יום המכירה בהוצל"פ - תאריך האישור העקרוני

יצחק אמר (להלן: "העורר") היה הבעלים של נכס מקרקעין, אותו הוא רכש בשנת 1993 (להלן: "הנכס"). עו"ד שי איל התמנה לכונס נכסים של נכס העורר (להלן: "הכונס"). במסגרת זו החליט ראש ההוצאה לפועל בחיפה, שהכונס יפעל למכירת הנכס למרבה במחיר. הכונס פירסם "הזמנה להציע הצעות" לרכישת הנכס.

בעקבות כך הציעה חברת גרר חיפה אסולין בע"מ (להלן: "הקונה") הצעה לרכישת הנכס, ולאחר מו"מ שנערך עם הכונס סוכמו בין הכונס לקונה פרטי המכירה. ביום 6.10.01 אישר ראש ההוצאה לפועל, לבקשת הכונס, את מכירת הנכס לקונה, והעברת הזכויות בנכס לבעלות הקונה, נקי מכל עיקול או הגבלה כלשהי.

ביום 24.1.02 נכרת הסכם מכר בין העורר על-ידי הכונס כמוכר, לבין הקונה, לפיו התחייב העורר להקנות לקונה את הזכויות בנכס תמורת סך של 100,000 דולר. בהצהרה על-פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), הצהירו הצדדים לעיסקה, כי הזכויות בנכס נמכרו ב-24.1.02, שהוא תאריך כריתת חוזה המכר.

העורר הגיש לרשויות המס בקשה למתן הנחה במס שבח, בשיעור של 20%, וזאת לאור תיקון 50 לחוק, המעניק הנחות במס שבח למוכר זכויות במקרקעין בתקופה הקובעת, שהיא החל מיום 7.11.01 עד ליום 31.12.03. ההנחה היא בשיעור 20% בשל מכירת זכות במקרקעין עד ליום 31.12.02, והנחה של 10% בשל מכירת זכות כאמור עד ליום 31.12.03.

משלא ניתנה לעורר ההנחה המבוקשת, הגיש השגה על כך בפני מנהל מס שבח. השגתו נדחתה, ולכן הגיש העורר ערר לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה.

הצדדים חלוקים בשאלה מהו יום המכירה לעניין חיוב השבח. האם יום המכירה חל ב-16.10.01, שבו אישר ראש ההוצאה לפועל את מכירת הנכס לקונה, שאינו נופל בתחום התקופה הקובעת המזכה במענק, או תאריך ב-24.10.02, שבו נכרת חוזה המכר?

מעדות הכונס עולה, כי פנה בבקשה לראש ההוצאה לפועל לאשר את המכירה לקונה במחיר של 100,000 דולר, כדי לקבל אישור עקרוני, שבהסתמך עליו יוכל לנהל משא ומתן עמו לעריכת הסכם מכר מפורט, שיתייחס לפרטים כמו: סילוק ידם של פולשים שפלשו לנכס, מועדי תשלום המחיר, שער הדולר שלפיו יחושב המחיר בשקלים. תהליך המשא ומתן עד לכריתת הסכם המכר נמשך כחודשיים.

הבקשה לאישור המכירה הוגשה לאחר שהושג הסכם בין הכונס לבין הקונה לעניין מחיר הרכישה. טענת העורר היא, כי יש לראות את תאריך כריתת חוזה המכר כיום המכירה.

עמדת המשיב היא, שיום המכירה הוא תאריך אישור המכירה על-ידי ראש ההוצאה לפועל, המתייחס למחיר ולזהות הקונה, קרי, יום 16.10.01, וזאת בהסתמך על סעיף 19(1) לחוק.

המונח "יום הרכישה" לעניין חישוב השבח והמס מוגדר בסעיף 37 לחוק באמצעות הפניה למונח "יום המכירה" שבסעיף 19 לחוק, המגדירו כדלקמן: "'יום המכירה' או '...יום הפעולה' לעניין חישוב השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד".

סעיף 19(1) לחוק קובע את "יום המכירה" במכירה באמצעות ההוצאה לפועל, וזו לשונו:

"(1) במכירה או בפעולה באגוד באמצעות הליכי הוצאה לפועל - היום שבו הושלמה המכירה או הפעולה על-ידי הרשות המוסמכת לכך".

ועדת הערר קובעת, כי יש לראות את אישור העיסקה על-ידי ראש ההוצאה לפועל כ"יום המכירה". אישור זה המכיל את זיהוי החלקה, את מחירה ואת זכות הקונה, מקנה ודאות למימושה של העיסקה. החלטת ראש ההוצאה לפועל תקפה ומחייבת, ולא נטען קיומו של פגם כלשהו המצדיק את ביטול אישור המכירה. במתן האישור השלים ראש ההוצאה לפועל את המכירה. הפניה לראש ההוצאה לפועל לאישור המכירה נעשתה לאחר שהשתכללו ההצעה והקיבול למכור ולקנות את הזכויות בנכס. כריתת הסכם המכר בהסתמך על אישור ראש ההוצאה לפועל אין בו כדי לשנות את הקביעה שיום המכירה על-פי החוק הוא יום האישור, ולא היום שבו נכרת הסכם המכר.

לתוצאה זו ניתן להגיע גם מעיון בהגדרה של "מכירה". אישור העיסקה על-ידי ראש ההוצאה לפועל העניק לקונה זכות לקבל זכות בנכס. קבלת הזכות נכללת בהגדרה של "מכירה" (סעיף 2 להגדרה). קבלת זכות זו מהווה אירוע מס. הסכם המכר שנחתם ב-24.1.02 גיבש סופית את רכישת הזכויות בנכס, כאשר הזכות לרכישתם הוענקה לקונה באישור העיסקה על-ידי ראש ההוצאה לפועל.

התוצאה הסופית: הערר נדחה.

תיק מס' ו.ע 3033/04.

ועדת הערר לפי חוק מס שבח שליד ביהמ"ש המחוזי בחיפה, בהרכב: סלוצקי (נשיא בדימוס) - יו"ר, ארבל ושניאור.

בשם העורר - עו"ד איל שמעון.

בשם המשיב - פרקליטות חיפה.