19%. זיסר: לא נכון, היחס אצלם גרוע יותר. מגדל עומדת על גירסתה. המאבק הזה ימשך, ואפילו יחריף, בחודשים הקרובים, כאשר שני הגדולים, ומשפחות אביב ואיזנברג כשחקנים צדדיים, יאבקו על עשרות לקוחות מובילים, כדי לאכלס כ-45,000 מ"ר ריקים באיזור בתי המשפט של תל-אביב.