זכותו של כונס נכסים לפטור ממס במכירת דירת מגורים

באותו עניין, ערער הכונס על החלטת ראש ההוצאה לפועל, שלא נעתר לבקשת הכונס לתת הוראות לחייבים שדירתם נמכרת, לחתום על הצהרות לצורך קבלת פטור ממס שבח, או להסמיך את כונס הנכסים לחתום על הצהרות כאמור בשם החייבים. בבית המשפט המחוזי אושרה החלטתו של ראש ההוצאה לפועל.

על פעולתו של כונס הנכסים במימוש דירת החייב חל סעיף 54 לחוק ההוצל"פ, בו נקבע, כי "כונס הנכסים ייקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה ראש ההוצל"פ; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב". בית המשפט המחוזי פסק, כי הקביעה לפיה ידו של כונס הנכסים במימוש המשכנתא כיד החייב, הינה לעניין מימוש המשכנתא כלשונה ותו לא.

נפסק כי הפטור ממס שבח הוא זכות אישית של החייב, זכות נפרדת מהנכס הממומש ומתהליך המכירה, ואשר החייב לפי שיקול דעתו זכאי לממשה לגבי איזה נכס מנכסיו שיבחר; סמכויותיו של כונס הנכסים מכוח סעיף 54 (א) לחוק ההוצאה לפועל אינן חורגות מעבר לדרוש לביצוע שטר המשכנתא כלשונו, ולפיכך במידה והזכות לקבלת פטור ממס שבה אינה כלולה בשטר המשכנתא, אין זכות לזוכה וממילא אף לא לכונס הנכסים, הפועל מטעם ראש ההוצל"פ למימוש המשכנתא, למכור את דירת החייב תוך ניצול פטור ממס שבח.

בפסק הדין בעניין משה לויאן יש משום הכבדה על הזוכה באשר הוא מעמיד צורך לנסח מראש את כתב המשכנתא, כך שיכלול זכות למכור הדירה, תוך ניצול זכות החייב לפטור ממס שבח. זאת על מנת לקבל צו מבית המשפט או יו"ר ההוצל"פ, המסמיך את כונס הנכסים לבקש פטור ממס שבח בשם החייב במכירת הדירה הממומשת.

עם זאת, לדעתנו, מהקביעה כי הזכות לפטור הינה זכות אישית ונפרדת של החייב, שאינה כלולה או נלווית בזכות הכונס למכור את הדירה, זכות שאינה ניתנת ניתנת למימוש במסגרת ביצוע שטר משכנתא (שכמוהו כביצוע פסק דין), במידה ואינה כלולה בו, עולה כי הזכות לפטור ממס שבח של החייב היא נכס עצמאי, הניתן למימוש במסגרת הליכי הוצאה לפועל נפרדים.

כביקורת על פסק הדין, ומתוך מטרה לסכל סרבנות חייבים ולמנוע ניצול ציני של זכויות כדי להימנע מתשלום חובות, ניתן היה לאמץ פרשנות מרחיבה של הוראת סעיף 54 (א) לחוק ההוצל"פ. על פיה, יישום הביטוי "וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב" המופיע בסעיף 54 (א) לחוק ההוצל"פ בהתייחס לפעולת כונס הנכסים במכירת הדירה, ראוי שיבחן אם החייב הסביר היה משתמש בפטור, לולא היתה חרב ההוצל"פ על צווארו.

רמז לפרשנות מרחיבה זו נמצא בדברי ועדת הערר לפי חוק מס שבח בבית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין אקלר רוני (עמ"ש 300/96 אקלר רוני עו"ד נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מיסים יא/6, ה-224), שם נאמר כאימרת אגב, כי הביטוי "ידו כיד החייב" במכירה משמע אף לעניין הזכויות והחובות הנלוות למכירה, אפילו הן זכויות אישיות של החייב, ולרבות הזכות לפטור ממס שבח.

בעקבות פסק הדין, פירסמה נציבות מס הכנסה הנחיה (תוספת מס' 2 לחוזר מס שבח 10/97), לפיה כונס נכסים שהוסמך למכור דירת מגורים יהיה רשאי לבקש פטור ממס שבח בשם בעל הדירה רק אם הוסמך מפורשות בצו ביהמ"ש או יו"ר ההוצל"פ לדרוש את הפטור בשם בעל הדירה.

הנחיה זו מעמידה דרישה מכונס הנכסים לקבלת צו מסמיך קודם להגשת הבקשה לפטור.

לדעתנו, יש לאפשר לכונס להגיש הבקשה לפטור, אף אם נכון למועד הבקשה עדיין אין בידו הצו המסמיך. שכן ייתכן שהצו מצוי במחלוקת, או שנתינתו מתעכבת מסיבות טכניות נכון למועדי המכירה והדיווח, ואין לשלול מהזוכה את זכותו המהותית לפטור, מסיבתו של תנאי דווקני המתערם במערכת יחסי החייב-נושה.

ואכן, בעניין אקלר רוני (עמ"ש 300/96, אקלר רוני, עו"ד נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מיסים יא/6, ה-244) נפסק, כי כונס הנכסים היה מוסמך להגיש בקשה לפטור. זאת על אף שבנסיבות אותו מקרה, הצו המסמיך מיו"ר הוצל"פ הוצא לאחר פתיחת הליך של ערר על שומת מנהל מס שבח, זמן ניכר לאחר מועד הדיווח והגשת הבקשה לפטור על ידי הכונס.

דהיינו, בעניין אקלר רוני אישר בית המשפט פטור לדירת מגורים, שבמועד הגשת הבקשה לו, לא היה בידי כונס הנכסים צו מסמיך לבקשתו. זאת בניגוד לדרישה המכבידה שמעמידה הנציבות בהנחיה החדשה.

אין אנו רואים טעם לסטייה שבהנחיית הנציבות מהלכת אקלר רוני, שכאמור לעיל אישרה הסמכה לבקשת פטור בדיעבד.

קוראים המעוניינים לפרסם כתבות בעלות רעיונות מקוריים, חדשניים, מוזמנים להעביר רשימותיהם לעורך הטור