כולם התרשלו, זכות הקניין גברה

דיני עסקאות נוגדות ותקנת שוק במקרקעין סיפקו בשנים האחרונות מספר פסקי דין עקרוניים, אשר עיצבו את תפיסת עולמנו בעניין התחרות בין זכויות במקרקעין. בפסק דין ע.א 2643/97, גנז שלמה נגד בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ פ"ד נז(2) 385, נקבע, שקונה ראשון אשר לא רשם הערת אזהרה במשך כ-17 שנים נהג ברשלנות ובחוסר תום לב, ואי לכך הקונה השני, שנכנס לעיסקה בתום לב מוחלט, יזכה במקרקעין, חרף העובדה שהקונה השני לא הצליח עדיין לרשום עצמו כבעלים של הנכס בלשכת רשום מקרקעין כמצוות סעיף 9 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969.

בעסקאות נוגדות הכלל הוא, כי הקונה הראשון בזמן הוא הגובר, אך אם הקונה השני חתם על ההסכם בתום לב, וכן רשם את הזכויות על שמו בעודו בתום לב, אזי הקונה הראשון נדחה. תוצאה קשה זו גרמה לכך, שקונה ראשון נהנה מ"חסינות" כל עוד הקונה השני לא סיים את העברת הזכויות על שמו, גם אם הקונה השני לא עשה כל מחדל וגם אם העיסקה השנייה נעשתה אחרי הרבה מאוד שנים.

הלכת גנז שינתה למעשה את סעיף 9 והכניסה את החובה לרישום הערת אזהרה תוך פרק זמן סביר.

ובענייני תקנת שוק במקרקעין, קרי, כשהרכישה מתבצעת מול מי שרשום כבעלים של הנכס אך הרישום מקורו בטעות ו/או במרמה, פסק הדין בעניין ע.א. 4609/99 בעל מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' ג'יי סטנלי סינברס קבע, כי הקונה יוכל להתגבר על בעלים האמיתי, רק אם יזכה לרשום את הבעלות במקרקעין על שמו, וכל זה בתום לב.

גם תוצאה קשה זו יש בה כדי להכביד על הקונה התמים, אשר נכנס למחויבות ומשנה מצבו לרעה, אך לפתע מתברר לו, כי קנה ממישהו שאינו המוכר האמיתי (לעניין זה ראו מ. בניאן, דיני מקרקעין עקרונות והלכות).

מתעוררת השאלה, מה בנוגע לעסקאות נוגדות, כאשר שני הקונים נגועים ברשלנות במידה זו או אחרת? האם רשלנותו של האחד מפצה על רשלנותו של השני ולהפך?

עניין זה נידון לאחרונה בבית משפט המחוזי בנצרת, בפני השופט יצחק כהן בת.א. 1011/02 נדאל ג'מאל שחאדה נגד שאביה עבדללטיף שחאדה ואחרים.

בענין ג'מאל, הנתבעים 1 עד 6 ירשו קרקע מאמם המנוחה (להלן: "המנוחה"), וזאת בשנת 1996.

כעשר שנים לפני פטירתה, המנוחה התחייבה להעביר ע"י מתן ייפוי כוח בלתי חוזר במתנה את זכויותיה שירשה בשעתו, לקרוב משפחה שבינתיים נפטר כשיורשיו הינם נתבעים 7 ו-8.

בשנת 2000 הוצא צו ירושה והנתבעים 1 עד 6 נרשמו כבעלים של האדמה מכוח צו ירושה. מיד לאחר מכן, כל היורשים העבירו זכויותיהם במתנה לנתבעת 1 וזו מכרה בשנת 2001 את האדמה לתובע. בין לבין, וללא קשר לעסקאות אלו, יורשי המנוח הגישו תביעה להצהיר על בעלותם באדמה, ואכן ביום 15.5.01 ניתן פסק דין בהעדר הגנה וביום 25.2.01 נרשמה הערה על זכות הנתבעת 7,8 על הקרקע.

ב-28.8.01, התובע גלה להפתעתו, כי לטובת נתבעים 7 ו-8 קיימת הערת אזהרה, אך לא עשה מאום ונתבעים 7 ו-8 נרשמו ביום 16.9.01 כבעלי הזכויות באדמה.

התובע טוען, כי זכותו עדיפה על פני הנתבעים 7 ו-8, אשר במשך כ-15 שנה (מאז 1986, כשהמוריש קיבל את האדמה במתנה ועד פברואר 2001) לא רשמו הערת אזהרה, ועל כן, על פי הלכת גנז, זכויותיה עדיפה בשל התאונה המשפטית שקרתה בשל מחדל של נתבעים 7 ו-8.

לעניין הרשלנות של קונה ראשון השופט יצחק כהן קובע, כי יש לבדוק כל מקרה לפי נסיבותיו. ולפי קביעתו: "...החטאת רובצת לפתחם של שני הצדדים הטוענים לזכות קדימה, ומעובדות המונחות בפני עולה כי רשלנותם של שני הצדדים תרמה לתאונה המשפטית, הנתבעים 7-8 ומורישם על כך שלא רשמו הערת אזהרה לאורך מספר שנים, ובעת נודע להם כי המנוחה נפטרה לא ידעו את יורשיה הנתבעים 1-6 אודות המתנה שקיבל המנוח מאת המנוחה, וזאת אם בדרך של הערת אזהרה או בכל דרך אחרת, ומאידך, חטא התובע בכך שמיד לאחר כריתת הסכמי המכר בנו לבין הנתבעת 1 לא רשם הערת אזהרה ובכך מונע היה מאת הנתבעים 7-8 לרשום הערה שכזו ולימים אף להירשם כבעלי המקרקעין."

השופט יצחק כהן קבע, כי התובע לא דאג אפילו לרשום הערת אזהרה ולפחות למנוע את הבשלת הערת אזהרה של נתבעים 7 ו-8 לכדי זכות קניינית.

מכאן יוצא, שלו התובע (קרי הקונה השני), היה רושם הערת אזהרה, אזי היה מתמודד מול בעל זכות אובליגטורית ולא בעל זכות קניינית כמו היום.

בפסק הדין הוכח כי הנתבעים 8, 7 פעלו כאמור ברשלנות, אך לא פעלו בחוסר תום לב בכדי לגזול את האדמה, אלא ששני הצדדים פעלו במסגרות מקבילות.

מכאן שרישום הזכות הקניינית היה בו משום קרש קפיצה, שהנתבעים 7 ו-8 נהנו ממנו, ובית המשפט לא החיל עליהם את הלכת גנז.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, ממשרד בלטר, גוט, אלוני ושות'.