דלק בלרון: התקינה החשבונאית שחקה רווחים, אך החלה הפלישה לאירופה

ההכרזה על עסקת הענק, בה רכש יצחק תשובה את מלון פלאז'ה ניו יורק, אחד מסמלי "התפוח הגדול", תמורת 675 מיליון דולר - החזירה לכותרות את פעילות הטייקון הישראלי בחו"ל. אולם, הרבה לפני שרכש את הפלאז'ה, מחזיק תשובה בפעילות נדל"ן ענפה מעבר לים - בין אם באמצעות חברות פרטיות לחלוטין (אלעד ועוד) ובין אם באמצעות דלק נדל"ן, חברה-בת בבעלות מלאה של קבוצת דלק הבורסאית.

את פעילות הנדל"ן בחו"ל מחזיקה דלק נדל"ן באמצעות החברה הפרטית, דלק בלרון בינלאומי, שמפרסמת מדי רבעון את דו"חותיה הכספיים בשל העובדה שבבורסה עדיין נסחרות איגרות חוב שהנפיקה לציבור.

כמו חברות אחרות שמשקיעות בחו"ל, מציגה גם דלק בלרון שחיקה חדה ברווחיה ב-2004 לעומת השנה המקבילה, בשל התקינה החשבונאית. החלת תקני 12 ו-13, שעוסקים בהתייחסות לאינפלציה ולשערי החליפין, שחקו מאוד את רווחי החברות בשל השפעתם על הרישום החשבונאי של שווי הנכסים והוצאות המימון.

נכון לתום הרבעון השני, היא מחזיקה 12 נכסים בבריטניה וכן אחזקות ב-7 נכסים נוספים באמצעות חברות בבעלות חלקית. הנכסים בבריטניה מעוגנים בחוזים ארוכי טווח, שמניבים לה הכנסה שנתית של 17 מיליון ליש"ט. כמו כן מחזיקה החברה ב-4 נכסים בקנדה (2 מסחריים ו-2 למגורים), להם הכנסה שנתית של 38 מיליון דולר קנדי.

נוסף לאחזקות אלה, ביצעה דלק בינלאומי במהלך הרבעון השני השקעה ראשונה באירופה היבשתית. באפריל רכשה החברה 45% מחברה זרה, תמורת 12 מיליון קרונות שבדיות (כ-7 מיליון שקל). מדובר בחברה שמחזיקה בבעלות המלאה על בניין משרדים במרכז שטוקהולם (בירת שבדיה), שנרכש על-ידה תמורת 180 מיליון קרונות (מהם 154 מיליון קרונות בהלוואה בנקאית). הבניין, בן 5 קומות ו-5,000 מ"ר, מושכר ל-3 שוכרים בחוזים ארוכי טווח בהיקף של 12.5 מיליון קרונות (7 מיליון שקל) בשנה. השוכר הגדול בבניין הוא קבוצת הפרסום Oglivy העולמית, ששוכרת 92.3% ממנו.

ברבעון השני של 2004 רשמה דלק בינלאומי הכנסות של 79 מיליון שקל, לעומת 71.9 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח של החברה לפני מס ואחרי הוצאות המימון (שהן מרכיב ההוצאות העיקרי של החברה) עמד על 4.1 מיליון שקל בלבד, לעומת 15.7 מיליון שקל ברבעון המקביל.

הירידה החדה ברווח לפני מס נובעת כאמור מהחלת התקנים החשבונאיים החדשים, ששחקו מאוד את רווחיות החברות שפועלות בתחום המניב בחו"ל (תופעה דומה נרשמה גם בחברות כגון אלוני חץ, גזית גלוב ועוד). הרווח הנקי עמד על 10.5 מיליון שקל, לעומת 19 מיליון שקל ברבעון המקביל.

בסיכום המחצית הראשונה של 2004 רושמת דלק בינלאומי גידול של 8.6% בהכנסותיה לעומת התקופה המקבילה, ל-166.9 מיליון שקל. הרווח הנקי ירד מ-55.8 ל-30.4 מיליון שקל, בגלל אותם תקנים חשבונאיים.

על פגיעה החשבונאית מפצות שתי הכנסות חד-פעמיות, שרשמה החברה עוד ברבעון הראשון: הראשונה היא מעסקת בניין אנרון באוסטין, טקסס (שמופיעה תחת הסעיף הכנסות אחרות בדו"ח, מתחת לרווח התפעולי). מדובר בעיסקה שתחילתה בינואר אשתקד, כשהחברה העניקה שתי הלוואות לחברה אמריקנית, בהיקף של 5.25 מיליון דולר ושל 1.05 מיליון דולר.

החברה האמריקנית רכשה את בניין המטה החדש של אנרון (ענקית האנרגיה שקרסה בחורף 2002 ולא הספיקה לעבור אליו), ששוויו הוערך על-ידי שמאים ב-300 מיליון דולר (כולל ציוד רב שכלל, כגון מסכי פלאזמה, ריהוט ועוד) תמורת 110 מיליון דולר, מהם 75 מיליון דולר בהון עצמי והיתרה בהלוואות בנקאיות. דלק בינלאומי הלוותה כאמור לחברה זו סה"כ 7.3 מיליון דולר, כשכנגד 5.25 מיליון דולר מתוך היקף זה יכלה דלק בינלאומי לדרוש 15% ממניות החברה האמריקנית.

בחודש מארס החליטה דלק בינלאומי לממש את זכותה, ולהמיר את ההלוואה למניות בחברה האמריקנית. במקביל, חתמה החברה על הסכם עם חברת שברון טקסקו, חברת הנפט השנייה בגודלה בארה"ב, למכירת הבניין תמורת כ-160 מיליון דולר. בעקבות מכירת הבניין, החזירה החברה האמריקנית את ההלוואות, כשדלק בינלאומי קיבלה החזר של 1.18 מיליון דולר על ההלוואה הקטנה של 1.05 מיליון דולר שהעניקה (תשואה של 12%), וכן את חלקה בתמורת המכירה (נטו, אחרי החזר ההלוואות לבנקים), כ-7.8 מיליון דולר. בסה"כ רשמה דלק בינלאומי רווח של 2.7 מיליון דולר על הסיבוב המהיר בטקסס, כלומר תשואה מסחררת של 42.5% בתוך 14 חודשים.

ההכנסה השנייה הגיעה לחברה שוב מבניין בל קנדה, שבטורונטו. כזכור, בשנה שעברה רשמה החברה הכנסה חד-פעמית של 11.8 מיליון שקל, לאחר שאחד השוכרים בבניין, ששכר 28 קומות משרדים, פינה מספר קומות לפני תום החוזה, ושילם על כך "עמלת יצאה מוקדמת". במארס הסתיימה תקופת השכירות של שלוש קומות בבניין, והשוכר שפינה אתן שילם לדלק בלרון עמלת סיום התקשרות של 2.3 מיליון דולר קנדי (7.8 מיליון שקל). הקומות שפונו במגדל טרם אוכלסו מחדש.

לצד השחיקה ברווחיות מסיבות חשבונאיות, רושמת דלק בינלאומי שחיקה גם בתזרים המזומנים שלה, וזה הסתכם ב-25.9 מיליון שקל, לעומת 55.9 מיליון שקל במחצית הראשונה אשתקד.

אך שלא תהיה טעות: למרות השחיקה בתוצאות של דלק בינלאומי, זו ממשיכה להיות פרת המזומנים המניבה ביותר של קבוצת דלק, אחרי דלק רכב (יבואנית מזדה ופורד לישראל). במהלך הרבעון שילמה החברה דיבידנד של 17.8 מיליון שקל לקבוצה בגין רווחיה ב-2003.

הלל (איליק) רוז'נסקי, מנכ"ל דלק בינלאומי, אומר ל"גלובס", שבמקביל לרכישת הנכס בשטוקהולם ממשיכה החברה לבחון רכישת נכסים נוספים בקנדה ובבריטניה, כשבמקביל היא בוחנת אפשרות לממש חלק מנכסיה במדינות בבריטניה, לאור המחירים הגבוהים אליהם טיפס ענף הנדל"ן במדינה בשנה האחרונה. "אנחנו לא מאוהבים בבניינים שלנו, ואנחנו בוחנים כל קניה או מכירה לפי תנאיה ותנאי השוק". אחת הסיבות לרצון של רוז'נסקי לממש נכסים הוא השינויים החשבונאיים. "כדי לשמור על רווחיות החברה והמשך צמיחתה, החברה תצטרך למכור נכסים על מנת להמשיך להרוויח ולצמוח".

גלובס: יש עוד מקומות חדשים באירופה שאתם רוצים להיכנס אליהם, מלבד שטוקהולם?

רוז'נסקי: "נכון להיום לא. אנחנו בהחלט חושבים להמשיך להשקיע בקנדה, שאנחנו מאוד מרוצים מהפעילות שלנו שם, וגם בבריטניה".

- הריביות בעולם במגמת עלייה - בבריטניה ובארה"ב כבר החל התהליך, ולא נראה שהוא יעצור. איך זה משפיע עליכם?

"בסך הכל, בנכסים מניבים לשוכרים טובים וארוכי טווח הריבית היא פרמטר חשוב, כשעליית הריבית צריכה להוריד את מחירי הבניינים, למרות שבבריטניה זה עוד לא קרה. אנחנו מקפידים שכל עסקאות המימון שלנו נעשות בריביות קבועות לכל אורך התקופה. אם הריבית היתה 6%, לא נרכוש בניין בתשואה של 7% אלא 8% לפחות, כדי לשמור על הרווח שלנו. בשבדיה, למשל, התשואה עומדת על 10% נטו אחרי מימון".

לא מכבר השלימה דלק נדל"ן את רכישת דנקנר השקעות מידי משפחת דנקנר, וכיום היא מחזיקה ב-87.5% בחברה. "בכוונתנו להפוך את דנקנר השקעות בעיקר לזרוע פעילות הנדל"ן למגורים באיזורי ביקוש", אומר רוז'נסקי. "בכוונתנו לשמר את השם דנקנר השקעות, שהוא שם מותג טוב ומוכר בתחום המגורים. עם זאת, עיקר הפעילות שלנו תישאר בחו"ל, ולא נעלה את משקל הפעילות המקומית אל מעבר ל-20% מכלל הפעילות שלנו".

רוז'נסקי לא מוסר פרטים בנוגע לכוונות הקשורות במבנה העסקי של החברות, אולם על-פי ההערכות, בסופו של התהליך צפויה דלק נדל"ן ליצוק את פעילותה לתוך דנקנר השקעות, ותהפוך באמצעותה לחברה בורסאית. בהקשר זה, כל מה שרוז'נסקי אומר הוא "שיש כל מני כוונות, ואנחנו בוחנים חלופות שונות. צפוי עוד תהליך ארוך של ברירת החלופות, ובסופו נחליט על המתכונת שלפיה יפעלו החברות. בכל מקרה, הנפקה של בלרון עצמה (כלומר הפעילות הבינלאומית - י.פ) אינה עומדת עוד על הפרק".