הרחבת דירה ללא הסכמת השכנים? תהרוס

אחד מהסכסוכים הנפוצים ביותר בבתים משותפים הינו הסכסוך בדבר הרצון של דייר זה או אחר לבצע הרחבת דירתו ברכוש המשותף. לעיתים, מצוקת הדיור וההוצאות הרבות הכרוכות במעבר לדירה גדולה, גורמות לבעלי דירות לבצע הרחבות לצדדים של הבניין ו/או בחצר, מתחת לקומת עמודים ובעיקר על גג הבניין.

חוק מקרקעין התשכ"ט-1969 קבע הסדר מיוחד בעניין זה, ובסעיף 71ב' (א) קובע: "רשאים מי שבבעלותם שלושת רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף, והצמדתם לדירה פלונית לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות ההרחבה באותה דירה וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך כך".

בסעיף משנה (ג) של אותו סעיף נקבע, כי מי שבעצמו הרחיב את דירתו רואים אותו כאילו הסכים להרחבה על-ידי שכנו.

מי שמעורה בפרקטיקה היומיומית יודע, כי קבלת הסכמת השכנים בעצמה הינה טכניקה קשה ומסורבלת, ולעיתים קרובות לא מתבצעת על מי מנוחות אלא תוך לחצים והאשמות וחיי שכנות לא ראויים. לאחרונה בית משפט השלום בחיפה נדרשה לסוגיה זו של קבלת הסכמת השכנים, וזאת בעניין ת.א 02/12408, כהן אלי אנדרה ואח' נ' לי טלי ואח', אשר נידון בפני השופטת טאובר. בעניין אנדרה, התובעים הם חלק מבעלי הדירות בבניין כלשהו בחיפה. הנתבעים הינם בעלי דירה שמעליה גג הבניין ומעוניינים לבנות חדר על הגג בגודל של כעשרה מטרים מרובעים.

בתחילה, הנתבעים הגישו בקשה למתן היתר בנייה לשטח גדול יותר, אך בשל התנגדות השכנים, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה החליטה כי השטח יוקטן ל-10 מ"ר. כשלושה וחצי חודשים לאחר מכן, ובזמן שהנתבעים היו בעיצומה של מלאכת הבנייה, התובעים הגישו תביעה, ובאמצעות צו מניעה זמני עצרו את הבנייה. הנתבעים הפרו את הצו והמשיכו להתקדם בבנייה, אך בית המשפט, בהליך של בזיון בית המשפט, צווה להם להרוס חלק מהבנייה.

הנתבעים טענו, כי חלק מהדיירים והתובעים מנועים בעצמם לטעון כנגד הבנייה של הנתבעים, באשר הם עצמם בנו והרחיבו. הרחבה שביצע אחד מהשכנים מתייחסת לסגירת מרפסת מקורה באמצעות בלוקים במקום התריסים שהיו, ואלו דייר אחר עשה הרחבת בנייה קטנה בצידו של הבניין, ללא היתר בנייה כדין.

השופטת טאובר קיבלה את התביעה של התובעים בקובעה, כי אין בידי הנתבעים את הרוב הדרוש לצורך ההרחבה. לפי קביעת השופטת טאובר, השגת הרוב הדרוש כרוכה בהסכמה מפורשת.

ולעניין של הסכמה קונסטרוקטיבית של שכנים שבעצמם הרחיבו, השופטת טאובר קובעת, כי אין מקרה של אלו שהרחיבו דומה למקרה דנן. בעניין סגירת המרפסת, השופטת טאובר קובעת כי אין בכך כדי שינוי טוטאלי של חזית הבניין ו/או פלישה אל תוך שטח הרכוש המשותף. השופטת טאובר קובעת, כי כדי להסתמך על בנייה של השכן, יש לדאוג כי בנייה זו תהיה ברת השוואה עם הבנייה המבוקשת.

השופטת טאובר מציינת את פסק הדין של השופט ברלינר בעניין ע.א. 01/2819 (חיפה) ד"ר גרשון הורביץ, אשר קבעה: "נוסיף כי סעיף 71ב' (ג) של חוק המקרקעין מדבר על הסכמה "להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין" העבודות שעשה המערער בדירתו וכן העבודות ברכוש המשותף אין בהן כל השוואה לעבודות קלות הערך של השינויים בדירת המשיבים. לא מדובר על הרחבה דומה ולא על סיטואציה דומה. על כן אין בהוראת הסעיף האמור כדי להושיע את המערער".

באותה שיטה, השופטת טאובר דוחה את ההשוואה בין הדירה המבוקשת לבין הדירה של השכן שבנה כשלושה מטרים של תוספת בצידו של הבניין.

בעניין הרחבה אחרונה זו, השופטת טאובר קובעת כי זו הרחבה שבוצעה ללא היתר ולכן ממילא אין להסתמך עליה, ואין לקבוע כי מרחיב כזה בעצמו מנוע מלהתנגד.

כמו כן, השופטת טאובר דחתה את טענת השיהוי וקבעה כי בעניין זה אין לקשור את הליכי התכנון ובנייה על-פי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 לבין זכויותיהם הקניינית של הצדדים ברכושם המשותף. גם אם ניתן לתובעים היתר בנייה על-ידי הוועדה המקומית, אין בכך כדי לפגוע בזכויותיהם הקניינית של התובעים ביחס לזכותם לעתור נגד פגיעה ברכושם המשותף.

עניין חשוב העולה מפסק הדין זה הינו אותה הסתמכות על בנייה קודמת של השכנים. אמנם השופטת טאובר לא הביעה את עמדתה, אך אנו לא פטורים מלדון בסוגיה חשובה והיא, האם הבנייה נשוא סעיף משנה (ג) חייבת להיות "בהיתר", כדי שבעל הדירה שעשה אותה תהיה מושתקת? האם משביצע בנייה ללא היתר, אינה נכנסת לגדרו של סעיף משנה (ג)?

לעניות דעת הח"מ, קבלת היתר או אי קבלת היתר, אינה רלוונטית באשר המבצע בנייה כזו מצהיר קבל עם ועדה, כי לדידו, חזית הבניין והרכוש המשותף כפי שהם לא מקובלים עליו, ומסכים להרחבות ושינויים.

מי שעשה בנייה בלתי חוקית, יש להחמיר איתו, ולהשתיקו בפני מי שמבקש לשמור על החוק ולבנות בהתאם לדין. אחרת יוצא, שהבונה הבלתי חוקי נהנה משיהוי, ומצד שני מונע בעצמו מאחרים שיעשו את ההרחבה כדין.

אמנם החלק ההשוואתי של גודל ההרחבה חשוב באשר מי שהרחיב את דירתו בשלושה מטרים מרובעים אינו נתפס על הסכמה לבנייה של השכן בעשרה מטרים מרובעים.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.