זה לא מגורים, זה עסק

גאון רונן (להלן: "העורר") רכש דירה באשקלון. העורר דיווח למנהל מס שבח בב"ש (להלן: "המשיב") על רכישת הדירה וערך שומה עצמית בגובה 3.5% משווי הרכישה. המשיב הוציא לעורר שומה לתשלום בהתאם להצהרתו העצמית.

בסמוך לאחר הוצאת השומה הנ"ל, פנה העורר למשיב וביקשו לחזור בו מהצהרתו ולקבוע את מס הרכישה בהתאם למדרגות המס החלות על דירת מגורים.

המשיב קיבל את בקשת העורר והחליט, כי השומה תהיה בהתאם ל"דירת מגורים", כמצוין בחוק. זאת, לאחר שהעורר חתם על מסמך שבו הצהיר, כי הדירה מיועדת לשמש כדירת מגורים כמשמעות המונח בתקנות (מס שבח, מס רכישה) תשל"ה-1974 (להלן "התקנות"), ולפיו: "הדירה מיועדת על-ידי לשמש למגורים, ואין בכוונתי להשכיר את הדירה לתקופות קצרות מחצי שנה לדיירים מתחלפים".

מבדיקות שנעשו לאחר מכן, על-ידי פקידי המשיב, הסתבר, כי בניגוד להצהרתו במסמך, השכיר העורר את הדירה לאנשים שונים לתקופות קצרות. לכן תיקן המשיב, בשנית, את שומת מס הרכישה שעל העורר לשלם, והחזיר את השומה הראשונה לקדמותה.

על כך הגיש העורר השגה, ובה טען, כי הוא לא העמיד את הדירה לצורך השכרתה לתקופות קצרות, כי הוא מסר את מפתחות הדירה למתווך מקומי על מנת להשכירה לתקופות בינוניות וארוכות טווח, כי הדירה הינה דירת מגורים בהתאם לחוק, וכן כי הדירה הינה דירתו היחידה של העורר, ובעתיד אמורה לשמש גם למגוריו.

מנהל המשיב דחה את ההשגה. על כך הגיש העורר השגה לוועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בב"ש, בראשותו של השופט (בדימוס) י. בנאי.

מטעם המשיב הוגש תצהיר של פקח בכיר ביחידה הארצית למודיעין, אשר ערך חקירה בנוגע להשכרת דירות, שהיה חשד לגביהן כי הן משמשות לא למגורים אלא כדירות נופש. בין היתר ערך חקירה גם לגבי הדירה הנדונה של העורר, והיה במשרדו של המתווך, אשר השכיר את הדירה עבור העורר לאנשים שונים, כשמחוזי השכירות עולה כי מדובר בהשכרות לתקופות קצרות, של כשבוע.

שני הצדדים סומכים טיעוניהם על ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בע.א. 84/278, פרידמן נגד מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד מא(3) 386.

לטענת העורר פס"ד זה קובע, כי השכרת נכס למגורי אחרים אינה שוללת את הגדרת "דירת מגורים". ולכן, עצם השכרת הדירה למגורי אחרים, אין בה כדי לשלול את השימוש בדירה, כפי שהושכרה לאחרים, כדירת מגורים. עוד טען העורר, כי גם השכרה של דירה לתקופה קצרה נחשבת כהשכרה למגורים.

המשיב סומך אף הוא על ההלכה שנקבעה בפס"ד פרידמן, שם נקבע: "המבחן לייעוד הדירה למגורים, חייב לכלול שני אלמנטים: אלמנט אובייקטיבי - הטמון בחלק ההגדרה הדורש שתהא זו "דירה", ואלמנט סובייקטיבי - הטמון בכוונת הרוכש לייעד את ה"דירה", לשמש למגורים".

לטענת המשיב, אף שנתקיים בענייננו האלמנט הראשון, האובייקטיבי, שכן אין חולקים שהדירה יכולה לפי טיבה לשמש למגורים - הרי שלא נתקיים במקרה זה האלמנט השני, הסובייקטיבי. לאור ההשכרות החוזרות ונשנות לתקופות קצרות, כפי שעולה מן הראיות.

ועדת הערר קובעת, כי הוכח שהעורר השכיר את הדירה, בתקופה של למעלה משנתיים, לאנשים שונים לתקופות קצרות ביותר. זאת ועוד: בחלק מחוזי השכירות צוין, כי העורר הוא שקיבל על עצמו לשלם עבור שימוש השוכר במים, חשמל, מיסי ועד בית, מיסי עירייה, ביוב וגז. עובדה המצביעה אף היא על כך, שהדירה לא הושכרה למגורים. שכן, הנוהג בהשכרת דירה למגורים הוא שחובת תשלומים כאלה מוטלת על השוכר ולא על המשכיר.

נראה - קובעת ועדת הערר - כי ההשכרות החוזרות ונשנות על-ידי העורר לאנשים שונים, השכרות לתקופות קצרות ביותר, באופן שהושכרו, בהתאם לחוזים, מצביעות בעליל על כך, כי לא התקיים המבחן הסובייקטיבי כפי שנקבע בפסק דין פרידמן הנ"ל, אלא שהעורר ביקש לעשות בדירה "עסק של מגורים".

בפסק דין שניתן בע"ש (ב"ש) 89/22, זהבה וברוך מנדל נגד מס שבח מקרקעין, פס"מ תשנ"א (ב) עמ' 70, נקבע: "לא ניתן לומר שאדם השוכר דירה לתקופה קצרה ומשתמש בה בדומה לחדר בבית מלון "גר" בדירה. המושג מגורים כולל בגידרו שלושה מרכיבים: האחד, אופי השימוש ביחידה הפיזית בה מדובר; השני, אינטנסיביות השימוש על ידי המשתמש המסוים, השלישי - אורכה של תקופת השימוש. בהעדר הגדרה מיוחדת, נאמר כי יש לפרש את הביטוי בלשון בני אדם, ולכן אין לומר על דירה המושכרת לתקופות קצרות כי היא משמשת למגורים, שהרי האדם השוהה בדירה אינו גר בה".

טענתו של העורר, כי יש בכוונתו בעתיד להתגורר בדירה שבאשקלון היא אמירה סתמית שאין מאחוריה כוונה אמיתית, מאחר והעורר מתגורר זה למעלה מ-20 שנה בירושלים, מקום שם מצויים ילדיו, ומקום בו הוא עובד ומשתכר.

התוצאה הסופית: הערעור נדחה.

ו"ע 02/1006, ביהמ"ש המחוזי בב"ש, ועדת הערר בהרכב: י. בנאי (יו"ר), אמיתי ומשה.

בשם העורר - עו"ד רוני צוובנר.

בשם המשיב - עו"ד טל שטיין.