מתנה במקום ירושה: הזהירות המתחייבת

49ב(1) לחוק, שהוא סעיף הפטור הכללי לדירות מגורים. זאת, כיוון שמכירה בפטור על פי סעיף 49ב(1), תחייב את המוכר להמתין "תקופת צינון" של 4 שנים, עד שיוכל למכור דירה אחרת בפטור לפי סעיף 49ב(1). לעומת זאת, קבלת פטור על-פי סעיף 49ב(5) לחוק, מאפשרת לנישום למכור דירה נוספת בפטור באופן מידי, מבלי להמתין "תקופת צינון".

בפסיקה נדונו מקרים רבים בהם קיבלו נישומים דירה במתנה מהורה, כאשר עיסקת המתנה לא נגמרה ברישום. כאשר נפטר ההורה, ביקשו הנישומים לבטל את עיסקת המתנה, כיוון שבמקרה זה היו מקבלים את הדירה בירושה, והיו יכולים למוכרה בפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק, במקום "לבזבז" פטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק. במקרים אלו נפסק, כי העובדה שעיסקת המתנה לא נסתיימה ברישום, ואף לא ניתן ייפוי כוח לרישומה, אינה אומרת שאין מדובר בעיסקה לעניין חוק מס שבח, כיוון שחוק מס שבח רואה גם בהתחייבות שלא נסתיימה ברישום, כ"עיסקה" מושלמת. השאלה שנדונה במרבית המקרים היתה, האם ניתן לבטל בדיעבד את עיסקת המתנה שטרם נרשמה בטאבו.

להחלטה בעניין זה יש כמובן גם השפעה על החבות במס רכישה ששולמה בעת מתן המתנה, שכיום מבקשים המרתה לירושה.

המבחן הכללי לעניין ביטול עסקאות נדון בע"א 307/85 (זמר) בו נקבע, כי יש לבחון האם העיסקה "שלחה שורשים ונקלטה בקרקע המציאות". אם העיסקה לא התממשה בעולם המעשה, ולא בוצעו פעולות ממשיות על פיה, ניתן לבטלה בדיעבד. אולם, בשורת פסקי דין נקבע, כי בכל מקרה לא ניתן לבטל עסקאות מתנה לאחר פטירת נותן המתנה, כיוון שסמכות הביטול מצויה רק בידי נותן המתנה, שנפטר.

טענה לביטול עיסקת מתנה שלא נסתיימה ברישום, לאחר פטירת המעניק, נדונה לאחרונה בפסק דינה של וועדת הערר בעניין שמש (וע 1140/02). העוררת ירשה מאביה 1/4 מדירת מגורים, בעוד שאמה החזיקה בזכויות ב-3/4 מן הדירה. בשנת 1977 חתמו האם והעוררת על תצהירים לפיהם העבירה האם לעוררת את חלקה בדירה ללא תמורה, אולם ביד האם נותרה הזכות להחזיק בדירה לצורכי מגורים (להבדיל מן הבעלות בדירה). עיסקת המתנה לא נסתיימה מעולם ברישום, והאם המשיכה להתגורר בדירה עד לפטירתה, בשנת 1994. לאחר פטירת האם, הוצא צו ירושה לפיו העוררת הינה יורשתה היחידה של האם, והעוררת נרשמה כבעלת מלוא הזכויות בדירה מכוח צו הירושה, בהתאם לרישומי לשכת המקרקעין. בשנת 2000 ביקשה העוררת למכור את הדירה בפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק, בטענה כי קיבלה את מלוא הזכויות בדירה בירושה. מנהל מס שבח טען, כי זכויותיה של האם בדירה לא הועברו לעוררת בירושה, אלא במתנה בשנת 1977.

ועדת הערר קיבלה את עמדת מנהל מס שבח. הוועדה קבעה, כי ההתחייבות ליתן את המקרקעין במתנה, אף שלא נסתיימה ברישום, מהווה עיסקה מושלמת לצורך חוק מס שבח. נדחתה טענת העוררת, לפיה מן העובדה שהעיסקה לא נרשמה במשך 17 שנה, ניתן ללמוד כי היא בוטלה על ידי האם בהיותה בחיים. כמו כן חזרה הוועדה על הלכה שנקבעה בפסקי דין קודמים (כגון וע 1462/01 שניידרמן), לפיה "ביטול" המתנה לאחר פטירת המוריש, על ידי היורשים בתפקידם כמנהלי העיזבון, אינו מסייע בידם לעניין חוק מס שבח.

יצוין, כי במקרה אחד (עמ"ש 107/00 ברנהולץ), הכירה ועדת הערר בפטירה כמבטלת מתנה. באותו מקרה הצהיר אב, כי הוא מעביר ללא תמורה לבנותיו את זכויותיו בדירת מגורים, והוגשה על כך הצהרה למנהל מס שבח. ההעברה לא נסתיימה ברישום ולא נחתמו בגינה שטרי מכר. האב נפטר כחודשיים לאחר ההצהרה הנ"ל, ובנותיו ירשו את זכויותיו בדירה מכוח צו קיום צוואה.

בעניין ברנהולץ קיבלה ועדת הערר את טענת העוררות, כי המתנה בוטלה. הוועדה השתמשה במבחן הכללי לביטול עסקאות שנקבע בעניין זמר וקבעה, כי עיסקת המתנה "לא שלחה שורשים ולא נקלטה בקרקע המציאות". המתנה לא נגמרה ברישום הדירה בפנקס המקרקעין על שם העוררות מכוח עיסקת המתנה, אלא מכוח צו קיום הצוואה. המנוח לא חתם על שטרי מכר ויפוי כוח נוטריוני להשלמת הקניית הדירה לעוררות ברישום בפנקס המקרקעין, ולאחר פטירתו נוצר קושי לסיום הקניית המתנה והעוררות נזקקו לדרך ההורשה. כמו כן ציינה ועדת הערר את התקופה הקצרה שחלפה ממועד מתן המתנה ועד למועד הפנייה לצו קיום הצוואה, דבר התומך במסקנה, כי העיסקה טרם השתרשה במציאות. הוועדה קבעה, כי סביר שלאחר פטירת המנוח ראו העוררות את עיסקת המתנה כבלתי ניתנת למימוש ובטלה.

בעניין שמש אבחנה ועדת הערר את המקרה הנדון מהמקרה בעניין ברנהולץ, וציינה, כי העובדות שונות לפחות לגבי התקופה הארוכה שחלפה מן המתנה ועד לפטירה, ופעולות שביצעה העוררת בעניין שמש, כגון רישום הערת אזהרה, התומכות בכך שהמתנה "השתרשה בקרקע המציאות" עוד לפני מות האם.

מכאן, כי במקרים מסוימים ומיוחדים, בהם התקיימו הנסיבות הנדרשות כמפורט בפסק הדין, קיימת האפשרות להכיר בפטירה כמבטלת מתנה, ולראות בנכס כאילו נתקבל בירושה.